Plazo para reclamar por vicios ocultos en una vivienda de segunda mano

La compra de una vivienda de segunda mano suele ser una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona. Sin embargo, tras la ilusión inicial, pueden surgir sorpresas desagradables en forma de defectos no detectados durante la compraventa. Estos defectos, conocidos como vicios ocultos, pueden afectar gravemente al uso y valor del inmueble, y es fundamental conocer los plazos y requisitos legales para reclamar.

¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda de segunda mano?

Los vicios ocultos son aquellos defectos graves que no eran aparentes ni detectables en el momento de la compra, y que afectan de tal manera a la vivienda que, de haberlos conocido, el comprador no habría adquirido el inmueble o lo habría hecho por un precio inferior. Estos defectos pueden ir desde problemas estructurales, humedades, fallos en la instalación eléctrica o de fontanería, hasta defectos menos visibles pero relevantes para la habitabilidad y el valor de la vivienda.

La normativa principal que regula la reclamación por vicios ocultos en viviendas de segunda mano en nuestro país es el Código Civil, concretamente los artículos 1484 a 1490. Además, la Ley de Ordenación de la Edificación y la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios complementan esta protección legal.

Plazo legal para reclamar, seis meses desde la entrega

Uno de los aspectos más relevantes y, a menudo, desconocidos por los compradores es el plazo para reclamar por vicios ocultos en una vivienda de segunda mano. El artículo 1490 del Código Civil establece que el comprador dispone de un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda para ejercer la acción de saneamiento por vicios ocultos.

Este plazo es de caducidad, no de prescripción, lo que significa que no puede interrumpirse ni suspenderse por reclamaciones extrajudiciales, como el envío de un burofax. Por tanto, si dentro de esos seis meses no se ha presentado la demanda judicial, se pierde el derecho a reclamar por esta vía.

Davo, como experto en Abogados Inmobiliarios en Málaga, señala que es importante actuar con rapidez ante la aparición de cualquier defecto sospechoso en la vivienda y buscar asesoramiento legal especializado cuanto antes. Un análisis profesional puede determinar si el defecto cumple los requisitos legales de vicio oculto y si procede iniciar la reclamación dentro del plazo establecido.

Requisitos para que un defecto sea considerado vicio oculto

No todos los desperfectos que aparecen tras la compra pueden ser reclamados como vicios ocultos. Para que un defecto sea considerado como tal, debe cumplir con los siguientes requisitos:

• Debe ser oculto, es decir, no visible ni detectable con una inspección razonable en el momento de la compra.
• Debe ser grave, afectando al uso normal de la vivienda o disminuyendo su valor de forma significativa.
• Debe ser anterior a la compraventa, es decir, existir ya en el momento de la entrega, aunque se manifieste posteriormente.
• No debe ser conocido por el comprador ni fácilmente detectable por un profesional del sector.

¿Cómo reclamar por vicios ocultos?

El primer paso es recopilar pruebas que acrediten la existencia y gravedad del defecto, preferiblemente mediante un informe pericial. Posteriormente, se recomienda notificar al vendedor por escrito, detallando los defectos encontrados y solicitando una solución. Si el vendedor no responde o no se llega a un acuerdo, será necesario presentar la demanda judicial antes de que transcurran los seis meses desde la entrega de la vivienda.

El comprador puede optar por dos acciones principales:

• Acción redhibitoria: solicitar la resolución del contrato y la devolución del precio pagado.
• Acción quanti minoris: solicitar una rebaja proporcional en el precio de la vivienda en función de la gravedad del defecto.

En algunos casos, si se demuestra que el vendedor conocía la existencia del vicio y no lo comunicó, se puede reclamar además una indemnización por daños y perjuicios.

Excepciones y otras vías de reclamación

Si el defecto es de tal gravedad que hace la vivienda inhabitable, cabe la posibilidad de reclamar por incumplimiento contractual, en cuyo caso el plazo para reclamar se amplía a cinco años desde la entrega, según la reforma del artículo 1964 del Código Civil. Sin embargo, esta vía requiere demostrar que el defecto supone un incumplimiento esencial del contrato, lo que suele ser más complejo.

Importancia del asesoramiento legal especializado

El proceso de reclamación por vicios ocultos puede resultar complejo, tanto por los requisitos legales como por la necesidad de actuar con rapidez y precisión. Contar con el apoyo de profesionales garantiza que cada paso se realice conforme a la normativa vigente y con las máximas garantías para el comprador. Estos expertos analizan la viabilidad de la reclamación, preparan la documentación necesaria y representan al cliente en todas las fases del proceso, desde la negociación extrajudicial hasta la vía judicial si fuera necesario.

Haz valer tus derechos

Como hemos referido, el plazo para reclamar por vicios ocultos en una vivienda de segunda mano es de seis meses desde la entrega del inmueble. Este plazo es improrrogable y exige al comprador actuar con diligencia para no perder sus derechos. Ante cualquier sospecha de defecto oculto, es fundamental buscar asesoramiento especializado y recopilar todas las pruebas posibles para iniciar la reclamación dentro del plazo legal.