El alquiler como alternativa para el ajuste del mercado de la vivienda en Andalucía

LA Consejera de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, en el Foro que recientemente organizó el Grupo Joly, habló del alquiler como prácticamente la única salida para el sector de la vivienda en la difícil tarea de ajustar oferta y demanda. En efecto, el mercado de compraventa no funciona ante los recelos de los compradores que esperan bajadas en los precios, y la resistencia de los vendedores a desprenderse de propiedades asumiendo pérdidas.

Los datos del subgrupo Alquiler de vivienda del índice de precios al consumo (IPC), que elabora el Instituto Nacional de Estadística, señala un persistente aunque relativamente bajo incremento de los alquileres en España, que suele estar en promedio por encima del índice de precios al consumo. Entre finales de 2009 y 2010, los alquileres en contratos de arrendamiento cerrados suben en España en el entorno del 1,5%-3%, porcentaje inferior al incremento de años anteriores en los que un contrato de alquiler se actualizaba al 4% y 5%. Esta cifra contrasta con el crecimiento real si descontamos el IPC general, ya que para 2010 el coste de la vida se incrementa en mayor medida que los alquileres. Para las provincias de Andalucía, entre finales de 2008 y 2010, los alquileres crecen en Cádiz un 6,2%, un 5,5% en Sevilla, un 4,8% en Córdoba, el 4,6% en Granada, un 3,9% en Jaén, el 2,5% en Málaga, un 2,2% en Almería y un 1% en Huelva.

La controversia y confusión que existe sobre los datos referidos a la vivienda se extiende también a los alquileres. La Sociedad Pública de Alquiler (SPA), proporciona datos al respecto, así como el portal de Internet El Idealista, que recoge información de ofertas de alquiler. Con la prevención que debe tenerse ante estas fuentes, lo cierto es que pulsan el mercado de una manera sistemática. Según ellas los datos recientes sobre alquileres muestran que las rentas medias de alquileres en contratos nuevos en Andalucía han descendido en los últimos años. A finales de 2008 se pagaba de media 7,78 euros por metro cuadrado y a finales de 2010, 7,25. En general, un piso de 100 metros ha pasado así, aproximadamente de media, de 778 euros de alquiler mensual a 725. Esta tendencia imita la de España donde a finales de 2008 el alquiler medio era de 8,81 euros/m2 y de 8,59 a finales de 2010; aproximadamente un 2,5% menos. Como ha ocurrido en general con todo lo relacionado con la vivienda, los efectos en Andalucía han sido más intensos, con un 7% de caída media. Analizando las capitales de provincia, sólo Cádiz muestra incrementos en 2010, mientras que los alquileres en las demás localidades caen.

En cuanto a valores absolutos, y considerando siempre las capitales, los alquileres más altos están en Cádiz y Sevilla, con 8,6 y 8,3 euros/m2. Sigue Málaga con 7,1 euros/m2, Córdoba y Granada con 6,4 y 6,2 euros/m2; siendo los más bajos los de Huelva 5,7 euros/m2 y Almería 5,6 euros/m2.

El descenso del 7% del alquiler en Andalucía parece lógico si se tiene en cuenta que los propietarios de viviendas que las tenían como forma de inversión han debido dedicarlas a alquiler al no encontrar mercado para la venta. El alquiler resulta así imprescindible para los que habían invertido con endeudamiento y tienen que afrontar el pago de la hipoteca. Por otra parte, las reticencias al alquiler en Andalucía forman parte de la cultura de tener vivienda en propiedad, y sólo el deterioro de la situación económica y la falta de demanda hace que se busque la alternativa del alquiler. La fórmula de la opción de compra ayuda, pues queda abierta la posibilidad de tener la casa en propiedad, recuperando parte de los alquileres pagados, aunque no se suele valorar el coste fiscal de esta forma de alquiler en caso de no formalizarse la compra de la vivienda.

Por último, hay que tener en cuenta que el alquiler es la rentabilidad de una inversión en vivienda -suponiendo que el precio de la misma permanece estable o sólo sube con el coste de la vida-. El flujo de alquileres futuros que puede generar un inmueble es el indicador de su valor presente; si la evolución es negativa, los inmuebles valorados por la renta de alquiler se deprecian contablemente.

En Andalucía tenemos sociedades, algunas cotizadas como Inmobiliaria del Sur, cuya actividad principal es el alquiler, y que han sorteado muy bien la crisis. La estabilidad del precio del alquiler en un mercado seguro y bien organizado es para ellas fundamental, así como para la recuperación del resto del sector inmobiliario.

Comentar

0 Comentarios

    Más comentarios