El precio de la vivienda usada en Málaga sigue creciendo sin que ningún tipo de medida sea capaz de contenerlo. Pero, a los ya usuales titulares sobre el encarecimiento del metro cuadrado se une ahora la afirmación de que esta escalada no tiene parangón alguno: "nunca habíamos detectado un incremento del precio tan abultado en un periodo tan corto de tiempo", indica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa con motivo del último Índice Inmobiliario de la empresa. 

A pesar de los cambios y fluctuaciones que está viviendo el mercado inmobilario, acusando en cierta medida los altos tipos de interés, la constante inflación y los cambios legislativos, el mercado malagueño sigue al alza. El aumento de la demanda se refleja en la evolución del precio. La ciudad de Málaga marca nuevamente un récord en el coste de la vivienda de segunda mano al obtener el nivel máximo histórico, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa.

Málaga capital cierra octubre de 2023 alcanzando el precio máximo de venta con 3.189 euros el metro cuadrado y una subida interanual del 14,6 %. Pero esta situación no es excepcional, ya que se lleva repitiendo desde el inicio de 2023, donde Málaga capital ha marcado récords históricos de precio cada mensualidad a lo largo del año.

No solo ha superado los 3.000 euros el metro cuadrado, sino que lo ha hecho a un ritmo vertiginoso marcando subidas interanuales muy significativas. Ha presentado incrementos de dos dígitos, como el aumento del 18,2 % interanual en febrero que es el incremento más alto detectado en todo el histórico, incluso, por encima del 17,4 % de enero de 2006, en el periodo de calentamiento previo a la burbuja inmobiliaria. 

En estos momentos, el precio de la vivienda de segunda mano se encuentra un 15 % por encima del precio registrado durante la burbuja inmobiliaria de 2007, cuando era de 2.778 euros el metro cuadrado.

“El precio de la vivienda vuelve a alcanzar cifras récord con la mayor aceleración de los últimos 17 años. Nunca habíamos detectado un incremento del precio tan abultado en un periodo tan corto de tiempo. Esta subida nos devuelve a niveles de 2006, previos a la burbuja inmobiliaria cuando el coste de la vivienda sufrió un gran calentamiento. Estos incrementos tan significativos, coinciden con el cambio de política monetaria de la subida de tipos de interés por parte del BCE. La demanda de compra ha resurgido debido a un perfil del comprador más solvente, más experto y con experiencia en el mercado como inversor. Además de representar en un alto porcentaje al comprador extranjero, con poder adquisitivo más alto que el residente local. Una situación que complica el acceso a la vivienda, ya que Málaga prácticamente no cuenta con stock de vivienda social pública, lo que agrava todavía más las dificultades”, comenta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa. 

Con los crecimientos tan abultados, el ritmo de encarecimiento del precio en Málaga ha sido muy apresurado y persistente. Tanto es así que se aprecia un gran desfase en la evolución de Málaga en comparación con el resto de las ciudades andaluzas. La gráfica también muestra que esta tendencia, en la que Málaga se separa del grupo, se ha acentuado con la llegada de la Covid-19, pero ya era una inclinación mostrada a partir de la recuperación de la crisis económica de 2008.

El mercado del alquiler en Málaga capital

Más preocupante es, a ojos de Fotocasa, la situación del mercado del alquiler, que lleva presentando precios máximos desde 2022. Los incrementos han llegado a superar el 30 %, al presentar un aumento del 31,3 % interanual en enero de 2023, lo que supone la subida más elevada de la historia del índice Fotocasa. A cierre de octubre la subida es más moderada, del 10,4 %, aunque es un incremento todavía de dos dígitos que refleja una gran tensión.

El coste del arrendamiento en Málaga (13,89 euros el metro cuadrado) se halla un 65 % por encima del precio de hace 16 años, ya que se situaba en los 8,43 euros el metro cuadrado. El alto precio mantenido durante un largo periodo de tiempo es lo que ha provocado un descenso de la participación en el mercado andaluz, más particularmente del lado de la demanda de alquiler.

En febrero de 2023, los inquilinos que buscaban vivienda en Andalucía representaban el 13 % del mercado, seis meses después, el 11 %. Se trata de una pérdida de dos puntos porcentuales provocada por los demandantes que se retiran del mercado al no poder acceder a los precios presentados. Las rentas más bajas y colectivos más vulnerables son los principales afectados por esta expulsión del arrendamiento.

“El precio del alquiler en Málaga, al igual que en Andalucía y en prácticamente toda España, alcanza su nivel máximo histórico, con una tendencia alcista. Desde la recuperación de la crisis financiera, en 2015, Málaga sigue la misma tendencia que el resto de las ciudades, pero de una forma más acentuada e intensa y presentando incrementos mucho más acusados. Aunque 2022 marca un hito en la evolución de este mercado con la reducción de la oferta de vivienda en más del 30 % es la principal causa que empuja el precio al alza, ya que cada vez la brecha entre oferta y demanda es más considerable. El furor por vender, la vuelta de las viviendas turísticas al mercado vacacional y la sobrerregulación del mercado, considerada así por los propietarios, han contraído el stock de manera drástica. Sin embargo, la demanda comienza a descender al no poder hacer frente a los altos precios del alquiler que se consideran prohibitivos para un volumen importante de la ciudadanía malagueña”, explica María Matos.