Urbanismo

Los expertos bendicen la apuesta por convertir Repsol en la 'city' empresarial de Málaga

  • Avalan la apuesta del Ayuntamiento de potenciar los suelos destinados a oficinas, buscando con ello dar respuesta a la alta demanda ya existente

Vista de los antiguos terrenos de Repsol. Vista de los antiguos terrenos de Repsol.

Vista de los antiguos terrenos de Repsol. / Javier Albiñana

El deseo del alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, candidato a la reelección en las municipales del próximo mes de mayo, de convertir los antiguos suelos de Repsol en el nuevo y gran distrito empresarial de la capital, suma voces a favor. Málaga Hoy ha consultado a varios expertos especializados en la búsqueda de inversores interesados en desarrollar productos de oficinas, entre otros, y la conclusión es contundente: Málaga ya forma parte inequívoca de los destinos en los que las grandes firmas ponen el ojo.

Y ello supone un respaldo indiscutible a la estrategia de regidor de modificar de manera sustancial los parámetros edificatorios fijados para una de las pocas parcelas libres de la construcción en el entorno urbano, elevando de manera exponencial los aprovechamientos de uso empresarial, principalmente de oficinas, rebajando en el mismo porcentaje el correspondiente a residencial de vivienda libre.

Vista de Muelle Heredia, en el puerto de Málaga. Vista de Muelle Heredia, en el puerto de Málaga.

Vista de Muelle Heredia, en el puerto de Málaga. / Javier Albiñana

"Como consecuencia de lo que se viene haciendo el en los últimos años, Málaga se ha convertido en una ciudad donde la gente quiere ir a trabajar, donde quiere vivir y adonde quiere ir", explica Rosa Madrid, directora regional Andalucía de Richard Ellis, para quien es evidente el salto que ha dado la capital "de un mercado doméstico a uno nacional y clarísimamente internacional".

En este sentido, Madrid habla de que la ciudad es un escenario "muy atractivo para empresas internacionales", de una demanda "cualificada". En concreto, de empresas grandes que se topan con el hándicap de que la oferta actual en el plano de oficinas es "dispersa, pequeña y sin ordenar". "La calle Larios no ofrece 25.000 metros en un único edificio y el PTA tiene problemas de accesos”, insiste, añadiendo que los inmuebles que hay ya están ocupados de manera casi integral.

Conforme a este pensamiento, la ciudad no está en condiciones de captar esa demanda especializada "porque no hay oferta de calidad, una zona de edificios pensados para oficinas". Justamente la estrategia diseñada por el equipo de gobierno del PP es la de variar está situación, poniendo sobre la mesa el cambio de rumbo en los antiguos suelos de Repsol y exigiendo a la Autoridad Portuaria que se mantenga el proyecto de transformación de Muelle 4 (Muelle Heredia) para la construcción de un complejo de oficinas. El escollo es que "parece que nada se hace realidad y las empresas no van a estar esperando toda la vida", advierte la directora regional CBRE Andalucía.

Para Madrid, la oportunidad que supone el mercado de oficinas "ha venido para quedarse", con lo que se debe abrir como un segmento a explorar de manera clara por los promotores. A ellos contribuye la posición de Málaga en rentas de estos productos, con medias de entre 14 y 15 euros el metro cuadrado y puntos de 18. Muy lejos de los 25 euros de Barcelona o los 33 de Madrid.

En relación con la apuesta por el suelo de Repsol, destaca que se trata de un emplazamiento "con muchas bondades", de buenas dimensiones y que permite desarrollar un hub de buenas características. "La tendencia del mercado es volver a las ciudades, antes era todo el mundo fuera pero ahora los empleados y empresas quieren volver; el tamaño te permite transformar el entorno", defiende, a lo que suma las buenas comunicaciones.

"Como ciudad, la primera línea del litoral oeste se consolida como suelo residencial, mientras que la segunda lo puede hacer como zona empresarial perfectamente", expone Madrid, quien incide en que este impulso puede producirse en cinco o diez años. A su juicio, no obstante, debe tratarse de promotores especializados, "porque en el terciario no vale todo". Coincide con otros analistas en que la demanda actual de estos suelos está muy por encima de la oferta y resalta que "el gran salto de las ciudades se produce cuando el mercado de oficinas se desarrolla".

