Expertos advierten de la creación de una nueva burbuja inmobiliaria

  • La demanda de vivienda es mucho mayor que la oferta en varias localidades de la Costa del Sol y el precio sube

  • Falta suelo finalista para construir

Un obrero en la construcción de un bloque de viviendas. Un obrero en la construcción de un bloque de viviendas.

Un obrero en la construcción de un bloque de viviendas.

La Costa del Sol puede sufrir una nueva burbuja inmobiliaria motivada por una gran demanda de viviendas en varios municipios y por una escasa oferta, lo que provoca que se incremente el precio de manera notable. Así lo señalan expertos en la XXIV edición del Pulsímetro Inmobiliario, un informe realizado anualmente por el Instituto de Práctica Empresarial (IPE) con datos, entre otros organismos, de la Red de Asesores Raic y de las inmobiliarias Mar Real Estate. "Málaga y la Costa del Sol van a protagonizar una nueva burbuja", explicó ayer José Antonio Pérez, coordinador del área de investigación del IPE, quien subrayó que el problema para construir "es que no hay suelo finalista". Según este experto, los promotores, ante la falta de suelo en primera línea en la costa occidental, están buscando en segunda línea o en primera en la costa oriental, y denunció que "Málaga no está creciendo más por la falta de planificación jurídica, que no de seguridad jurídica porque para eso hay seguros, problemas burocráticos y por la escasa disponibilidad de materia prima". "Si hubiera suelo disponible habría mucha más oferta y podríamos estar en pleno empleo en el sector", resaltó.

En este informe se hace especial mención al tirón de lo que denominan el "triángulo de oro", conformado por Marbella, Estepona y Benahavís. El número de compraventas de viviendas en esas tres localidades es creciente desde 2013 y estos expertos esperan que, entre los tres municipios, se vendan 8.775 inmuebles este año, lo que representaría un 18,2% más que el ejercicio pasado y el 31% del total provincial. En el conjunto provincial, este informe estima que se comercializarán 27.737 viviendas en 2017, un 5,9% más que en 2016, siendo por lo tanto el ritmo de venta mucho mayor en ese triángulo de oro que en el total de la provincia.

El informe destaca que se prevé un valor medio de las compraventas este año de 171.622 euros, dos mil euros más que el año anterior, y que habrá un incremento de viviendas visadas, iniciadas y terminadas, si bien sus volúmenes serán aún bajos para una demanda como la malagueña, que se estima entre 25.000 y 30.000 viviendas anuales. El stock previsto en 2017 apenas llega al millar de viviendas en la provincia, muy lejos de las 25.000 que se contabilizaron entre 2008 y 2010, reduciendo así la oferta de vivienda nueva.

Pérez explicó que la estrategia comercial de las constructoras e inmobiliarias está cambiando radicalmente. Tradicionalmente las empresas compraban un suelo, diseñaban una promoción, obtenían las licencias, lo construían y buscaban clientes. "Ahora se hace necesaria la inversión del proceso para minimizar el riesgo comercial y la dependencia de financiación externa", explicó Pérez. Esto quiere decir que se está haciendo lo contrario. Primero se analizan las necesidades reales de los clientes, se diseñan viviendas acordes a sus deseos, se busca un suelo, se vende el proyecto y se construye, pues las necesidades de una pareja con hijos no tienen posiblemente nada que ver con las de un jubilado, un turista residente o un divorciado en cuanto a localizaciones, servicios cercanos (colegios, hospitales...), número de dormitorios, plazas de garaje y trastero... En este sentido, el informe distingue actualmente entre cinco tipos de clientes: el ahorrador, que compra vivienda al contado; el inversor, que tiene una capacidad de unos 100.000 euros y busca rentabilidad vía venta o alquiler; el empleado normal que tiene nómina y se hipoteca; los fondos de inversión que realizan grandes operaciones; y los jubilados que buscan viviendas muy específicas, con servicios acordes a sus necesidades.

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