El Banco de España ha señalado en su informe anual de 2023 a Málaga como una de las cinco provincias españolas con mayor falta de suelo para construir viviendas. Madrid, Barcelona, Valencia y Alicante son las otras cuatro zonas del país a las que se refiere este organismo, que advierte de que la escasez de suelo es uno de los principales motivos que explican el tremendo déficit de viviendas existente.

En concreto, según el Banco de España, harían falta unas 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el déficit de inmuebles en el país, pese a que hay casi 4 millones de viviendas vacías o desocupadas, según los datos recogidos en su informe.

En Málaga los promotores llevan tiempo advirtiendo del problema que supone la escasez de suelo finalista, insistiendo además en que el fuerte desequilibrio entre la demanda de vivienda y la oferta es una de las principales causas de la imparable subida de los precios. A finales del pasado año, la Federación Andaluza de Empresarios de la Construcción (Fadeco) aseguró que las bolsas de suelo disponible en Málaga apenas darían para cubrir la demanda de dos o tres años.

Los motivos de la falta de viviendas

Además de la falta de suelo, otros motivos que explican la falta de viviendas, según el informe del Banco de España, son el incremento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el progresivo envejecimiento de los ocupados en la construcción y el déficit de formación profesional, así como la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano.

De igual manera, el organismo presidido por Pablo Hernández de Cos señala que el menor stock de vivienda disponible se debe al auge del alquiler vacacional de los últimos años, que supone ya cerca del 10% del tamaño del mercado del alquiler y tiene una ratio estimada en el 1,8% del total de viviendas principales del mercado residencial, con unas 340.000 viviendas.

Durante la presentación del informe, el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán, ha avisado de que "ya no se puede actuar" sobre este déficit de vivienda, porque las viviendas que se construirán hasta 2025 "ya están anunciadas".

Por otro lado, el estudio pone de relieve que casi 4 millones de viviendas en España están vacías o desocupadas. De ellas, buena parte se encuentran en zonas con un menor dinamismo geográfico -en las ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías supondrían 400.000 unidades-, mientras que una proporción importante se encuentran en mal estado y unas 450.000 forman parte del stock de vivienda nueva sin vender.

"Si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación", se recalca en el informe.

Jóvenes en el mercado del alquiler

En relación al mercado del alquiler, se estima un aumento de 1,3 millones de viviendas en el parque de alquiler desde 2007, donde los jóvenes menores de 30 años casi han duplicado su presencia desde 2006, hasta alcanzar casi el 60% en 2022.

El otro colectivo que explica el auge del alquiler en España es el de la población de origen extranjero. Ambos colectivos son donde se concentran los hogares con menor nivel de renta. En 2023 las comunidades con mayor peso de las viviendas en alquiler son Madrid (23,7%), Cataluña (24,9%), Canarias (28,5%) e Islas Baleares (30,9%), frente al promedio en el conjunto de España del 18,7%.

Respecto a los precios del alquiler, entre 2015 y 2022, el incremento medio acumulado de una vivienda arrendada superó el 28,5% debido, sobre todo, a los mayores precios del alquiler de las nuevas viviendas que entran en el mercado y a los aumentos de precios en las viviendas arrendadas sobre las que se acuerdan nuevos contratos -entre un 7% y un 8% más de media anual entre 2015 y 2022-.

Los propietarios de más de 10 viviendas

Según datos del informe del Banco de España, los particulares suponen un 92% de los propietarios de viviendas en el mercado del alquiler, frente al 8% de las personas jurídicas de naturaleza privada.

Además, las viviendas arrendadas por particulares propietarios de más de 10 inmuebles suponen un máximo estimado del 7% en el conjunto del parque de alquiler de mercado. En el lado contrario, el peso del alquiler social es muy reducido en España, con una cifra estimada de este tipo de vivienda de 300.000 unidades, un 1,5% de las viviendas principales.

Compraventa de extranjeros

Respecto a la adquisiciones de vivienda por parte de la población extranjera, tanto residentes como no residentes, tienen un peso muy destacado, aunque heterogéneo por áreas geográficas, según se destaca en el informe. Estas transacciones alcanzaron su máximo histórico de 134.000 viviendas en 2022, cifra que se redujo hasta unas 125.000 en 2023, cuantía que supone un 19,3% del total y que contrasta con el 7,1% observado en 2007.

Las proporciones de compras de extranjeros más altas se registran en zonas turísticas, como son las islas y la costa mediterránea, circunstancia que se explica por la elevada demanda de segundas viviendas procedente de ciudadanos no residentes.

No obstante, Gavilán ha recalcado que la mayor parte de la compraventa de extranjeros está protagonizada por extranjeros residentes que han llegado a la economía en los últimos años, mientras que la compra de vivienda por parte de los extranjeros no residentes solo suponen una cifra cercana de 60.000 viviendas en los últimos años.

Medidas para aumentar el stock de vivienda pública

En el informe, el Banco de España hace una serie de recomendaciones para aumentar el 'stock' de vivienda, entre las que resaltan impulsar el parque de vivienda público, lo que supondría incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas registrada en España en los últimos años durante los próximos 10 años para alcanzar en torno a 1,5 millones de nuevas viviendas en alquiler social.

De igual manera sugiere fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler, a través de profundizar en las medidas ya aprobadas de apoyo al sector privado, como la cesión de suelo público, la concesión de avales para la promoción de vivienda en alquiler y las ayudas a la financiación para el desarrollo de viviendas en alquiler social o a precios asequibles.

Asimismo, pide impulsar la rehabilitación y cesión de viviendas, para lo que demanda acelerar la absorción de los fondos Next Generation EU', de manera que las ratios de rehabilitación de vivienda se sitúen en línea con lo observado en las principales economías y valorar la idoneidad de establecer distintos mecanismos e incentivos para la cesión de viviendas vacías o de uso esporádico al sector público, de forma que puedan ser destinadas al alquiler social.