Las promotoras capean la crisis con el alquiler y el mercado exterior

  • La demanda más activa busca pisos de entre 200.000 y 300.000 euros en áreas consolidadas . El sector afronta la caída de las ventas con inversiones en Polonia, Rumanía, Hungría o Brasil

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Europa del Este, Latinoamérica y la gestión del patrimonio. Estas son las tres salidas que las promotoras inmobiliarias han elegido para capear la crisis que afronta el sector. Las principales compañías malagueñas ya están fuera. El 25 por ciento por ciento de los ingresos de la división inmobiliaria de Sando los recaba en Polonia y en estos momentos concreta la constitución de sus filiales en Rumania y Hungría, mientras que Alei, del Grupo Vera, ha puesto los ojos en Brasil y Rumania. Otras compañías como Evemarina apuestan por el negocio patrimonial, con campos de golf, restaurantes o centros comerciales.

La crisis afloró la pasada primavera. En principio surgió un reajuste entre oferta y demanda, circunstancia que empezó a ralentizar los periodos de comercialización. No obstante, aún se observaba como una cuestión cíclica y, por tanto, manejable para el sector. Sin embargo, en agosto la crisis financiera desatada en Estados Unidos por las hipotecas basura (subprime)introdujo un factor de efectos todavía imprevisibles. La primera consecuencia fue la falta de liquidez en los mercados y el convencimiento de que la desaceleración del negocio inmobiliario no era ya una cuestión meramente local, sino internacional.

A partir de ese momento la banca empezó a reaccionar con un tono muy conservador. "Ya no hay financiación para la compra de suelo", advierte un experto inmobiliario. "Los bancos miran muy mucho a quién le dan dinero y para qué. Sólo tienen acceso a la financiación las empresas con más recursos y para proyectos muy contrastados en suelo urbanizable y orientados a primera residencia". Empujados por las orientaciones del Banco Central, muchas cajas de ahorros, por ejemplo, están obligadas a provisionar desde el primer día los préstamos que otorgan para la adquisición de terrenos.

Es decir, este fenómeno que se ha ido produciendo durante el periodo de vacas gordas de pedir un préstamo para comprar parcelas y, posteriormente, otro para desarrollar las obras ha desaparecido. "Sólo el que tiene recursos suficientes puede ahora comprar en buenas condiciones, por eso el mercado del suelo está en este momento tan parado", advierte esta fuente.

Violeta Aragón, gerente de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga, avisa, además, de que la comercialización de suelos se está viendo seriamente lastrada por los problemas existentes en los ordenamientos urbanísticos. "Prácticamente casi ningún Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) está listo y cuando ya está un poco avanzado, como el de Málaga, surge el Plan de Ordenación Territorial (POT) del área metropolitana y se tiene que readaptar. En estas circunstancias nadie compra porque no sabe qué va a pasar después con ese terreno".

En cualquier caso, el primer hecho constatado es que han desaparecido del escenario los promotores pequeños y ocasionales, o sea, inversores de pequeña capacidad que buscaban en la actividad inmobiliaria oportunidades para ganar dinero rápido o para diversificar otras actividades económicas. La asociación de promotores saluda esta criba en el sector porque entiende que es una manera darle mayor profesionalidad y, por tanto, "garantías para el cliente final", dice Violeta Aragón.

Antonio Hierrezuelo, director de Evemarina, coincide con este análisis cuando dice que "las empresas menos profesionalizadas están más expuestas a la crisis".

El grupo Sando es líder local en la provincia. El año pasado facturó cerca de 760 millones de euros, de los que 159 millones procedían de su filial inmobiliaria. Durante los últimos años ha acometido una importante diversificación en el segmento de las concesiones administrativas (el Metro de Málaga, aparcamientos, autopistas, limpieza urbana e infraestructuras sanitarias) y ha abierto nuevas líneas de negocio como el ambiental.

Al tiempo, ha optado por la diversificación territorial y ha expandido su actividad prácticamente a toda la costa mediterránea, además de Madrid, Sevilla y Extremadura, y ha entrado con fuerza en Polonia. Desde finales de 2005 dispone de una delegación en Varsovia, donde cuenta con una bolsa de suelo suficiente para levantar 5.700 viviendas. Esta opción ha resultado tan atractiva que el grupo que preside José Luis Sánchez Domínguez está en la actualidad organizando la constitución de sus filiales en Rumania y Hungría.

¿Si la crisis financiera es internacional por qué Europa del Este sigue siendo una buena opción para el mercado inmobiliario? Los analistas apuntan que la falta de liquidez no tiene en este caso otros fenómenos añadidos como la sobreoferta de viviendas y la demanda evoluciona a un ritmo elevado.

