Comprar una vivienda es una decisión tan importante que no se suele tomar a la ligera; se trata de un proyecto a largo plazo en el que hay que valorar numerosas variables: importe, zona, metros cuadrados, impuestos y un largo etcétera. Además, por si todo eso no fuera bastante, hay que tomar una decisión adicional: optar por una hipoteca a tipo de interés fijo o a tipo variable: ¿por cuál de ellas decantarse?

Actualmente, la actividad inmobiliaria se ha reactivado hasta niveles no vistos desde hace 13 años. Consecuentemente, el número de hipotecas sobre viviendas formalizadas también se ha incrementado, recuperando en junio los niveles prepandemia. Tras un periodo en las que las de tipo fijo ganaban terreno, se ha producido una vuelta a las hipotecas a tipo variable, referenciadas generalmente al euríbor a doce meses. Así, más del 60% se constituye a tipo variable y el 38,8% a tipo fijo, el porcentaje más bajo desde febrero de 2020.

Ambas están por los suelos: el tipo medio al que las entidades españolas concedieron préstamos hipotecarios marcó un mínimo histórico del 1,45% en agosto. La cuota mensual con la hipoteca variable es menor, porque el euríbor está muy bajo, -0,498%, pero puede subir en el futuro, porque con ellas, la cuota a pagar va modificándose en consonancia con la evolución del euríbor. Es la desventaja con las de tipo fijo, en las que no habrá nunca cambios.

Pero, más allá del tipo de interés nominal, hay ciertos aspectos que pueden ser determinantes. Las hipotecas fijas suelen tener un plazo máximo de 10 o 15 años, por lo que la cuota es alta, al tener que devolver todo el préstamo en ese breve plazo. Así, si los ingresos actuales no son elevados, es posible que haya que elegir una variable, cuyo plazo puede alcanzar los 40 años. Respecto a las comisiones, algunas, como la de apertura, son comunes a ambas, pero en las fijas, en las que el riesgo de tipo de interés lo asume el banco, se exigen comisiones que pueden llegar hasta el 5%, para disuadir al cliente de cancelarla.

Y eso no es todo. La decisión se complica porque las entidades, para conceder la hipoteca o mejorar sus condiciones, exigen el cumplimiento de requisitos adicionales: domiciliar una nómina y recibos, utilizar la tarjeta por un importe mínimo, contratar un plan de pensiones, un producto de inversión o diferentes seguros (de crédito, hogar, vida, coche). Hay entonces que observar cuáles son los propios condicionantes de estas vinculaciones, dificultándose enormemente la comparación de las diferentes ofertas que pueden presentarnos. El coste queda impreciso y abierto, dejando el préstamo sujeto a desagradables sorpresas.

Sin conocer el futuro del euríbor es imposible saber cuál es la decisión óptima. Las previsiones son que los tipos de interés se mantengan muy bajos algunos años -la primera subida no llegará al menos hasta 2023-, pero el plazo de las hipotecas es amplísimo y es absurdo pensar que esto será para siempre. Conviene tener presente dos referencias claves: la media histórica del euríbor es 1,84% y el máximo 5,39%. Antes de decidir, miren su margen de maniobra: ¡utilicen un simulador y calculen cuotas para diferentes escenarios!