La radiografía realizada por Madrid viene a coincidir con la de otros expertos del sector. José Félix Pérez Peña, director de zona Málaga-Andalucía de Savills Aguirre Newman, insiste en esta línea de pensamiento. "La disponibilidad de espacios en el entorno urbano es casi cero, porque los edificios que hay habilitados, caso de Málaga Plaza, el Eurocom u otros están prácticamente completos", destaca. No obstante, pone sobre la mesa la necesidad de "crear el producto" en la ciudad para fijar una serie de parámetros de comparación. A diferencia de lo que sí ocurre en urbes como Madrid o Barcelona, en la capital de la Costa del Sol no hay operación relevantes que permitan fijar esos elementos de comparación.

Asimismo, enfatiza la necesidad de que quieres promuevan este tipo de producto inmobiliario sean especialistas. "Demanda está y más que está, pero puede llegar un punto de que se pueda cansar y opte por buscar alternativas". Apunta. Desde su punto de vista, la operación de Repsol es buena, si bien se topa con el posible freno que puede protagonizar la Sareb, cuyo objetivo puede ser mantener el aprovechamiento residencial que le corresponde.

En este sentido, es claro al defender la posibilidad de que la ciudad pueda perder algo desde el punto de vista de rentabilidad de la futura venta de los aprovechamientos que le corresponden en ese sector a cambio de potenciar una nueva estrategia de desarrollo. En este sentido, señala también la posibilidad de que la Junta de Andalucía haga lo propio con un edifico como Correos, cuyo uso pretende reconvertir a hotelero. Sin embargo, si la Administración regional optase por oficinas “ganaría la ciudad, aunque la Junta pueda perder algo en su venta”.

El responsable de Savills Aguirre Newman anuncia la apuesta del grupo por impulsar un gran trabajo de consulta a "las 150 o 200 empresas de mayor volumen de la ciudad para saber cuáles son sus movimientos a medio o largo plazo". Una labor mediante la que podrá determinarse, justamente, el futuro de sus necesidades y por dónde ha de ir enfocada la estrategia inmobiliaria de la capital.

Íñigo Molina, socio de MRC Consulting, dio a conocer semanas atrás el contenido de un estudio sobre las necesidades de suelo para oficina de la capital. "De lo que nos damos cuenta al hacer el análisis es de que la oferta actual es muy escasa; un ejemplo es que cuando Hacienda busca espacios para su traslado no encuentra una única ubicación; Málaga no tiene sitio para acoger empresas o lo tiene muy limitado", explica.

En términos numéricos, precisa que en la actualidad el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) dispone de más de un millón de metros para este uso, si bien de ellos pueden quedar libres apenas unos 600.000 metros. "Lo que vemos es que gusta la zona centro, entornos consolidados y que se puedan hacer edificios de calidad", expone, al tiempo que defiende la idea de De la Torre de intervenir en Repsol, al ser un solar con el tamaño suficiente "para el desarrollo de un centro de negocios; es la única bolsa de suelo que se puede desarrollar en un tiempo razonable".

"Si Málaga quiere dar un salto de calidad y no ser solo la ciudad de los museos y la ciudad de despedidas de solteros tendría que llegar hasta unos 1,5 millones de metros en el mercado y eso es algo que no se hace de la noche a la mañana", insiste.

Para Joaquín Morales, CEO del grupo Kinos, la operación de Repsol "es muy buena opción", confirmaron la existencia de "bastantes demandas de empresas TIC de Europa y grupos de inversión a los que les gustaría instalarse en Málaga pero que no quieren estar en el Parque Tecnológico de Andalucía, por su lejanía del Centro; quieren estar dentro de la ciudad". "La idea de crear una especie de distrito de oficinas es muy buena; un Canary Wharf de Reino Unido en Málaga", comenta, aunque apunta la necesidad de completar esa potencial oferta terciaria con residencial en régimen de alquiler, dato que la gente que trabaja en las oficinas "quiere vivir cerca".

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