josé antonio pérez. economista y experto inmobiliario

"Si alguien espera un 'baby boom' que espere, porque viene un 'senior boom'"

  • Este experto asegura que Málaga posee la demanda suficiente para duplicar la obra de vivienda nueva actual, pero "no tenemos una tramitación urbanística ágil ni mano de obra especializada"

José Antonio Pérez posa en la plaza de las Flores momentos antes de la entrevista con este diario. José Antonio Pérez posa en la plaza de las Flores momentos antes de la entrevista con este diario.

José Antonio Pérez posa en la plaza de las Flores momentos antes de la entrevista con este diario. / fotografías: josé luis pérez

Hablar con José Antonio Pérez es como abrir una wikipedia especializada en el sector inmobiliario. Recuerda y enlaza números con tendencias a una velocidad de vértigo y analiza todas las variables posibles de un sector que ha vivido en el cielo y en el infierno en apenas una década. Es economista y director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) y su cátedra inmobiliaria, aunque está envuelto en numerosos proyectos que le hacen estar continuamente viajando por España. Al hacer esta entrevista este pasado jueves llegaba de Albacete.

-¿Cómo empezó en el mundo inmobiliario?

El último trimestre de 2006 lo tengo grabado a fuego. Caían las ventas y se daba más dinero para suelo"

-Fue una de esas casualidades que pasan en la vida. Tengo origen agrícola y cuando conocí a la que hoy es mi mujer mi suegro era constructor. Vi sinergias entre la agricultura y la construcción y empezó a gustarme. Yo no sabía exactamente qué iba a hacer. Descarté la banca y las auditorías y, a través de la bolsa de empleo del colegio de Economistas, entré en Inmobiliaria Fundus y conocí a su director general, Marcial Bellido. Siempre me ha gustado la chispa de emprender, tener retos por delante y aprender. Comencé en Fundus en 1992, toreamos la crisis como pudimos y un grupo decidimos trabajar como profesionales libres en consultoría inmobiliaria. Cobramos el desempleo de pago único y en 1994 creamos Bolsin Consultores para ofrecer nuestros servicios. No existía un profesional inmobiliario como tal, porque es alguien que debe saber un poco de urbanismo, un poco de temas jurídicos, un poco de arquitectura, un poco de ventas, un poco de comunicación sin ser un gran experto en nada. Todos los viernes nos reuníamos para aprender de cada tema y, con ese conocimiento, decidimos crear el Instituto de Práctica Empresarial y la cátedra inmobiliaria en 1996. Los directivos y empresarios vinieron a la escuela y ahora, 22 años después, tenemos 5.000 alumnos con formación presencial en Málaga, Sevilla y Madrid.

-¿Qué pensó en el boom inmobiliario de la década pasada?

-El cuarto trimestre de 2006 lo tengo grabado a fuego porque la venta de obra nueva estaba cayendo y sin embargo se estaba dando más dinero para comprar suelo. Eso no podía ser. Fue una alarma. En el primer trimestre de 2017 ya vimos que podíamos irnos a cuatro millones de parados, le mandamos nuestro informe a la Moncloa y a colegios profesionales y, de hecho, nos llamaron del equipo de Zapatero para preguntarnos. El tema era claro. Se perdían cinco empleos por vivienda que se dejara de construir y si caían 400.000 viviendas había dos millones de parados más los dos millones que ya había. Sin embargo, no fui capaz de entender que a mi empresa y a mi entorno también nos pasaría algo porque si había crisis nos afectaría a todos. Estábamos tan metidos en el análisis de los números que no vimos que nos iba a afectar personalmente.

-¿Qué hicieron?

-Como escuela pusimos herramientas para que los alumnos tengan una forma recurrente de hacer cosas de economía real. Creamos una red de asesores inmobiliarios, un banco de suelo funcional o la red de inmobiliarias Mar Real Estate. Por mucho que caiga el mercado inmobiliario siempre quedan compraventas y hay que anclarse a ese mercado real.

