Suelos muy fuera de mercado

  • Urbanismo valora en 58 y 70 millones los terrenos de La Térmica y Repsol,respectivamente, ante los inversores interesados en su compra

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¿Cuál es el precio que pone el Ayuntamiento de Málaga a los aprovechamientos urbanísticos que tiene en sus manos en los sectores de La Térmica y Repsol? El interrogante ya tiene respuesta. De acuerdo con los parámetros manejados por la Gerencia de Urbanismo ante los grupos inversores interesados en su posible adquisición, los valores de referencia son de 58 millones de euros en el caso de los terrenos localizados en la parte más oriental del paseo marítimo y de 70 millones en el de los antiguos terrenos de la Avenida Juan XXIII.

Las cifras son las mismas que en su momento se contemplaron en los convenios urbanísticos rubricados por los responsables municipales con las promotoras propietarias de ambas parcelas en agosto de 2008 (La Térmica) y marzo de 2006 (Repsol), respectivamente. Una circunstancia que los mantiene, objetivamente, fuera de mercado. Algo que incluso se admite en el seno del organismo municipal y que hacen ver algunos de los promotores que en los últimos meses han tocado a la puerta del ente municipal interesándose por estos espacios.

"La realidad es que piden un dinero muy superior a lo que están dispuestos a ofrecer", exponía días atrás un intermediario vinculado a una de las proposiciones. ¿Afecta ello en algo la hoja de ruta trazada en Urbanismo? No. El gerente del organismo, José Cardador, asegura que la previsión no es la de ir adelante con la subasta de los terrenos en el corto plazo y que no será hasta ese momento cuando se pondrá en marcha un estudio objetivo que permita determinar el valor cierto de esas dos parcelas en el momento concreto.

Las estadísticas juegan claramente en contra de las posibilidades ciertas de que Urbanismo acabe ingresando lo que en su día se plasmó en el papel. Un experto del sector inmobiliario no muestra duda alguna al asegurar que desde 2007 hasta el momento actual los valores han podido sufrir un descenso medio de un 40% en lo tocante al residencial, porcentaje que puede incluso crecer en el valor del suelo urbano.

El margen que maneja este experto se ve confirmada por las estadísticas publicadas por el Ministerio de Fomento. Tomando como referencia el primer trimestre de 2007 y el primero de 2015 se observa una reducción del 62% en el valor del suelo urbano en localidades de más de 50.000 habitantes en la provincia, pasando de 625 euros el metro cuadrado a 237 euros en la actualidad. Menor impacto tiene el precio el metro cuadrado de residencial libre en la provincia en ambos intervalos de tiempo, que desciende un 34%. El propio concejal de Ordenación Territorial, Francisco Pomares, ya admitía a finales de 2013, cuando se dio a conocer la adenda mediante la que se modificaban los criterios del acuerdo de La Térmica que los valores habían descendido del orden de un 30% como consecuencia de la crisis económica.

Cardador viene a confirmar lo que hace apenas una semana indicó Pomares, quien aludió a la existencia de un creciente número de inversores que preguntan por ambas localizaciones. "Damos detalles de las operaciones interesantes que hay en la ciudad, pero de valoraciones no hablamos; se tiene como referencia lo que marcaba el convenio", insiste. Bien es cierto que los acuerdos vigentes no son los mismos que los que había en origen. Ambos sufrieron variaciones sustanciales ante la incapacidad de los promotores a hacer frente a sus obligaciones económicas.

En el caso de La Térmica, los 58 millones que no pudo pagar Nueva Marina Real Estate fueron abonados con aprovechamientos urbanísticos. De este modo, el Ayuntamiento es ahora propietario de derechos edificatorios para levantar 29.500 metros cuadrados de uso residencial libre (más de 300 viviendas), 23.200 de residencial protegido y 11.000 metros cuadrados de terciario. Esos aprovechamientos, según los documentos de tasación que en su día realizaron los técnicos, tenían un valor de apenas 27 millones hace poco más de un año.

La misma fórmula se empleó con los suelos de Repsol, donde Novagalicia Banco tampoco puso sufragar 70 de los 82 millones del convenio original. Esa cuantía restante se compensa mediante suelo para 502 viviendas de renta libre y 400 de protección oficial, así como dos pastillas de uso terciario, con una edificabilidad total de 25.244 metros cuadrados, cuatro de equipamientos públicos, doce de zonas verdes libres y varias para viales.

El gerente de Urbanismo señala que entre los que preguntan por estas parcelas, alguno incluso ha puesto números sobre la mesa, pero "muy, muy, muy por debajo" de lo que entiende el Ayuntamiento. "Si nosotros pedimos 1.000, a lo mejor ellos ponen 90. ¿Que nos dicen que nuestro planteamiento está desproporcionado? Pues que el promotor nos traiga un estudio de mercado serio y que nos diga que en realidad vale 800, que lo acrediten", expone.

Una operación que puede ayudar a poner números reales a la posible enajenación de Repsol es la que promueve la Sareb en este mismo sector, como copropietaria del espacio. Actualmente, el conocido como banco malo tiene en el mercado la torre de 34 plantas que le corresponde en el suelo tras el proyecto de reparcelación, sin que hayan trascendido aún valores de referencia.

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