Si hay algo que viene demostrando el urbanismo de los últimos meses en Málaga capital es que no se necesitan euros contantes y sonantes para cerrar operaciones de compra y venta de suelo. Existe otra moneda que no tiene equivalencia en los mercados de cambio, igualmente efectiva y que, generalmente, acaba satisfaciendo los intereses de todas las partes. Esta divisa, que carece de monedas o billetes, se llama aprovechamiento urbanístico y de ella está dando buen y numeroso uso en los últimos tiempos el Ayuntamiento y, más en particular, la Gerencia de Urbanismo.

El actor público es, por méritos propios, el principal y casi único animador de este particular mercado, en el que juega al cambio de cromos de manera más que efectiva. Buena muestra de ello es la operación de Arraijanal, terrenos objeto de deseo del jeque propietario del Málaga CF, para la ciudad deportiva, y de la Junta de Andalucía, para el diseño del ausente parque metropolitano. Sin embargo, y a pesar de que son otros los protagonistas directos del desarrollo de este sector, el papel municipal es clave para disponer de unos terrenos hasta no hace mucho en manos exclusivamente privados.

La obtención de los mismos, a excepción de una mínima huella, se ha materializado mediante el pago de aprovechamientos. Es decir, mediante suelos de titularidad pública que han servido para, previa transferencia y firma de convenios, compensar la deseada parcela de Arraijanal. En este particular juego de las estampitas, hoy mismo está previsto que el Consejo de Administración de la Gerencia de Urbanismo dé luz verde a sendos acuerdos mediante los que dar por concluido el proceso de adquisición de Arraijanal.

Mediante el primero de los convenios, Urbanismo va a compensar a cinco propietarios minoritarios la recepción de 47.047 metros cuadrados de terreno en la pastilla próxima a Guadalmar con los aprovechamientos para la construcción de viviendas de protección oficial que, a su vez, recibe el Consistorio en los antiguos terrenos de Repsol. Mediante este movimiento de piezas, estos promotores de Arraijanal pasan de disponer de un suelo con usos más que acotados, a tener la posibilidad de desarrollar unos 400 pisos sociales (39.948 metros cuadrados de techo).

La maniobra se produce apenas días después de que fuese expuesto a información pública el proyecto de reparcelación de Repsol, documento en el que se adjudican a los propietarios del sector las parcelas sobre las que materializar los derechos edificatorios que les corresponden. Unos derechos más que sustanciales, ya que incluso una vez detraídas las VPO, el Ayuntamiento va a seguir teniendo en sus manos aprovechamientos como para ejecutar 502 viviendas de renta libre, 25.244 metros cuadrados de uso terciario, cuatro equipamientos y doce parcelas para zonas verdes libres y viales.

Bien es cierto que, al menos en lo relacionado con el proyecto residencial, lo normal es que el Consistorio salga al mercado para subastarlos y paliar, si no íntegramente sí parcialmente, los 70 millones de euros que los dueños originales del terreno tendrían que haber ingresado años atrás en las arcas municipales a cambio de que se triplicase la edificabilidad de la parcela. Una aportación finalmente eliminada ante la incapacidad económica de estos a hacer frente a esta obligación. Tan es así, que es la Administración local a día de hoy la principal propietaria de sector, con algo más del 56% de la edificabilidad, quedando el resto en manos de la Sareb, también conocida como el banco malo.

En este movimiento de cambios, existe un tercer elemento a tomar en cuenta. Porque el Ayuntamiento recibe además aprovechamientos en un tercer espacio, en este caso, La Corchera. ¿Por qué? Al tener la consideración de sistema general la parcela de Arraijanal que se adquiere a cambio del suelo para VPO de Repsol, legalmente le corresponde un aprovechamiento lucrativo en este espacio. En concreto, se trata de 40.475 unidades de aprovechamiento que equivalen a unos 20.000 metros cuadrados de techo y que habrá de concretarse su reparto entre el residencial libre, el residencial protegido y el uso terciario.

El segundo convenio que hoy tendrá el acuerdo del Consejo de Urbanismo es de mucha menor envergadura, aunque tiene igualmente como protagonista Arraijanal. En este caso el beneficiario es un propietario menor, al que se compran apenas 2.100 metros de suelo con 204,49 metros de techo en el sector Torre del Río, justo la zona donde se proyecta varios edificios en altura, en la parte final del paseo marítimo de poniente. Ese derecho apenas daría, en caso de tratarse de un uso residencial libre, para dos o tres viviendas.

Pero este cambio de cromos para la obtención, en este caso, de los terrenos de Arraijanal se vienen realizando desde hace ya casi tres años. Muestra de ello es que ya en noviembre de 2011, Urbanismo se hizo con el 60% del sector, perteneciente a Vallehermoso, a cambio de darle aprovechamientos para construir unas 553 viviendas sociales en Bizcochero Capitán y La Térmica, y 470 libres en Hacienda Cabello.