El informe sobre el mercado de la vivienda que acaba de presentar TINSA, la sociedad de tasaciones inmobiliarias, indica que del millón y medio de viviendas construidas en España desde el comienzo de la crisis, todavía quedan 389.000, un 24,9%, a la espera de encontrar comprador o arrendatario. Estos datos indican, por un lado, que el sector no ha estado tan paralizado como se pensaba, sino que, por el contrario, en el segmento inmobiliario se ha realizado un enorme esfuerzo para digerir para digerir el exceso de oferta. Por otro, que también en el de la construcción el esfuerzo ha sido importante para terminar un notable número de promociones paralizadas, a pesar del desplome de la actividad para el impulso de nuevos proyectos y en medio de un contexto extraordinariamente hostil en términos de reputación, precios y financiación. La conclusión de los autores es de un prudente, pero también explícito, optimismo a medio plazo, tanto respecto al mercado inmobiliario como a la actividad constructora. Entre las principales razones, que los periodos estimados para la absorción de la mayoría de los excedentes está por debajo de los dos años y medio y que tan sólo un 11% de los municipios españoles mantienen una sobreoferta por encima del nivel crítico, que los autores del informe estiman en el 40% de las viviendas construidas desde 2008.

Los indicadores para la provincia de Málaga (12.775 viviendas, el 23,4% de las construidas en los últimos 7 años) son algo mejores que para la media de España y Andalucía, aunque con diferencias, según las zonas. En la capital el porcentaje todavía desciende un poco más, hasta el 20,5, situándose entre los valores antagónicos de Vélez Málaga (25%) y Torremolinos (10%), mientras que los valores más altos de la provincia se localizan en Estepona y Manilva (40%), siendo la media de la Costa del Sol del 23% y en Marbella del 15%. Estos datos permiten afirmar que, a pesar de la sobreoferta que todavía existe en algunos mercados locales, la provincia de Málaga ha conseguido corregir a lo largo de estos años de crisis una parte significativa del desequilibrio y podría estar en condiciones de iniciar en breve el retorno hacia su nuevo nivel de actividad potencial, que con toda probabilidad será muy inferior al de los años de la gran expansión.

Durante la década transcurrida entre 1998 y 2007 el promedio anual de viviendas iniciadas y finalizadas en la provincia de Málaga, según el Ministerio de Fomento, fue de 49.339,4 y 38.622,2, respectivamente. En el año de máxima actividad, 2003, se llegó a iniciar la construcción de un total de 83.274 viviendas y se finalizaron 64.787, en ambos casos más de la mitad del total de Andalucía, lo que da una idea de la fortaleza del sector en la economía provincial durante los años del boom inmobiliario y de la magnitud del impacto del desplome posterior. En 2008 los proyectos de nuevas viviendas en la provincia se había reducido hasta 10.872, un nivel comparable al existente antes del inicio del boom inmobiliario a mediados de los 90, aunque el valor más bajo de la serie se alcanzó en 2014 (tan solo 753 viviendas iniciadas). Algo parecido ocurrió con el mercado de trabajo, donde el sector de la construcción daba empleo a más 100.000 personas a mediados de la década pasada en la provincia, pero que en 2008 se reducía hasta 86.500, como promedio del año, y hasta 28.975, el dato más bajo de la serie, en 2013. El mejor testimonio de la dureza de estos años se aprecia en los datos de paro, que llegó a situarse por debajo de 10.000 (paro registrado en oficinas de empleo) en los años de mayor actividad, pero que se había multiplicado por más de cuatro en 2012. A partir de 2013, no obstante, comenzaron a percibirse las primeras tímidas señales de que las cosas podrían comenzar a cambiar.

En los Estados Unidos notaron con anterioridad que la sincronía entre los ajustes en el mercado inmobiliario y la reacción en los indicadores cuantitativos en el sector de la construcción se producía con aproximadamente un año de diferencia. Primero se eliminó una parte importante de los excedentes de oferta, luego se apreció la ralentización en la caída de los precios y posteriormente algunas señales de reactivación en la demanda de viviendas, pero hubo que esperar algo de más tiempo para apreciar variaciones positivas en el consumo de cemento, el empleo o el número de viviendas en construcción. El optimismo observado en el análisis de TINSA y, en general, en la mayoría de los informes de coyuntura sobre el sector, descansa en la apreciación de esta misma secuencia de acontecimientos en el mercado de la vivienda en España, que resulta particularmente visible en el caso de Málaga.

Las 3.174 viviendas construidas en Málaga durante los 12 meses anteriores a septiembre de 2015 suponen la ruptura de la tendencia depresiva iniciada en 2007 y un incremento cercano al 70 por ciento, con respecto al conjunto de 2014. También se aprecia en los precios, que no solamente se mantienen en un nivel más elevado que los del conjunto de Andalucía y España, sino también creciendo a mayor ritmo. Por su parte, el dato de paro en el sector, que en el primer trimestre de 2012 se situaba en 45.381, se había reducido hasta 23.815 durante el tercero de este año, aunque en este caso haya que descontar el efecto de los desanimados y el de los inmigrantes retornados a sus países de origen en los últimos años. En cualquier caso, un patrón coincidente tanto en los indicadores del mercado inmobiliario, como en los cuantitativos de la construcción, aunque todavía quede alguno que se resista, como el de las ventas de cemento, a disipar las incertidumbres sobre el comienzo de una nueva etapa para el sector.

La impresión generalizada es que ni la economía española ni la andaluza están consiguiendo realizar el cambio de modelo productivo que se pretendía al comienzo de la crisis. La malagueña tampoco, aunque todas ellas se esfuerzan en hacer las cosas de diferente manera, aunque se trate de las mismas cosas. La construcción está llamada, en consecuencia, a volver a jugar el papel de sector clave que tradicionalmente ha jugado en la economía malagueña y andaluza, aunque de forma muy diferente a los años de la gran expansión. Ni el urbanismo se mueve con las mismas claves que entonces, ni los bancos deben tener mucho interés en que una experiencia similar pueda volver a tener lugar.