"Limitar las licencias de viviendas turísticas es una solución para evitar zonas sobreexplotadas"
presidente de LPA
El representante de los agentes inmobiliarios apuesta por aumentar la oferta de alquiler de larga temporada y la de viviendas de protección oficial a precios asequibles
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El agente inmobiliario Álvaro Botella, de 35 años de edad, es desde el pasado mes de noviembre el nuevo presidente de la Asociación The Leading Property Agents of Spain (LPA), que cuenta con 68 empresas del sector asociadas. El joven atiende a Málaga Hoy para explicar los retos a los que se enfrenta el colectivo y analizar la situación del mercado de la vivienda en la Costa del Sol y en España, apostando por regular el alquiler vacacional y aumentar la oferta de arrendamiento de larga temporada a precio de mercado y la de viviendas de protección oficial a un coste asequible.
Pregunta.-¿Qué experiencia tiene en el sector?
Respuesta.-Me inicié muy joven en una inmobiliaria familiar que fundó mi padre y que tiene más de 30 años de experiencia. Yo lo que he hecho ha sido seguir sus pasos y llevo alrededor de 7 años. Entramos en la asociación como inmobiliaria hará 3 años, el anterior fui elegido presidente del Comité directivo y este año he sido elegido presidente.
P.-¿Por qué presentó su candidatura?
R.-Fundamentalmente porque cada vez estamos más cerca de la posible regulación del sector inmobiliario, del agente como tal. Es un sector que ha sido, por un lado, muy criticado, y por otro, con mucho intrusismo. Por esa falta de profesionalidad, y como no hay ningún tipo de regulación, muchos clientes que tienen malas experiencias y malos resultados.
P.-¿Qué retos principales se marca para su mandato?
R.-El año pasado contábamos con alrededor de unos 50 miembros, ya estamos en los 68. Nuestro objetivo es subir y la regulación como primer punto clave de este año. Actualmente, hay comunidades autónomas, como Baleares o Valencia, que ya están con sus registros de agentes inmobiliarios. Faltan Andalucía y Extremadura, y nuestra idea es poder reunirnos con la Junta en los próximos meses para ver cómo podemos avanzar con este tema.
P.-¿Y qué otros objetivos persigue la asociación?
R.-Otra de las cosas que se pide con la regulación es la formación, una convalidación de determinadas horas para poder apuntarse a este registro de agentes inmobiliarios. Entonces, desde la asociación nos gustaría ofrecer esa formación. A nivel interno, intentamos llegar contactando con promotoras a tener un código ético y unas normas básicas de convivencia. Nuestro objetivo también es seguir creciendo para poder tener este altavoz e intentar autorregularnos dentro del sector.
P.–¿Cuál es la situación del sector en la Costa del Sol?
R.-Venimos de unos años muy buenos postcovid en los que ha habido, sobre todo en la costa, una gran demanda. Tenemos un problema porque hay muy poca oferta para el alto nivel de demanda y hay mucha gente que después del Covid ha decidido vivir mejor. La Costa del Sol tiene un clima y un estilo de vida que son los que más encajan a nivel mundial o europeo, 2023 fue un año récord, 2024 estuvo más o menos similar y parece que en 2025 tampoco es que vayamos a bajar el ritmo.
P.–¿Qué tipo de viviendas se están demandando?
R.-Hay muchísima demanda de obra nueva y podemos decir en líneas generales que el mercado inmobiliario ha sido bastante bueno. Luego hay de todo dependiendo de la zona de la Costa del Sol y se están pidiendo, por ejemplo, propiedades con seguridad. A nivel de propiedad, villas de alto nivel y muchos apartamentos de un alto poder adquisitivo con muchas calidades. También hemos tenido, como en mi caso, muchas ventas de gente que quiere tener residencia aquí y que a lo mejor no tiene ese nivel de vida, pero que es perfectamente adaptable porque si comparamos el precio del metro cuadrado fuera de España es muy barato.
P.–¿Cuál es el perfil de los compradores?
R.-El 90% es extranjero, un 70% europeo y un 30% no europeo. El cliente inglés es uno de los más fuertes, y luego tenemos la parte nórdica y todos los países cercanos a Rusia y Ucrania qpor el conflicto de la Guerra han venido mucho a mudarse aquí.
