urbanismo | documentos de la autoridad portuaria para desbloquear el proyecto

El negocio millonario del hotel del puerto

  • Un informe de viabilidad eleva a unos 970 millones lo que el concesionario obtendría por la renta de los espacios comerciales y el establecimiento en un periodo de 50 años

Infografía del diseño del hotel del grupo catarí, visto desde la playa de La Malagueta. Infografía del diseño del hotel del grupo catarí, visto desde la playa de La Malagueta.

Infografía del diseño del hotel del grupo catarí, visto desde la playa de La Malagueta.

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La dimensión económica del proyecto de construcción de un hotel de 135 metros de altura en el dique de Levante es mayúscula. Los números manejados y conocidos en los ya casi tres años transcurridos desde que un grupo inversor catarí pusiese sus ojos en esta parcela del puerto quedan ahora reflejados y confirmados por un estudio elaborado por la entidad Instituto de Análisis Inmobiliario, Instal, por encargo de la Autoridad Portuaria.

El documento, al que tuvo acceso este periódico, forma parte de la información complementaria remitida a la Gerencia de Urbanismo para avanzar en la modificación de elementos del Plan Especial del Puerto, necesaria para, de un lado, asignar el uso hotelero al terreno elegido y, de otro, autorizar una edificabilidad sobre el mismo de hasta 45.000 metros cuadrados. En conclusión, según el organismo autor del informe, la viabilidad económica de un establecimiento hotelero en este espacio está garantizada.

El trabajo parte de unos parámetros que difieren de los planteados por el grupo catarí. Frente a las 352 habitaciones programadas por la empresa Andalusian Hospitality II, que cuenta con la concesión condicionada del espacio, Instal analiza la viabilidad de un edificio de hasta 150 metros de altura (12 de ellos del basamento) y 404 habitaciones. A pesar de estas diferencias, el informe pone de manifiesto la envergadura del negocio planteado.

No sólo para el futuro concesionario, sino también para la empresa que asuma la explotación del establecimiento hotelero y de los locales comerciales planteados y para las dos administraciones públicas más directamente vinculadas a la operación, la Autoridad Portuaria y el Ayuntamiento de Málaga. Ambas percibirán importantes ingresos en forma de impuestos y tasas. A modo de ejemplo, según el estudio de Instal, el Puerto podría llegar a sumar cerca de 63 millones de euros por las tasas de actividad y ocupación en los 50 años de concesión contempladas.

En el caso de las arcas municipales, el montante relacionado solo con el cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) por ese mismo periodo rondaría los 23,6 millones de euros. Un concepto al que agregar un pago de 2.864.066 euros por el Impuesto de Construcción (ICIO); 35.512 euros por el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) en el año 2024, cifra que, según el Estudio de Sostenibilidad Económica del Puerto alcanzaría los 72.209 euros en 2030. La tasa de basura se estima en 8.605 euros anuales, mientras que la factura del agua rondaría los 127.000 euros anuales.

Pero el gran beneficio lo obtendría el concesionario del proyecto. Salvando cualquier referencia al edificio diseñado por el arquitecto José Seguí, sólo el arrendamiento del hotel a la cadena que lo explotará comercialmente por un periodo completo de 50 años supondría unos ingresos estimados totales de 432 millones de euros, a los que añadir otros 538 millones derivados de las aportaciones del arrendamiento del resto de espacios comerciales, salas de conferencia... Es decir, que el alquiler del complejo podría generar del orden de 970 millones de euros.

Una cuantía a la que habría que detraer todos los gastos que tendría que asumir la propia concesionaria. En el estudio de viabilidad se omite una referencia cierta al beneficio neto, pero sí se señala de manera precisa el Beneficio antes de Impuestos, Intereses y Amortizaciones, el denominado Ebitda. Este parámetro, según los datos reflejados, se situaría en algo más de 812 millones de euros. Expertos en la materia incidieron en que es justamente este concepto el que se emplea para determinar la rentabilidad de una inversión.

En la parte de la empresa que asuma la explotación del hotel de 5 estrellas Gran Lujo, el estudio hace unas previsiones igualmente halagüeñas para un establecimiento con hasta 404 habitaciones. Tomando como base de partida un nivel de ocupación inicial del 60% y que se estabilizaría en un 72% a partir del séptimo año, los ingresos derivados de las habitaciones sería de unos 1.600 millones, a los que sumar otros 557 millones por los ingresos de restauración y 240 millones en otros conceptos, tales como comidas, bebidas, spa...

De acuerdo con el estudio de viabilidad, las características del proyecto hotelero son "las de una oferta única para una demanda propia, o sea un nicho de mercado inexistente que debe aflorar con una estrategia diferenciada a la de otros establecimientos hoteleros". "Se trata de que Málaga tenga un hotel que alcance las mayores cotas económicas en cuanto a clientes de alto standing, por lo que hemos de prever unas calidades en su construcción, en sus acabados, en sus ofertas y en su mantenimiento equiparables a hoteles del tipo de la playa de Barcelona, de un Ritz en Madrid, de Burj Arab de Dubai...", se apostilla en el documento.

Los autores también inciden en la necesidad de que la actuación final incluya una amplia oferta de ocio, "con una variante de restauración tipo Michelin y probablemente un casino explotada por empresa reconocida de primer nivel". Si bien la opción del casino fue manejada por la oferta inicialmente seleccionada del grupo catarí, parece complejo que acabe formando parte del proyecto a desarrollar. Asimismo, Insal alude a la oferta de un comercio tipo boutique "que solo existe en grandes ciudades", mencionando marcas como Armani, Blatnik, Victoria Secret, Balenciaga...

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