Desayuno Informativo Málaga Hoy sobre el sector inmobiliario La vivienda de alto nivel, nuevo campo de oportunidad para Málaga

  • El avance del sector inmobiliario en Málaga se mantiene firme a pesar de la pandemia y con previsiones optimistas en el medio plazo

  • La apuesta por la arquitectura de calidad es una de las señas de identidad de la capital de la Costa del Sol en el actual escenario

Leonor Muñoz, presidenta del Colegio de Aparejadores de Málaga; Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa; Pedro Rodríguez, presidente de Sierra Blanca; Raúl López, concejal de Ordenación del Territorio de Málaga, y Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP) de Málaga. Leonor Muñoz, presidenta del Colegio de Aparejadores de Málaga; Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa; Pedro Rodríguez, presidente de Sierra Blanca;  Raúl López, concejal de Ordenación del Territorio de Málaga, y Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP) de Málaga.

Leonor Muñoz, presidenta del Colegio de Aparejadores de Málaga; Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa; Pedro Rodríguez, presidente de Sierra Blanca; Raúl López, concejal de Ordenación del Territorio de Málaga, y Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP) de Málaga. / Marilú Báez

La consolidación de Málaga como destino preferente para los inversores nacionales e internacionales es patente. Residencias de mayores, de estudiantes, viviendas en alquiler y, también, productos de un nivel adquisitivo elevado. El cambio obligado por la pandemia se deja sentir, de manera especial, en el modo de afrontar el proceso de compra y de selección del espacio residencial. Málaga Hoy ha reunido en torno a la misma mesa a varios de los actores protagonistas del sector inmobiliario para analizar el momento actual e, incluso, mirar más allá. Un desayuno patrocinado por Metrovacesa y Sierra Blanca, impulsores Málaga Tower, uno de los grandes proyectos en desarrollo en la capital de la Costa del Sol.

–Málaga Hoy (M. H.): Antes de analizar el futuro, hablemos del presente. ¿En qué momento se encuentra el sector teniendo en cuenta la incertidumbre que provoca la pandemia?

–Violeta Aragón (V. A.), secretaria general de la ACP: 

–Málaga es un diamante en bruto. O mejor dicho, ya brilla en el exterior y en el interior, es foco de atracción de nuevos proyectos. Los desarrollos que se hacen se basan en un urbanismo estructurado desde hace tiempo. La ciudad es ejemplo de un desarrollo ordenado y está siendo copiado por otros municipios. De manera particular, ¿cómo está el sector promotor? La vivienda sigue siendo un bien de primera necesidad, sigue estando en el punto de mira de todos los ciudadanos contar con una, y Málaga está en el punto de mira de muchos ciudadanos que quieren venir a vivir en una condiciones excepcionales. Es verdad que la promoción se ve afectada puntualmente por la situación, porque hay problemas de movilidad para la gente que viene de fuera;eso influye en una provincia en la que el 40% de las viviendas se venden a extranjeros. Naturalmente que se ve afectada la compraventa, pero somos muy optimistas en que es algo coyuntural, que saldremos de ésta y que volveremos a ser el mismo punto de atracción. Es verdad que la primera residencia sigue a buen ritmo de venta y tenemos consultas sobre la segunda.

Jorge Pérez de Laza, CEO de Metrovacesa. Jorge Pérez de Laza, CEO de Metrovacesa.

