La construcción llegó a representar el 18% del Producto Interior Bruto en Málaga en 2006 y ahora no supera los dos dígitos. El sector inmobiliario ha pasado del todo vale y de vender miles de pisos directamente sobre plano a la quiebra de múltiples promotoras y a viviendas que no encuentran comprador ni aunque se les rebaje el precio un 70%. Esto es el pasado y presente de un segmento productivo que ha dado alegrías y penas a Málaga casi a partes iguales. Este diario quiere saber qué va a pasar en la próxima década en un sector clave para las arcas locales. ¿Cómo serán las viviendas del futuro? ¿Qué tipo de comprador habrá? ¿Qué retos deben superar las empresas y las administraciones? Cuatro grandes expertos como José Prado, presidente de la ACP; María Monasterio, directora en Málaga y Andalucía de Aguirre Newman; José Antonio Pérez, profesor de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial; y Gerardo Romero, consejero delegado de Lynka, marcan la hoja de ruta en las próximas líneas.

-Málaga Hoy (MH): Estamos en junio de 2014. El visado de viviendas está por los suelos, pero crece la compraventa de inmuebles y, por primera vez en tres años, el precio medio en Málaga. ¿Qué podemos esperar a medio plazo?

-María Monasterio: Vislumbramos un cambio de tendencia en el mercado que se viene percibiendo desde finales de 2012. En la Costa del Sol vemos un gran interés de fondos nacionales e internacionales. En 2011 y 2012 estaban analizando el mercado y han visto que en la costa hay un recorrido con la caída de los precios que se ha dado con la crisis. Hay que ser optimistas porque los datos de compraventa de viviendas están siendo positivos. En la costa se han ajustado los precios, pero menos que antes. En 2014 habrá otro ajuste pero no será extrapolable a todos los municipios. Hay municipios donde puede haber mejoría en 2014.

-Gerardo Romero: Se nota más optimismo a la hora de acoger inversiones, pero de forma leve. Nosotros, como ingeniería, vemos un aumento en el número de trabajos en la Costa del Sol en casos como Marbella y en villas de lujo. También es verdad que hay mucho proyecto incipiente, mucha idea de inversión, pero no se concreta y sigue habiendo mucho miedo.

-José Prado: En el primer trimestre se visaron 138 viviendas en la provincia frente a las más de 10.000 en el mismo periodo de 2006, y el precio medio del metro cuadrado está casi 800 euros más barato ahora que en 2007. Los británicos son los que más compran, mientras que los alemanes han pasado del segundo al sexto lugar. El turismo residencial está funcionando, pero solo en Benahavís, Marbella, Estepona y algo de Fuengirola. Ese nuevo residente vuelve a resurgir pero también tenemos que vivir de la demanda natural de los malagueños, que pide unas 20.000 viviendas anuales que no se están realizando. Se está pagando mucho al contado, porque hay inversores que han movido el dinero de la renta fija a los inmuebles al haber chollos a un 50 ó 60% más bajo de su precio original. Lloramos con un ojo porque la demanda nacional sigue dormida por la tasa de paro y por la sequía de créditos para la construcción, algo que va a seguir tras el anuncio de Draghi de que los bancos no pueden invertir en construcción. Eso es matador.

-José Antonio Pérez: Nos hemos quedado en el diezmo. Cuando la actividad cae un 90% es difícil que sobreviva algún sector, pero el inmobiliario lo ha hecho, por lo que algo tendrá. Hay un denominador común de demanda y eso lleva a la oportunidad y al futuro. Pero no creo que volvamos a ver las listas de espera que hubo. Seguimos teniendo el mejor posicionamiento climático. Millones de europeos van a seguir queriendo disfrutar de este clima y querrán algo más, por lo que ahí debe estar el producto inmobiliario. Hay que unir la prestación de servicios con el sector inmobiliario y el turismo y habrá que hacer algo con el stock estén donde esté.

-MH: ¿Cómo serán las casas dentro de diez años?

-Gerardo Romero: Es difícil saberlo. Vemos problemas a medio plazo que no son fácilmente resolubles. Por ejemplo, hay zonas en las que no hay conexión a internet y el turismo residencial lo pide. La vivienda del futuro tendrá varias claves. Una de ellas es la energía. Tendrán que ser autosostenibles, de forma que generen lo que consuman desde un punto de vista energético. El tema de la domótica está superado, aunque la penetración en el mercado es aún escasa porque con la crisis muchos promotores ni se lo plantearon. Otra clave va a ser el ocio y la existencia de redes inteligentes. Hay, por tanto, que mejorar las infraestructuras de telecomunicaciones y el asunto energético. Hay que hacer un urbanismo digital, con un planteamiento sobre las necesidades y los servicios que se van a reportar.