P.-¿De qué precios estamos hablando?
R.-La Costa del Sol es muy amplia y dependiendo de dónde estemos hay más o menos demanda, pero desde 800.000 euros hasta 1,5 millones en apartamentos de alto nivel y las villas ascienden hasta los 15, los 20 o los 25 millones. El rango medio puede estar entre 1 y 5 millones.
P.-¿Cómo valora LPA las últimas medidas propuestas por el Gobierno central para favorecer el acceso a la vivienda?
R.-Tenemos bastante malestar porque creemos que son medidas que realmente no resuelven el problema, y lo único que generan es más conflicto que otra cosa. El Gobierno tiene discursos populistas y medidas que difícilmente se puedan llevar a cabo, realmente lo que busca es este revuelo y distracción.
P.-¿Qué le parece la propuesta del Gobierno de fiscalizar la compraventa de los clientes extracomunitarios?
R.-Ahora mismo, hablar de subir impuestos a extranjeros o residentes no europeos, como puede ser Reino Unido, no va a resolver ninguno de estos problemas. Al revés, lo único que estamos fastidiando es uno de los motores de la economía del país. Al final, es un atropello al bienestar y a nuestras relaciones internacionales con un sector tan importante como es el turismo. Ese es el mensaje que transmite, aunque eso no vaya a ser viable y casi imposible de que salga adelante por la discriminación de nacionalidad, pero es la imagen que das.
P.-¿Qué impacto podría tener esa medida en la Costa del Sol?
R.-Positivo no es, pero creo que el cliente va a seguir queriendo comprar. Lo que estamos hablando son realmente especulaciones y promesas, nada más, e incluso puede llegar a generar el efecto contrario, decir que invertimos ahora antes de que cambie. Realmente, lo que intentamos transmitir es calma y tranquilidad porque es un mensaje populista. Estamos en una ola a nivel inmobiliario muy buena en general y va a seguir estando.
P.-¿Podría suponer un factor para desincentivar la inversión?
R.-El mes de enero no es que sea de por sí muy activo, suele ser bastante tranquilo a nivel inmobiliario, más que nada lo que crea es un poco de revuelo. Obviamente, afecta a la imagen del país de cara a los extranjeros, que por supuesto tendrá algún efecto, ahora nuestro trabajo siempre es decir cuáles son las verdades de todos estos mensajes.
P.-¿Y la propuesta de exención del 100% del IRPF a los propietarios que alquilen según el Índice de Precios de Referencia?
R.-Todo lo que sea incentivar más que prohibir, ahí está el secreto. El prohibir o el multar nunca ha dado buenos resultados, e incentivar a los propietarios para alquileres de larga temporada a precios de mercado y que las promotoras hagan vivienda asequible o de protección oficial, es la clave para resolver gran parte del problema que tenemos de vivienda asequible.
P.-¿Qué medidas propone el colectivo para favorecer el acceso a la vivienda?
R.-Fomentar el alquiler asequible con incentivos fiscales para propietarios que alquilen a precios razonables y dar cierta seguridad al que ayude a que estos jóvenes y familias tengan acceso a un alquiler asequible. Luego tenemos la rehabilitación de viviendas y edificios, hay muchos abandonados que son propiedad de fondos, o incluso, de ayuntamientos, pues empezar a rehabilitarlos para aumentar la oferta de vivienda protegida o alquileres asequibles. También la liberalización de suelo, donde tengan acceso los jóvenes y las familias que no tienen la posibilidad de comprar en la costa en primera línea de playa, pero que tengan el acceso a una vivienda digna.
P.-También se incide en la vivienda turística…
R.-Cada vez se están aplicando más regulaciones al tema de la vivienda turística. Regular no lo vemos mal para que haya un equilibrio, nos parece correcto, pero cuando se transforma en una persecución y se pone el foco en el problema, creemos que ya va un poco más allá. Tampoco sigue siendo un problema, las compraventas en la Costa del Sol con el objetivo de ser viviendas turísticas suponen un 3% o un 5% a lo sumo, muy poco.
P.-¿Qué papel juega la vivienda turística en el problema de habitabilidad?
