Tribuna

José Manuel Cabello González

Límite a la responsabilidad hipotecaria

En una tertulia, un grupo de amigos discutíamos sobre la resolución judicial de Navarra por la que se establece que la entrega de la vivienda hipotecada es suficiente para cancelar la deuda que el prestatario tenía con el banco por el préstamo hipotecario. Dicha resolución no hace otra cosa que asumir como propio el sistema hipotecario americano. Tras la aparición de esta resolución se han sucedido las manifestaciones de políticos, sindicatos, ejecutivos y demás agentes socioeconómicos, a favor de que se adopte este sistema de garantía hipotecaria. En nuestra tertulia ocurrió lo mismo, la mayoría de los tertulianos opinaban a favor de la sentencia apelando a la justicia del asunto y, sin embargo, yo adopté una postura contraria, analizando el problema desde un punto de vista estrictamente económico. Y creo, finalmente, que todos llevábamos razón. Veamos las dos posturas.

Desde el punto de vista de un economista, si limitamos la garantía a la entrega de la vivienda hipotecada, lo que estamos haciendo es reducir la garantía de las entidades financieras, y éstas, por tanto, aumentarán el precio de sus servicios, es decir, el interés. ¿Quién se beneficia de esta medida? Aquellos prestatarios que son más proclives al impago de sus deudas, ya que sólo tendrán que entregar la vivienda. A cambio, todos los deudores de bancos y cajas tendrán que soportar un tipo de interés mayor. Es decir, se realiza un trasvase de riesgos de los prestatarios a los prestamistas y éstos a cambio nos cobran a todos un interés mayor. Además, también se establece un trasvase de rentas de los clientes perjudicados que serán aquellos clientes bancarios con pocas probabilidades de impagar el préstamo hacia aquellos que tienen más probabilidades de hacerlo. Dicho de otra manera, pagarán justos por pecadores.

Pero qué ocurre si analizamos lo que está pasando en la realidad desde un punto de vista legal, utilizando un ejemplo. Supongamos un comprador que adquiere una vivienda por 240.000 euros a principios de 2008 y que el banco le concede una hipoteca por el total de dicha cantidad, pues por aquel entonces los bancos no tenían problemas en tasar las viviendas por el precio que determinaba el mercado en plena burbuja inmobiliaria y, además, conceder el 100% del valor tasado.  En 2009 y tras perder el empleo, no atiende a los pagos y es desahuciado, debiéndole al banco los 240.000 euros de la hipoteca, pues, aunque había pagado durante más de un año y su capital pendiente era de 235.000, los intereses de demora (un 3% por encima del interés de nuestra hipoteca) y las comisiones por impago (30 euros por cada cuota y mes impagado) han elevado la deuda de nuevo.

Pero esto no queda aquí, el banco ha vuelto a tasar la vivienda y donde hace un par de años decía que la vivienda de la Costa del Sol valía 240.000 euros, ahora dice que el mercado ha bajado, y más aún el de segunda vivienda, y que la tasa en 168.000 (un 30% de descuento). Como no ha acudido nadie a la subasta, el banco se la ha adjudicado por el 50% de la nueva tasación, esto es, 84.000 euros. El resultado final puede ser que el banco vende la casa a un tercero por 150.000 y el cliente le debe aún 156.000, más lo que siga aumentando la deuda.  De manera que si consigue que el prestatario abone su deuda, habrá obtenido un beneficio de 66.000 euros en un año y medio.

Consideremos la regulación legal de la actividad económica, ¿es justo el desenlace de nuestro ejemplo? ¿Debe el banco (o su tasadora) tasar la vivienda dos veces? ¿Puede adjudicarse el banco la vivienda por el 50% del valor tasado a posteriori? ¿Puede hacer negocio el banco con la vivienda adjudicada y no compensar al prestatario? ¿Deben los intereses de demora y sus comisiones ser tan desorbitados?

Si, además de todo esto, el Estado ayuda a la banca a realizar la travesía del desierto, concediéndole la liquidez necesaria, bien a través del BCE o bien a través del FROB, para que sea capaz de sortear la crisis sin desinvertir, la jugada es perfecta, pues podrá vender las viviendas a precios de la primera tasación, cuando su precio de adquisición habrá sido de un 50-60% inferior. Y mientras los ciudadanos, como siempre, estaremos asumiendo el coste de la crisis, no nos habrán bajado los precios de las viviendas y  estaremos aún más endeudados. Pero este tema merece un artículo aparte.

Como conclusión, dejemos que funcione el mercado, que los agentes económicos pacten el límite de la garantía de las hipotecas de forma que ambos se favorezcan, pero regulemos adecuadamente las condiciones inherentes a las hipotecas que hacen, en determinadas ocasiones, del contrato hipotecario un contrato leonino.

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