Jorge Pérez de Laza, CEO de Metrovacesa. / Marilú Báez

–Jorge Pérez de Leza (J. P. L.), CEO de Metrovacesa:

"Hasta hace dos años los fondos solo querían Madrid y Barcelona, ahora se ha dado cuenta de que en Málaga hay mercados muy potentes y por explotar"

–Lo que estamos viviendo es un periodo de transición que pensábamos que iba a ser de tres meses, luego de seis y al final acabará siendo de un año o de año y medio. Lo curioso es que el residencial se vende y se vende bien. Si coges las cinco promotoras más grandes a nivel nacional estamos todas vendiendo por encima de un 10% más que el año pasado. Si bien es cierto que los objetivos pre-Covid que había para el presente ejercicio eran superiores, situarnos en un 10% por encima del nivel de ventas de 2019 es positivo y pone de manifiesto que esta crisis es muy diferente a la de hace seis, siete u ocho años. Por varios motivos. El primero porque no es de financiación; los tipos para comprar ahora pueden ser del 1% a tipo fijo a 30 años, eso es imbatible; va a haber desempleo pero con un carácter más temporal. La vivienda se sigue vendiendo. Es cierto que el comprador se lo piensa más ahora, los periodos de decisión son más largos. Y lo que es la financiación para el promotor se ha endurecido. Antes los bancos nos pedían un 30% para financiar una promoción y ahora es un 40%, y en el caso de segunda residencia un 50% y en algunos casos ni la financian. Y eso puede dilatar los plazos para iniciar una actuación. En cuanto al tipo de producto hay un repunte importante de unifamiliares y en las afueras de las ciudades. Hemos notado un cambio, en el sentido de irse más a las afueras con una vivienda más grande que cueste lo mismo. En los proyectos más urbanos hay una preferencia por productos que tengan terraza y balcón. El inmobiliario es un sector que está funcionando y en nuestro caso con un 12%-13% más de ventas que el año pasado. Es cierto que en la costa, con la segunda residencia, hay una limitación en la movilidad para que venga el cliente extranjero. Pero el número de oportunidades que entran a través de la web son superiores al año pasado. Eso indica que el comprador tipo que tenemos en la provincia, que proviene del norte de Europa, está más interesado en venir. Probablemente pensando en que en un futuro querrá teletrabajar y que en el día de mañana puede haber un nuevo confinamiento. Y la ciudad de Málaga, con las comunicaciones e infraestructuras que tiene, se ha posicionado en el ranking europeo en el top. Dentro del actual contexto estamos satisfechos. Hay que destacar también otros segmentos en el mundo inversor del Real Estate, hay más fondos que nunca. Con los tipos de interés a 0 o incluso negativo, la inversión en Real Estate ofrece retornos más altos, lo que se traduce en un mayor atractivo y que haya más inversores buscando oportunidades. Vemos mucha actividad en residencias de estudiantes, residencial para el alquiler, residencias de mayores y oficinas, aunque en este caso algo más parado. Hay que recordar que hasta hace dos años los fondos solo querían Madrid y Barcelona. Ahora ha cambiado, en dos años el inversor que viene de Londres o Estados unidos ha ido a otras ciudades y se ha dado cuenta de que en Málaga hay mercados muy potentes y por explotar. Hay mucho potencial.

Pedro Rodríguez, presidente de Sierra Blanca. Pedro Rodríguez, presidente de Sierra Blanca.

Pedro Rodríguez, presidente de Sierra Blanca. / Marilú Báez

–Pedro Rodríguez (P. R.), presidente de Sierra Blanca:

–Los primeros meses de la pandemia han golpeado fuertemente al sector y se ha recuperado el interés a través de visitas virtuales. Las propiedades de calidad se están vendiendo y generan un interés extraordinario. Es cierto que la movilidad se ha reducido y en algunos casos no existe. Cuando se reactiven los vuelos nacionales e internacionales y se normalice la situación un poco más, somos muy optimistas para el sector en Málaga y la Costa del Sol. Pensábamos en Málaga el 70% o el 75% de inversores iban a ser extranjeros o residentes de otros destinos, pero ante la imposibilidad de visitar esa demanda se ha frenado un poco. Pero somos optimistas.

–M. H. : En el caso de la capital, los datos que maneja la Gerencia de Urbanismo no permiten hablar de parón.