-José Prado: Hay que tener en cuenta que los promotores llevamos años luchando con la Junta de Andalucía y con los ayuntamientos porque no se han dado cuenta de la singularidad del urbanismo en Málaga. Casi la mitad de los clientes necesitan una vivienda distinta y las administraciones no lo asumen en sus Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU). Nos obligan a hacer viviendas con una determinada ocupación y uso y no te puede salir de ahí.

-María Monasterio: No solo en viviendas sino también en oficinas o naves industriales. Hay empresas de fuera que a la hora de mirar un local dan por hecho que tienen incluidos temas de sostenibilidad medioambiental y energética. Los británicos siempre comprarán en la Costa del Sol pero está aumentado mucho, por ejemplo, el mercado nórdico y suele ser una persona muy concienciada con el tema energético. Esas demandas hay que satisfacerlas. Sin embargo, hay muchas viviendas o locales que no lo tienen.

-Gerardo Romero: Está claro que si no se produce esa apuesta vamos a perder una oportunidad enorme. Habrá viviendas que no se van a poder colocar nunca.

-José Prado: En mi caso han sido mis clientes los que me han llevado a cambiar mi producto inmobiliario. Yo, por ejemplo, le echaba cloro a las piscinas hasta que unos extranjeros me dijeron que era una barbaridad y que empleara otros métodos. En 2007 me llegó un matrimonio alemán y me preguntó por la domótica. No sabía lo que era, pero conocí a los ingenieros de Lynka y me la hicieron. Fui la primera empresa en ponerla, pero fue porque me lo impuso el cliente.

-José Antonio Pérez: Eso surge de la necesidad, luego el mercado lo ha copiado y lo ha elevado a cientos de ejemplos como pasó con los chalés adosados o los pueblos mediterráneos. Hablamos de urbanismo en lo colegios y vemos que los chavales quieren estar conectados por todos sitios, que quieren piscina o spa. La clave es escuchar qué quiere la demanda. Quieren vistas al mar, hilo radiante, casas para disfrutarlas, que les entre el sol por la tarde... Eso está en la calle y va a ir a más. Mi hijo recicla mucho mejor que yo, que todavía me equivoco con los colores de las bolsas. Innovamos escuchando a la demanda. Hemos tenido una industria de la construcción que no ha habido en todo el mundo. Hemos construido 600.000 viviendas en un año y, que yo sepa, no se ha caído ninguna. No vamos a tener ningún problema en incluir la tecnología, la domótica y en tener las viviendas más sostenibles del mundo, pero necesitamos una maquinaria de la construcción para incorporar a la industria auxiliar. En estos últimos siete años hemos visto las mayores innovaciones tecnológicas en la construcción y sin embargo el 99% están frustradas porque no se pueden aplicar a la industria porque aún hay muchas limitaciones en la demanda de obra nueva. La clave está ahí. De hecho, vamos a abrir una red de oficinas inmobiliarias, que se llama MAR Real Estate, con 100 locales en España. Va a ser una agencia inmobiliaria al revés, porque no nos va a importar dónde está el producto y el stock sino que vamos a preguntarle al cliente qué es lo que quiere y con eso vamos a la agencia inmobiliaria, al promotor, al banco o al particular para tener ese producto. Aquí manda lo que quiere el cliente y en Norteamérica lo tienen muy claro.

-MH: ¿Se van a hacer entonces viviendas a la carta?

-José Prado: Lo hará una parte del mercado, pero no todo. El mercado demandó las casas pareadas y los pueblos andaluces porque al extranjero le gustaba vivir en urbanizaciones con un toque autóctono y pintoresco. En este momento, la demanda va buscando los mínimos metros cuadrados para vivir con soltura. En la década de los 70 los compradores tenían entre 35 y 45 años de media y ahora tienen entre 65 y 70. Y no es lo mismo. Los compradores ahora no tienen ganas de limpiar el polvo, sino que lo que quieren es un habitáculo con todos los servicios y mucho tiempo para ocio. Estuve hace poco de nuevo en Alemania y he visto que muchos alemanes se están metiendo en residencias, que les cuesta a un matrimonio en torno a 2.400 euros mensuales. Tienen asistencia médica 24 horas al día, pero no parece que sea una residencia. Incluso se pueden llevar los muebles de su casa y sus camas. Se podría trasladar a la Costa del Sol pero es imposible. En la costa ahora no se puede hacer ni una sola residencia de ancianos porque no te lo permiten los planes generales desde Manilva hasta Nerja. Es increíble el corsé del urbanismo y los planes generales. Para hacer un cambio de uso en un PGOU te puedes tirar seis o siete años y ese es el problema, que las Administraciones no ven la singularidad de nuestro urbanismo. Hay compañías de seguro escandinavas y alemanas que podrían hacer perfectamente veinte residencias en la Costa del Sol, pero es imposible.

