La crisis del Covid ha golpeado con fuerza al sector turístico y eso se traduce también en las inversiones hoteleras. Sevilla inició el año en pleno boom turístico, consolidada como un destino referente de inversión del sector en Andalucía y ha despedido 2020 con una bajada del 84% del volumen de transacciones.

Son los datos que se desprenden de un informe presentado este jueves por la consultora Colliers Internacional, una radiografía que confirma una caída de la inversión en este sector en España del 62%, tendencia común en los principales países europeos. Pero que también deja un dato esperanzador, pues la mitad de esta inversión se concentró en el último trimestre del año y en estos momentos se calcula que hay 1.450 millones de euros invertidos en operaciones en curso que auguran una reactivación del mercado a lo largo de 2021.

Sevilla pasó de lograr un récord en 2018, con 196 millones de euros en inversiones hoteleras, a estabilizarse en 2019 con más de 60 millones y después de tres ejercicios de crecimiento. Datos muy optimistas pues la provincia, fundamentalmente la capital, logró atraer un volumen total de inversión por valor de 393,2 millones de euros entre 2015 y 2019. Pero la pandemia paralizó el mercado y de venir registrando un volumen de inversión superior a los 50 millones de euros anuales, la cifra se redujo en 2020 a sólo 9,7, lo que representa una caída del 84% respecto a la cifra del año anterior. En total, Colliers han registrado en la capital tres operaciones, frente a las 10 transacciones contabilizadas en 2019.

Según los datos recabados por este periódico, esas cifras se refieren a estos tres operaciones: la compra de un activo de suelo en los terrenos de Yoplait; un nuevo hostel que será operado por Room007 en la calle Tetuán, en la antigua sede de Bolsos Casal; y la reconversión del hostal Dalís de la Puerta de Jerez en un hotel boutique.

La antigua fábrica del Parque Alcosa recibirá una inversión de la compañía Cayman Hospitality. El proyecto contempla dos hoteles, de cuatro y tres estrellas de las cadenas Holiday Hill y Moxy, pero también una residencia de mayores y un centro deportivo en un complejo con un diseño arquitectónico de vanguardia a un kilómetro y medio distancia del Aeropuerto de San Pablo.

El hostel de Room007 tiene prevista su apertura en 2022. El edificio, de 2.600 metros cuadrados y con uso  mixto, fue adquirido por la gestora de patrimonios Mazabi y se convertirá en un establecimiento con 70 habitaciones. 

El hostal Dalís se ubica actualmente en el antiguo Coliseo de la Puerta de Jerez, junto a una conocida cafetería que cerrará también para dar paso a un hotel boutique promovido por un inversor vasco que completará el proyecto con un complejo hostelero de renombre. 

No obstante, el mercado ha seguido moviéndose en este año de crisis, en el que hay algunos hoteles terminados pendientes de inaugurar, como el Marriot de la Avenida de la Constitución, y se han concedido también nuevas licencias. Como la de remodelación del antiguo Hotel Occidental que se construyó para la Expo del 92 junto a la estación de Santa Justa y que explota la cadena Ayre, que subirá de categoría y se convertirá en un cinco estrellas en Nervión. Entre otras, se concedió licencia para convertir en hotel de cuatro estrellas el edificio regionalista de San Jacinto esquina con Condes de Bustillo en Triana. Y a primeros de año se dio luz verde también a un establecimiento de lujo en la Plaza de San Francisco.

El interés por Sevilla no ha disminuido, pero la situación global de los mercados ha propiciado la caída de las inversiones. Antes de la pandemia Sevilla seguía ganando peso entre los destinos urbanos de inversión hotelera. Lo que sí cambió fue el perfil del inversor, más internacional. Según los datos de Colliers, en 2019 el conjunto de cadenas, inversores y Socimis representaron el 90,8% del volumen total invertido, destacando especialmente la Socimi Millenium Hotels Real Estate quien llevó a cabo 2 de las operaciones más notables en la ciudad: la compra de El Corte Inglés para su reconversión a un hotel de 5 estrellas, proyecto que se ultima en la Plaza de la Magdalena, y adquisición de varios edificios sobre los que se levantará un hotel 5 estrellas y 31 habitaciones a operar en arrendamiento por la cadena Alma Hoteles. 

Otro cambio fue la naturaleza de las transacciones. Si antes eran fundamentalmente compraventa de hoteles existentes, el foco de la inversión se centró a partir de 2019 en reconversiones de edificios a activos hoteleros. De hecho, Sevilla tomó el relevo a Barcelona, encabezando el ránking de ciudades con mayor número de edificios de oficinas reconvertidos a hoteles.

¿Qué ha pasado en el resto de España?

La inversión hotelera en España alcanzó los 955 millones de euros en 2020, según el informe de Colliers International. El año pasado se transaccionaron en España un total de 68 hoteles y 7.228 habitaciones frente a los 99 hoteles y 16.314 habitaciones del 2019. Adicionalmente, se transaccionaron otros 14 activos entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel. 

En 2020 la inversión en hoteles vacacionales volvió a superar al segmento urbano (64% frente a 36%) y, a niveñ geográfico, Baleares y Canarias fueron los destinos protagonistas con 320 y140 millones de euros, respectivamente, concentrando más del 50% del total (460 millones de euros) y aumentando su relevancia respecto a 2019, año en el que las islas acapararon el 31% de la inversión total.

Barcelona, con 151 millones de euros de inversión, supera ampliamente la cifra de Madrid (97). Y fuera de los cuatro principales destinos la inversión ha sido mucho menos relevante, destacando Cádiz, Almería y Málaga, que suman un total de 127 millones de euros de inversión.

La crisis también ha corregido moderadamente los precios, tras varios años aumentando. Así, en 2020 el precio medio por habitación de los hoteles transaccionados experimentó una corrección del 8,2% hasta los 118.800 euros por habitación. Y tres cuartas partes de las inversiones fueron de capital internacional. En el plano nacional destacaron inversores como Mazabi (con una operación en Sevilla) y Meridia Capital, junto con las cadenas hoteleras como Dreamplace, Catalonia y Alegría, que acaparan la mayor parte de la inversión.

¿Cuáles son las previsiones para este año?

El escenario que visualizan los analistas de Colliers para el primer semestre de 2021 es algo incierto. "Todavía seguiremos viendo a la mayor parte de los inversores en situación de esperar y ver y un segundo semestre de extraordinaria actividad inversora puesto que para entonces deberían confluir tres elementos clave: un periodo de ya casi 18 meses de drenaje de caja continuado, capaz de desgastar a cualquier agente económico y que motivará decisiones de venta, el contexto de reactivación económica que apuntan la mayoría de los analistas y la presión de los fund managers por invertir la elevada liquidez bajo gestión en estos momentos. Otro detonante será, sin duda, el hecho de que empiecen a generarse referencias de precio de mercado que favorezca las decisiones de inversión de los inversores", explica Miguel Vázquez, managing partner de hoteles de Colliers. No obstante, la clave para que esta tormenta perfecta ocurra será la efectiva reactivación de la financiación bancaria, según añade.