–Raúl López (R. L.), concejal de Ordenación del Territorio:

"Tenemos la continua recepción de interés hacia el residencial pero también hacia los espacios logísticos. Es el gran empujón que vamos a tener en los próximos años"

–De parón seguro que no. Muchos de los inversores que nos visitan nos trasladan que nos hemos convertido en los primeros del segundo nivel de inversión en España. Ser los primeros después de Madrid y Barcelona es singular. La mayoría de los inversores cuando solicitan atención a la Gerencia vienen con una idea preconcebida pero abiertos a lo que les puede ofrecer la ciudad. Estamos intentando que el equipamiento pueda girar hacia el coliving. Quizás fruto de la pandemia se busca un mercado más extrarradio de unifamiliar, y en la ciudad consolidada más el alquiler. Tenemos la continua recepción de interés hacia el residencial pero también hacia los espacios logísticos. Es el gran empujón que vamos a tener en los próximos años. Contamos con casi 9 millones de metros de espacio logístico y se está generando una situación de oportunidad para muchos inversores. En cuanto a los trámites de licencias, está saliendo todo lo que estaba planificado, con lo que no ha habido parón, pero sí vemos que muchos están faseando lo que tenían en trámite. Es prematuro hablar de cómo vamos a estar el próximo año, hay cierto temor a la hora de avanzar en algunos proyectos, pero también hay una situación de oportunidad para aquellos que sin tener definida la actuación, sí quieren señalar la inversión en la ciudad, con un periodo de retorno de no más de cinco u ocho años. Estamos generando mucho interés entre los inversores no solo en vivienda, sino en otros usos. No ha decaído el hotelero. Parecía que algunos aprovechamientos podían paralizarse pero no es así. Estamos viendo acuerdos cercanos para sacar a subasta pública algunos desarrollos hoteleros.

–Leonor Muñoz (L. M.), presidenta del Colegio de Aparejadores:

–Traigo los datos puros y duros que tenemos en el colegio sobre la evolución de este año. La previsión es que el año se cierre en la capital de un 9% más de viviendas iniciadas que el año pasado. Y en el caso de la provincia sí se estima un descenso. Todos los que estamos en el sector estamos haciendo un seguimiento cercano de los datos, porque todos tenemos encima el susto que nos llevamos en el año 2008. Hay que pensar que esta situación no es la misma. Nuestro sector ha seguido trabajando, hemos sido esenciales en el país y hay que hacer hincapié en que detectamos que hay una aceleración de la construcción. La economía del sector está muy calentita, hay mucho trabajo, dificultad de encontrar personal. Todos somos muy recelosos de cómo va a continuar la situación, pero es verdad que el espíritu inversor de clientes sigue estando ahí. Hablamos mucho de inversiones pero hay que poner en valor la importancia de que el sector siga en movimiento para la economía local.

–M. H.: Tomando en consideración el apunte que hacía Jorge Pérez de Leza sobre el alargamiento de la pandemia. ¿Existe el temor a que muchas empresas puedan quedarse en el camino?

–V. A. : Es importante insistir en que la crisis es diferente a la de 2008. Aquella era financiera y ahora los promotores no tienen problemas para continuar. Esta crisis tiene un final y se sabe que cuando llegue la ansiada vacuna llegará la normalidad. Los tiempos de la promoción inmobiliaria son largos, con lo que cualquier inversor tiene que empezar promociones ahora si quiere estar posicionado dentro de dos años. Y en dos años todos tenemos la previsión de que esto estará resuelto. Los inversores lo saben.