Vera es otro de los grupos de referencia en la provincia. El año pasado facturó 257 millones. Nació como contratista de obra pública, donde tiene el principal pilar de su negocio, aunque en los últimos años también ha irrumpido en las concesiones públicas (el metro de Málaga) y, por supuesto, en la actividad inmobiliaria a través de su filial Alei.

El director de Alei, Juan Maldonado, explica que la promotora ya está en Rumanía y promueve un edificio de viviendas en Brasil. "Además estamos visitando otros países, cruzando mares y océanos en busca de nuevos mercados", puntualiza.

Además, se ha situado en áreas hasta ahora un poco abandonadas por los promotores como el interior de la provincia. Por ejemplo, está promoviendo primera residencia en Baena (Jaén) o Campillos.

Además, ha entrado en la gestión de patrimonio. Hace ya dos años que abrió un apartahotel en Rincón de la Victoria y está a punto de inaugurar otro en el sector de Carlos Haya, en la capital. "Hemos tenido que sacrificar ingresos durante los años buenos para hacer estas operaciones, pero estábamos convencidos de que el ciclo iba a cambiar y había que prepararse para los momentos de bajada".

¿Qué puede pasar a medio plazo? Para el director de Alei hacer previsiones en este contexto con tantos factores sobre el tapete es complicado. "Son demasiados parámetros. Están los sociales, los políticos, los económicos nacionales e internacionales y los psicológicos". No obstante, precisa que el ritmo de comercialización de casas en Málaga no es malo. "Lo que está más parado es la Costa occidental", matiza. "Si lo analizamos, la situción no es tan mala. Muchos promotores se han retirado y quedamos los más grandes con un stock de viviendas adecuado". En su caso Alei tiene en este momento en producción 1.500 viviendas en Málaga.

Procusán es una de las promotoras inmobiliarias que más ha crecido en los últimos años. El ejercicio pasado facturó 170 millones de euros y confía en cerrar este ejercicio con ventas de 176 millones. La compañía ha optado por salir de la Costa del Sol para minimizar riesgos y de esta manera se ha implantado en el centro del país (Madrid, Ávila, Segovia y Valladolid), Levante y Sevilla. Además, desde 2003 creó una sociedad patrimonial que gestiona en régimen de alquiler un parque residencial con medio centenar de viviendas.

Además de estas estrategias para afrontar el nuevo panorama, la compañía ha puesto gran parte de sus expectativas en las nuevas fórmulas de comercialización. En la actualidad garantiza a sus clientes hipotecas con tipos de intereses fijos del 3,90 durante cinco años. "Creemos que es interesante para los compradores, porque uno de los hechos que están disuadiendo de la compra de viviendas es el encarecimiento de los tipos", dice Enrique Jiménez, de Procusán.

Evemarina es una compañía joven. La fundó Borja Ramos en 2001 y el año pasado facturó 240 millones de euros. Para capear la actual situación del sector marcado por la caída de ventas ha apostado por innovar en la comercialización, buscando "canales alternativos" y ofreciendo servicios de valor añadido como gestión de alquileres, interiorismo o nuevas fórmulas de financiación.

El grupo, que opera fundamentalmente en Andalucía (Málaga y Cádiz) y Canarias, también ha comenzado a actuar en Madrid y Sevilla, donde cuenta con una promoción de viviendas de protección oficial (VPO), una de las fórmulas vistas en la compañía como solución para estos tiempos.

Además ha optado por el negocio patrimonial como fórmula para garantizar la estructura y estabilidad financiera de la compañía, de ahí que gestione dos campos de golf de su propiedad, varios restaurantes, un centro comercial y tenga en construcción un hotel en Casares que explotará la cadena estadounidense Hyatt.

La gerente de los promotores, Violeta Aragón, afirma que la mayoría de las empresas se han preparado durante los últimos años ya sea diversificando su actividad, territorio o políticas de comercialización para hacer frente a cualquier adversidad. "La mayoría de estas empresas, además de ser grandes y tener capacidad, sufrieron la crisis de los años 90 y saben bien cómo se tienen que hacer las cosas. Está claro que quien no se haya preparado poco puede hacer ya".

De cualquier modo, todos los profesionales coinciden en precisar que la demanda sigue existiendo. No la que compra segunda residencia o la que puede permitirse precios desorbitados, pero sí la que busca una vivienda habitual asequible. "Las oficinas de ventas siguen registrando muchas visitas, lo que ha caído es la proporción entre visitas y ventas porque la gente no sabe qué va a pasar, piensan que a lo mejor bajan los precios y entonces deciden esperar. Es el factor psicológico", indica otro experto.

Aún así se ha detectado que los pisos en áreas urbanas consolidadas con precios que oscilan entre 200.000 y 300.000 se siguen vendiendo a buen ritmo.

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