Años, décadas, hablando de lo mismo y con el mismo enfoque o conclusión final: la vivienda es un problema porque en Cádiz no hay más suelo para construir. Siempre el mismo punto de partida y de término. Pero el escenario ha cambiado; en este primer cuarto de siglo XXI ya recorrido, con las aportaciones técnicas y tecnológicas permiten explorar otras posibilidades. Y unido a eso, la ciudad mira ya de cerca a una amenaza que es tan real como letal: la bajada de la barrera de los 100.000 habitantes a la que Cádiz está abocado si mantiene la curva descendente que cada año reflejan los datos del Padrón.

Esto último hay que afrontarlo como una oportunidad más que como un grave problema, que lo es. O así al menos lo han visto este martes los distintos agentes que Diario de Cádiz reunió, en colaboración con el Ayuntamiento, para abordar el reto de la Vivienda. En el patio de la Casa de Iberoamérica analizaron el escenario el concejal de Urbanismo, José Manuel Cossi; la decana del Colegio de Arquitectos, Paula Vilches; el fundador y director de Urban Data Analytics, Carlos Olmos; y el secretario general de la Federación Provincial de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción de Cádiz (FAEC), Jorge Fernández-Portillo.

“La amenaza de los 100.000 habitantes puede ser el acicate necesario para encontrar la solución al problema de la vivienda en Cádiz”, comenzó diciendo este último ponente, Fernández-Portillo, en el debate conducido por el director de Diario de Cádiz, José Antonio Hidalgo. Y el reto que los distintos profesionales participantes en la mesa consiste en asumir una causa común para trabajar sobre la cuestión, en primer lugar, y utilizar todas las armas que cada parte tiene a su disposición, en segundo.

Las posibles soluciones a la Vivienda

En esta línea de aportaciones o soluciones, la propuesta que más llamó la atención ayer fue la de elaborar un Plan Estratégico de Vivienda para la ciudad, que analice la situación actual y las posibles acciones a realizar; pero pensando en un largo plazo de aplicación y ejecución del plan. Así lo propuso en primer lugar Carlos Olmos y lo refrendó a continuación Fernández-Portillo. Un plan que quede al margen del PGOU y del actual plan municipal de Vivienda, que vaya más allá, que busque soluciones actuales a un problema actual.

Algunos de los representantes institucionales asistentes a la jornada sobre Vivienda.

Apuntó Paula Vilches que la construcción de viviendas se asienta sobre leyes urbanísticas ancladas en los años 50 del siglo pasado, por lo que “dar una vuelta a la normativa de la Vivienda” puede ser también una solución. “Hay mucha rigidez”, reafirmó Olmos, que en relación a esa flexibilidad planteaba posibles soluciones para la vivienda que hoy son imposibles en Cádiz pero que él asegura ya se hace en algunas ciudades; por ejemplo, traspasar la edificabilidad no aprovechada de un edificio a otros que estén en la misma manzana, barrio o sector. O la transformación de oficinas y locales en viviendas sin tanta tramitación o limitaciones como existen hoy. Y es que este experto en analizar el urbanismo de las ciudades utilizando datos e incluso Inteligencia Artificial apuntó a cómo está cambiando el entramado urbanístico y cómo languidecen, por ejemplo, edificios de oficinas que pudieran destinarse a vivienda; o cómo se mantienen edificios de titularidad pública y “escaso uso” que podrían readaptarse a viviendas.

De ahí otra solución aportada en esta mesa de análisis de la Vivienda en versión gaditana: la “regeneración de las ciudades”. La transformación de edificios, la rehabilitación de zonas con nuevos usos y conceptos. Una solución respecto a la que todos miraron a la Zona Franca, ese enorme suelo que siempre ha tenido una clara vocación industrial pero al que quizás en la actualidad haya que ir dando entrada a la Vivienda que sustituya al antiguo uso hoy prácticamente inexistente. Llegó a considerar Cossi que precisamente este desarrollo de la Zona Franca es “el gran reto de la Vivienda en Cádiz”.

Volviendo atrás, no se puede desaprovechar otra solución aportada por Carlos Olmos: la Inteligencia Artificial, un arma de potencialidad y alcance aún desconocidos que puede aplicarse perfectamente al Urbanismo y a la Vivienda. “La Inteligencia Artificial permite ahora analizar qué ocurre en cada manzana, sus potencialidades y sus necesidades”, ejemplificó Olmos, que considera esta herramienta fundamental en el desarrollo de ese plan estratégico propuesto.

El auditorio de la Casa de Iberoamérica.

También se puso sobre la mesa la necesidad de agilizar todos los trámites relacionados con la construcción de vivienda, porque según apuntó el representante del promotor de viviendas “se tarda cinco veces más en solucionar administrativamente un suelo que en edificar”, sobre todo en relación a las grandes promociones que puedan tener cabida aún en la ciudad. O en revisar los condicionantes actuales, considerando que hasta un 25% del coste de una vivienda actualmente supone carga fiscal, según Fernández-Portillo.

La clave, todos de la mano

Y junto a todas estas soluciones, que entre todas darán solución al reto de la vivienda, una clave o premisa: “remar todos en la misma dirección”, como abogó la decana de Arquitectos. Es decir, administraciones públicas, inversores privados, constructores, arquitectos… todo el sector que de alguna forma está vinculado a la construcción de viviendas, trabajando en este campo. Esto implica necesariamente que se aborden programas de vivienda de las tres ramas ayer planteadas: vivienda protegida, a cargo de la administración que debe agilizar los trámites y abrir la mente normativa para buscar las mejores soluciones en el momento actual; vivienda libre, a cargo de los promotores que generan inversión, empleo y un beneficio posterior “inducido”; y entre una y otra opción, la denominada “vivienda asequible”, que es donde lo público y lo privado debe darse la mano para dar cabida a toda esa ciudadanía que aspira a tener una vivienda pero no tiene medios económicos suficientes para competir en el mercado libre.

“Navalips es un claro ejemplo de solución”, comentó Cossi respecto a esa unión entre lo público y lo privado para sacar operaciones que difícilmente tendrían opciones teniendo en cuenta “que desde junio de 2021 hasta ahora los costes de construcción han crecido un 31%”, según Fernández-Portillo, lo que hace que las VPO sean hoy “de nula productividad por el alto coste de la construcción”, como aseveró Vilches.