R.-Regularla totalmente de acuerdo, al final entendemos que la sobreexplotación de estas licencias puede llegar a ser un problema, pero ya la persecución que están sufriendo y las dificultades constantes que están proponiendo a estas licencias van un poco más allá. Seguimos buscando un problema donde no está, seguimos sin ver el gran problema, el incentivar. El tema de la vivienda turística viene porque en cierta manera da, incluso, más protección que el alquiler de larga temporada. Estamos sufriendo muchas ocupaciones y falta de seguridad y de protección al propietario, y a través de estos alquileres turísticos de breve periodo de tiempo ya no solo saca un beneficio, sino que tiene cierta seguridad porque hay muchos agentes o intermediarios de por medio.
P.-Si la existencia de viviendas turísticas no influye en la situación del mercado inmobiliario, ¿Cuál es el problema entonces?
R.-El problema es que los españoles no tenemos la capacidad de ahorrar, tanto familias como jóvenes, por lo que independizarse es muy difícil. También que los alquileres de larga temporada son muy escasos, en muchos casos son excesivos a nivel de precios y muy abusivos, e incluso los que están más o menos a precio de mercado los requisitos cada vez están más estrictos y se piden más cosas. Entonces, perseguir, atacar y el intentar eliminar todo el tema de las licencias turísticas no va a resolver el problema que tenemos hoy en día en España.
P.-¿La intervención sobre las viviendas turísticas puede mejorar la situación que sufre actualmente el país a nivel habitacional?
R.-Perseguir y atacar a la vivienda turística no va a cambiar que sigamos teniendo el problema de la vivienda asequible, porque no es el problema principal que tenemos hoy en día, y salvo algunas comunidades o sitios en particular que a lo mejor sí están más sobreexplotados, en líneas generales está muy distribuido y no cambia.
P.-¿Cómo se debería abordar el tema de la vivienda turística?
R.-Hay varias ideas buenas. Limitar la cantidad de licencias es una buena solución para que no haya zonas sobreexplotadas y para que se distribuyan alrededor de la Costa del Sol las viviendas turísticas, que no haya zonas sobreexplotadas y que no se abuse de ello.
P.¿Y qué le parece la propuesta del Gobierno de imponer un IVA a las viviendas destinadas al alquiler vacacional?
R.-Al poner un impuesto o IVA, estamos hablando de que se declararían automáticamente como actividad comercial, que al final ahí está ese runrún y lo que está hoy en día en los tribunales. Antiguamente, los portales seguían alquilando los llamados alquileres vacacionales, donde se hacía a través de otros agentes, partiendo del punto de vista de la seguridad jurídica de que la gente siempre opta por la licencia turística.
P.-¿Cuáles serían los puntos prioritarios para atajar el problema de acceso a la vivienda?
R.Hay que centrarse donde están los problemas, hay que aumentar la oferta de alquiler de larga temporada a precio de mercado, hay que aumentar la oferta de viviendas de protección oficial a precio asequible para las familias y habría que ver cómo liberar la presión fiscal que sufren todos los españoles para conseguir esa capacidad de ahorrar que antiguamente sí había.
P.¿Cómo se puede favorecer la creación de vivienda pública?
R.Hay muchos promotores a los que les encantaría hacer vivienda de protección oficial y es algo que siembre se debe hacer a través de gente profesional del sector, es decir, no intentar nunca hacerlo desde un organismo público y siempre incentivando a las promotoras, que son las que saben hacerlo y cómo. En el tema de las viviendas de protección oficial, hay que asegurar que un número determinado de unidades de cada promoción va a estar a un precio asequible.
P.¿Y para hacer el alquiler más accesible?
R.Es fundamental dar seguridad a las familias que han ahorrado durante años y generaciones para tener una segunda o tercera propiedad o generar más ingresos. Volvemos a un problema de inseguridad en el que se te puede meter alguien en la casa, mañana te puede dejar de pagar y lo que hiciste como una inversión para tu familia y de futuro se convierta en la ruina. Eso te obliga a tomar decisiones que en cierto momento no lo hubieras hecho, al final no hay oferta de alquiler de larga temporada y menos aun a precio de mercado.
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