-José Antonio Pérez: Vemos que hay personas que necesitan hacerse diálisis y que estarían encantadas en hacérselas en Málaga, pero para ello habría que hacer, desde el punto de vista urbanístico, el cambio de uso dichoso en el edificio y con la iglesia hemos topado. En España somos tan listos que en un planeamiento hemos puesto cómo va a ser la ciudad y los edificios de dentro de 20 años, que es lo que puede tardar un plan general y llegar una licencia de obras de un suelo. El cliente es el que tiene que decidir qué compro y dónde lo compro. El urbanismo y la normativa nos coarta la capacidad intelectual de diseñar e innovar porque simplemente hay que cumplir una norma. Sería tan simple como cambiar la ley, haciéndola lo más sostenible posible. Pongo el ejemplo de Varsovia, que es una ciudad jardín. Allí te preguntan qué quieres hacer con el suelo y no te preguntan por la edificabilidad. Te dicen que plantees un edificio, siempre que se respete el 50% del suelo libre para hacer jardines y haya oxígeno. El número de plantas depende del promotor, que es el que conoce lo que quieren los clientes. Piden que se respete a los vecinos y que los edificios se orienten de forma que puedan disfrutar de luz solar. Hasta ahí llegan las normas urbanísticas. Es más sostenible un edificio en altura que horizontal, porque se deja más territorio para crear jardines que es lo que quiero para mis nietos. Y eso se consigue simplemente cambiando el sistema urbanístico español. Es hora de coger el toro por los cuernos. ¿Por qué hay que fijarse tanto en un coeficiente de edificabilidad?

-José Prado: No podemos olvidar que existe una ley de ordenación andaluza del territorio, la LOUA, que decía que todos los PGOU de Andalucía tenían que estar adecuados a ella en 2002. Estamos en 2014 y en Málaga, con 101 municipios, solo hay siete adaptados a esa ley con un plan general. Todos los demás están en la consejería de Fomento y Vivienda, que es un cuello de botella. No puede ser que la expansión económica de un municipio, que es su plan general, lleve parado 10 años. Pero no se hace nada porque tenemos una consejería que no quiere que se construyan viviendas en Andalucía. Desde noviembre de 2012 no existe un plan andaluz de vivienda y la consejería solo da largas. Todo el urbanismo en Andalucía es un perfecto caos.

-MH: ¿Qué salida se le podrá dar a ese stock difícil de vender?

-María Monasterio: En mi empresa hemos sido siempre muy insistentes en que antes de promover había que hacer estudios de viabilidad y demanda para ver si esa construcción iba a tener una salida en el mercado. Ahora hay viviendas que por mucho que se bajen los precios jamás van a ser vendidas porque están mal concebidas. Pienso que algo se debería hacer con ese producto. Seguramente cambios de uso para darles un valor añadido. Es posible que no solo sea un problema de las viviendas, sino también de infraestructuras y accesos a esas viviendas. Igual esas viviendas puedan servir para un turismo sanitario, senior o para un mercado de alquiler que está insatisfecho porque no encuentra lo que necesita por precio. Eso requiere cambios a nivel urbanístico, tiempo e inversión previa en consultoría, tecnología, financiero, etcétera. Hay zonas donde hay una demanda insatisfecha porque no existe producto y algo hay que hacer. Hay que analizar las posibilidades de cada suelo porque hay ganas por parte de promotores y de inversores por promover. Vía financiación bancaria será difícil, pero sí de forma alternativa. No todos los fondos que están llegando vienen con el cuchillo entre los dientes, sino que muchos están ofreciendo la posibilidad de invertir con capital y permitir a los promotores que gestionen y desarrollen. Pero para eso tiene que haber suelo con ciertas facilidades a nivel urbanístico y con seguridad jurídica.

