Ángel Cabral González-Sicilia; Abogado-Socio de Génova Abogados SLP

Supongamos que nos encontramos en una zona de Sevilla como pueden ser Avenida de La Palmera o de Manuel Siurot (pertenecientes al Sector 25 CH) para las que el Plan General establece el uso Residencial de Unifamiliar Aislada (UA), en la que “la máxima edificabilidad neta será de 0,60 m2t por cada m2s de parcela neta”, es decir, que si tenemos una parcela de unos 569 m2s se podría construir (en principio y según este parámetro) una vivienda de 341.4 m2t.

Ahora bien, suponga usted que en vez de una vivienda quiere poner un Equipamiento en esa misma zona de la ciudad (Residencia de estudiantes o tanatorio, por ejemplo) y entonces la normativa parece permitirle una edificabilidad de casi cinco veces más (sobre todo si en la primera planta sótano puede extenderse este uso).

¿Y nada se tiene que ceder al Ayuntamiento por el incremento de aprovechamiento?

Recordemos que nuestra normativa entiende por aprovechamiento preexistente el atribuido por el plan vigente (anterior) y el nuevo plan (descontados deberes y cargas urbanísticas pendientes de satisfacer). Y se presume que existe «incremento de aprovechamiento sobre el preexistente» cuando dicho aumento sea superior al 10% del preexistente (comparando los dos planes). En este supuesto, la norma establece que todo propietario ahí incardinado tendría que ceder al Ayuntamiento (entre otros) un 10% de ese incremento por las plusvalías que de ello se genera, que puede ser por cambio de uso, edificabilidad o densidad. 

En el ejemplo antes citado, esto se traduce en que cumpliéndose “formalmente” con un «uso compatible» en la zona de Unifamiliar Aislada, se estaría realmente “privando” a la Administración de lo que por ley se le tendría que ceder (el 10% del aprovechamiento aplicado a la diferencia sobre el preexistente).

A nadie se le puede escapar que estas actuaciones irían contra el propio erario público (aparte de otras muchas consideraciones), lo que de suyo es muy grave, y se estaría vulnerando el principio de equidistribución en el planeamiento («tributario del derecho constitucional a la igualdad, que garantiza que ninguno de los propietarios tenga un trato discriminatorio o de favor»). Así pues, no sólo estaríamos hablando de un «incentivo», como hemos escuchado hasta ahora, sino de especulación y privación de recursos a fondos públicos.