-Nadie supo prever la gran crisis en la que se entraría después.

-Hubo algún artículo de José Luis Malo de Molina de BBVA en 2006 donde se anticipaba algo, pero se ha visto mejor con el paso del tiempo y el estudio. El origen de la crisis fue que se bajó el tipo de interés, se subió la masa de crédito disponible en financiación y se dieron créditos a mansalva alargando los tipos de amortización. Así, cobrando 1.000 euros de salario, se podía acceder a un crédito de 150.000 euros y en lugar de pagar 500 ó 700 euros al mes de hipoteca, que automáticamente habría descartado el comprador, se creó la ilusión monetaria de que pagando en un plazo mayor y menos interés eran 300 euros de hipoteca. Hicieron prisioneros y esclavos del sistema financiero. Pero eso no fue una decisión de los bancos, que juegan con su margen, sino política porque lo decidió el Banco Central Europeo y la Reserva Federal. Bajar tipos y dar hipotecas a 50 años o más crea burbujas donde quieras.

-¿En qué momento estamos ahora?

-La clave es el ritmo de venta. Ahora va al alza pero está por ver. Las cotizaciones bursátiles y la entrada de fondos no es directamente proporcional a la subida del ritmo de venta. Por tanto, hay sitios en los que se vende muy bien sobre plano y otros que no. No se puede perder la perspectiva. No es tener un suelo y hacer viviendas sino que hay que preguntarse si hay clientes para ese suelo o si ese tipo de vivienda es el que quiere. Hay que plantearse también si con la irrupción de Amazon, por ejemplo, es necesario hacer muchos locales comerciales o si es mejor poner viviendas en planta baja.

-El sector inmobiliario y financiero ha cambiado de forma radical.

-Se ha pasado un tupido velo por la desaparición de las cajas de ahorro y son los activos la que lo están aguantando. Se constituyó la Sareb [el conocido como banco malo] pero está muy paralizado porque las plusvalías obtenidas por el desarrollo de suelos y promociones se la están llevando fondos de inversión que compran lo más barato posible y venden lo más caro posible. Si la Sareb se pudiera transformar en un banco público de suelo para proyectos viables esa plusvalía se quedaría en España.

-¿Qué le parece esa masiva llegada de fondos de inversión a la Costa del Sol?

-Hay fondos de inversión y de deuda que utilizan el ahorro de la gente porque en otras partes del mundo no hay una seguridad social como la española. Un fondo tiene que invertir, ganar rentabilidad y devolver el dinero a sus clientes. Los fondos invierten donde ven recorrido, en países con seguridad jurídica y con actividad. Siempre compran cuando un sector está más bajo porque entienden que va a subir. En el sector inmobiliario en España han esperado hasta que casi desapareciera para comprar lo más barato posible.

-¿Está habiendo mucha especulación con los fondos?

-Los fondos de inversión y los de deuda tienen modelos distintos y, dentro de eso, también varía en función del país de procedencia. Hay gente que compra vivienda para hacer caja rápida, otros compran suelo por 100 y lo venden por 300 a otro que, lo tramita y lo urbaniza ese suelo y lo vuelve a vender por 500, y ese a un promotor que entra con un crédito bancario.

-Ese calentamiento del suelo ya se vio en la década pasada. ¿No se ha aprendido nada?

-El precio de la vivienda depende del precio del suelo. En la década pasada se llegó a pensar que por muy caro que fuera el precio del suelo siempre iba a haber un precio de vivienda que lo iba a aguantar con su margen correspondiente porque había demanda con los créditos hipotecarios. Eso no ha pasado ahora y esperamos que no pase. El precio del suelo crece porque se ha comprado muy barato, pero lo importante es que el precio de la vivienda y su forma de pago esté acorde a una economía real y a lo que la demanda pueda pagar. Málaga podría ahora estar duplicando su capacidad de obra nueva porque la demanda lo está pidiendo, pero no tenemos ni tramitación urbanística y burocrática suficientemente ágil para verificarlo todo ni mano de obra especializada para ejecutarlo todo en tiempo. Si no somos capaces de atender esa demanda la perderemos y cogerán una parte Granada costa, Alicante y otros destinos.