-José Prado: En referencia al futuro de la vivienda no tengo miedo. Yo he vivido cuatro crisis en la Costa del Sol (1973, 1982, 1993 y esta) y siempre antes de las crisis hemos tenido personas que se han acercado al gremio. Hace 20 años decíamos un médico, una consulta, dos médicos una clínica, y tres médicos una promotora. En la asociación nos hemos llevado las manos a la cabeza viendo dónde se han llegado a construir viviendas. Hasta encima del peaje en la autopista. Luego he visto que esos promotores no eran profesionales. No me causa dolor de cabeza el futuro porque los promotores que seguimos quedando después de cuatro crisis sabemos perfectamente que lo que tenemos que construir es lo que el mercado nos demanda. Yo nunca he construido la vivienda que me gustaba a mí. En cualquier caso, hay que saber que la demanda en la costa oriental es totalmente distinta a la occidental. En la Axarquía se busca el cortijito y la mayoría es ilegal.

-José Antonio Pérez: No podemos cambiar el urbanismo ni actuar en el sistema financiero, pero no podemos quedarnos de brazos cruzados. Recuerdo que en 1992 había estructuras, a las que llamábamos los muertos, que todo el mundo decía que se iban a demoler y al final se ocuparon y hay gente viviendo. Hay cosas ahora que nos preguntamos para quién será, pero tenemos que ser capaces de encontrar su demanda y dotarlo de servicios.

-MH: Como conclusión, ¿qué podemos esperar o qué es necesario en la próxima década?

-Gerardo Romero: Es necesario mejorar la trama urbana, con un planeamiento adecuado y desarrollar la marca Costa del Sol. Tenemos un valor impresionante y hay que poder potenciarlo todo. El turismo residencial será un pilar básico y cada nacionalidad quiere cosas distintas. Los nórdicos están muy preocupados por la eficiencia energética, los rusos lo quieren todo y que se note, los árabes lo quieren todo y que no se note...

-José Antonio Pérez: Málaga ha liderado el sector inmobiliario y de la construcción, tiene un componente tecnológico importante con el PTA o el Smartcity y hay que usar más la realidad virtual. A la hora de plantear una rotonda o un barrio hay que simular qué demanda puede haber en cada momento en un punto y cuáles son los gustos de los consumidores que viven allí. Por tanto, creo necesario aplicar la realidad virtual a las necesidades de demanda y de ahí saldrá el diseño de las infraestructuras y del producto inmobiliario que habrá que poner en marcha. Los clientes noruegos o rusos ya están viendo desde su país qué es lo que quieren en una pantalla y eligiendo diseños y muebles de viviendas. Parece ciencia ficción pero está a la vuelta de la esquina.

-José Prado: Yo tengo clientes con 70 años que ven cómo está su casa de Málaga a través del móvil cuando están en Alemania o de vacaciones en Córcega. Hay casas inteligentes que te avisan con un SMS al móvil incluso cuando se te rompe un grifo y por un coste para el promotor muy pequeño.

-Gerardo Romero: Existe tecnología que te permite simular cuánta energía consume un edificio. Lo que pasa es que la palabra domótica no vende. En el sector del automóvil, por ejemplo, se han incorporado todo tipo de tecnologías en el coche sin preguntarle a nadie y la gente lo ha visto útil. ¿Quién no querría tener en su casa un aparato que te avise en el móvil si hay un escape de gas o un problema con la electricidad? El coste es pequeño, pero es un tema didáctico.

-MH: Hay viviendas que ya tienen incorporada esa tecnología, pero no es lo normal. ¿La tendrán de serie las casas que se construyan a partir de ahora?

-José Prado: El que no lo meta se quedará fuera del mercado.

-María Monasterio: Probablemente en los años que se alcanzaron unos picos de mercado que no eran sostenibles no se introdujeron estas tecnologías porque el precio del suelo era muy alto y eso encarecería más el producto final.

-José Prado: Fue por desconocimiento.

-María Monasterio: Había municipios donde se compraban suelos a 1.800 euros el metro cuadrado y había que vender los pisos a 3.000 euros, por lo que todos esos detalles se daban como un valor añadido. Ahora se está vendiendo suelo a precio radicalmente diferente de los de 2007 y muchas viviendas, dependiendo del tipo de producto, van a tener incorporada la tecnología. Es posible que haya que incluirlo también en las viviendas invendibles que hay ahora para poder sacarlas al mercado.