Los números de la mayor operación inmobiliaria

Málaga/La mayor operación inmobiliaria de cuantas se vienen fraguando en los últimos meses en Málaga capital ya tiene números. El fondo de inversión Ginkgo desembolsó del orden de 33 millones de euros por la adquisición de la sociedad Nueva Marina Real Estate, propietaria hasta hace apenas un par de meses de casi el 50% de los aprovechamientos urbanísticos del sector. La cifra se desprende justamente del valor de compra del porcentaje mayoritario de esta sociedad mercantil, en manos de Endesa, con el 60% de la misma.

De acuerdo con las cuentas anuales recientemente presentadas por la eléctrica, ésta cerró la enajenación de su participación en la sociedad el pasado 28 de diciembre, con un precio de venta de 20 millones, "habiéndose generado una plusvalía bruta por importe de 9 millones de euros". Así se constata en la documentación oficial publicada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), a la que tuvo acceso este periódico.

Tomando como punto de partida esta suma económica, y teniendo en cuenta que Ginkgo se hizo con la totalidad de Nueva Marina, el 40% restante (repartido hasta ese momento en las sociedades Banco Mare Nostrum, con un 20%, y la firma Compañía Europea de Finanzas, con otros 20%) pudo suponer otro desembolso de otros 13 millones de euros.

El valor de mercado asignado a parte de estos aprovechamientos urbanísticos permite hacer una aproximación, también, al precio que podría obtener el Ayuntamiento de Málaga como copropietario del resto del sector. De manera resumida, los mencionados 33 millones de euros se asignan a las 36.554 unidades de aprovechamiento (de usos residencial y terciario) que quedaron en manos de las sociedades privadas tras la firma de una adenda al convenio original en diciembre de 2013.

Conforme a estos números, el valor medio por cada una de estas unidades fue de 902 euros, un valor que aplicado a unas 45.000 unidades de aprovechamiento que son propiedad municipal (29.500 para residencial libre y casi 15.500 de uso terciario), suponen un valor de mercado de 40,6 millones de euros. Tras hacerse con la totalidad de Nueva Marina, Ginkgo se deshizo de un 20% de la misma, que vendió a Inmobiliaria Espacio (un 14%) y Unicaja Banco (un 6%).

Este parámetro económico está sensiblemente lejos de lo que aspiraba a ingresar el Consistorio cuando en agosto de 2008 alcanzó un acuerdo con Nueva Marina Real Estate y Endesa para, a cambio de recalificar el suelo de la antigua central térmica e incrementar los derechos edificatorios del mismo, recibir 58 millones de euros. Una suma económica de la que no recibió un solo euro y que, ante la negativa e incapacidad del socio privado a hacer frente a sus obligaciones contractuales, provocó la firma de una adenda al acuerdo inicial en el que se cambiaron euros por aprovechamientos urbanísticos.

El escenario de hace ahora casi una década poco o nada tiene que ver con el actual, en el que el peso del desarrollo de una de las nuevas centralidades urbanas, conforme a la concepción que le otorga a este espacio el propio Plan General, está fundamentalmente en manos de un fondo internacional en el que están representados por medio de sendas sociedades los gobiernos francés y belga, así como el Banco Europeo de Inversiones (BEI).