-El año pasado se han vendido cerca de 30.000 viviendas y apenas se han visado 5.000 nuevas. ¿Por qué hay aún tan pocos visados con esa demanda que se tiene que satisfacer con vivienda usada?

-Hay una descompensación tremenda. Hay dos factores importantes. El primero es conocer bien la demanda y saber qué necesidades tiene el cliente. Las pirámides de población se han invertido. Yo, por ejemplo, vivía en el centro, me mudé a Churriana para que los niños tuvieran piscina, ya son mayores, se me van de casa y ahora querría volver al centro. Hay que ver qué tipo de viviendas hay que construir y para quién. Hay, por ejemplo, una demanda en Málaga no satisfecha de directivos de empresas multinacionales vinculadas al PTA con un alto nivel de renta que quieren chalés independientes en la capital de en torno a un millón de euros y no hay sitio. Hay que hablar siempre más de las personas y sus necesidades que de los productos en sí. Por otra parte, cuando se ha localizado a esa demanda se necesita un suelo apto, con una calificación y un proyecto visado y eso no es fácil con toda la legislación que hay. Por eso la recuperación va despacio, aunque en porcentaje de crecimiento parece mucho.

-¿Podría haber otra burbuja?

-Si no hay crecimiento de precio, generación de riqueza ni motivos para esforzarse no se haría nada. Pero una cosa es que haya crecimiento razonable y otra cosa especulación, pero hoy no se atisban precios que no sean razonables. El problema se puede crear si vuelve a pasar lo de 2006 con los tipos y los créditos.

-No creo que los bancos, con todo lo que han pasado, vuelvan a regalar los créditos.

-No deberían porque entonces nos vamos a quedar sin bancos. Están más prudentes y solo entran cuando el proyecto ya está muy avanzando.

-Lo que está de moda ahora son las viviendas de uso turístico.

-Hay una demanda turística que ha provocado que un centro de Málaga que estaba olvidado en muchos sitios tenga ahora una competencia feroz para comprar edificios y alquilarlos.

-Con tanto joven emigrando, ¿puede la Costa del Sol acabar siendo un asilo para extranjeros?

-Hay una línea de negocio tremenda con personas mayores europeas que vengan a vivir aquí y tener servicios de salud y ocio. Son más los mayores con renta y disponibilidad que los jóvenes. Si alguien espera un baby boom que lo siga haciendo porque lo que viene es un senior boom, y para ellos hay que adaptar los tipos de vivienda y los servicios.

-La infraestructura es clave. ¿Se hará algún día el tren a Marbella?

-A veces tenemos las soluciones delante, no las cogemos y nos ponemos a esperar a que venga un tren. Tenemos una autopista de peaje con bajos niveles de ocupación y una carretera saturada abajo. Sería tan fácil como subvencionar el peaje de la autopista y desahogar la carretera nacional. Mientras se hace el tren o no vamos a usar lo que tenemos. También se podrían ampliar los carriles de algunas autovías. Lo importante es el tiempo de desplazamiento. Yo cruzo España todas las semanas y ya da igual que haya 1.000 kilómetros a Barcelona sino saber cuánto tiempo tardo en llegar a cada sitio.

-¿Y el Metro?

-Los proyectos tienen que ser rentables y útiles para la ciudadanía. Un metro aislado no sirve para nada y todo tiene que estar interconectado con el autobús y el AVE. Estamos tardando mucho en tener unos Nuevos Ministerios como en Madrid para transformar a Málaga definitivamente en tiempos de desplazamiento. El Metro será útil si minimiza los tiempos de desplazamiento. Si del centro a Teatinos tardas lo mismo en Metro que en coche no es rentable ni útil.

-Mójese. Francisco de la Torre se queda o se va como candidato a la Alcaldía de Málaga.

-Mi intuición es que se marcha pero que deja un equipo bien formado.

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