–J. P. L. : Hay dos palabras claras: parón y adaptación. Cuando veo la palabra parón pienso que el que la ha escrito no sabe de lo que habla. Lo que hay es una adaptación lógica de promotores que están mejor financiados que antes. Hay que adaptarse a la situación nueva. No se vende todo el potencial que se debería pero es que estamos pasando una pandemia. En 2008 todo se para. Ahora, sin embargo, los promotores terminamos los proyectos que habíamos iniciado, puesto que todo está diseñado con mayor cautela y de manera faseada. Mientras que durante marzo y abril, coincidiendo con el pico de la pandemia, apenas se vendía (el ritmo de ventas bajó de 200 unidades al mes a 15), ahora se vende, si bien es cierto que con periodos más dilatados. Asimismo, los bancos financian, aunque exigen más preventa, y las constructoras están en una posición más sólida que les permite capear el temporal. Por otro lado, la cautela de ahora no es la misma que la del mes de abril ya que, aunque se mantiene la incertidumbre, la situación es diferente. En Metrovecesa estamos plenamente preparados para adaptar nuestra respuesta a la velocidad del mercado y es que el negocio no se ha parado, sino que se ha adaptado a las circunstancias.

Durante el desayuno, Leonor Muñoz, presidenta del Colegio de Aparejadores; Pedro Rodríguez, presidente de Sierra Blanca; Raúl López, concejal de Urbanismo; Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa; Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP), y Antonio Méndez, director de Málaga Hoy. Durante el desayuno, Leonor Muñoz, presidenta del Colegio de Aparejadores; Pedro Rodríguez, presidente de Sierra Blanca; Raúl López, concejal de Urbanismo; Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa; Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP), y Antonio Méndez, director de Málaga Hoy.

Durante el desayuno, Leonor Muñoz, presidenta del Colegio de Aparejadores; Pedro Rodríguez, presidente de Sierra Blanca; Raúl López, concejal de Urbanismo; Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa; Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP), y Antonio Méndez, director de Málaga Hoy. / Marilú Báez

–M. H.: Hablemos de uno de los referentes inmobiliarios actuales en Málaga capital, Málaga Tower. ¿Cómo está el proyecto?

–J. P. L. : Se trata de tres torres, de las cuales nosotros tenemos dos en comercialización. Nuestro mix de clientes cuenta con un 50-60% de perfil extranjero, que no puede venir actualmente a España a ver el proyecto. Teniendo en cuenta la tipología y los precios es lógico que el proceso de ventas se prolongue, puesto que necesitan confianza. A pesar de ello contamos con más de un 30% vendido, el proyecto está financiado y está previsto que se inicie la construcción en el primer semestre de 2021. Estamos hablando de un proyecto que para Metrovacesa se encuentra dentro del top 5. Es un proyecto que atrae y que no nos cabe duda que es la opción perfecta para este tipo de clientes.

–P. R. : Nosotros tenemos cerca del 30% de nuestra torre vendida. Pensamos empezar a construir a primeros de año. Estamos convencidos de que Málaga Tower promociona la imagen de Málaga porque apuesta por el urbanismo vertical, demuestra la modernidad de la ciudad. El proyecto se ha concebido con gran calidad de diseño y materiales y al mismo tiempo con cantidad y calidad de servicios comunes que van a ser únicos, que es lo que demanda el cliente nacional e internacional. Creemos que Málaga va a salir reforzada de esta crisis y muy distinta de otras ciudades o centros residenciales de la Costa del Sol. Málaga goza del mismo clima y se proyecta como gran destino residencial, con grandes ventajas como la cantidad y calidad de centros culturales, comunicaciones… Málaga ofrece todo aquello que un residente extranjero o nacional puede buscar en su segunda residencia. Y eso se está notando y cada vez irá a más. Málaga apuesta además por diversificar las actividades de la ciudad, ya no puede ni debe depender solo del turismo vacacional y el hotelero. Se está convirtiendo en centro neurálgico de nuevas tecnologías. Tiene que seguir apostando por atraer a la nueva economía.

–M. H. : Hace unos meses, se apuntaba la posibilidad de que la zona oeste de Málaga sea una especie de Milla de Oro.

–P. R. : Lo mantengo y estoy convencido. Málaga Tower está ayudando a regenerar esa zona y está marcando tendencia, porque los nuevos proyectos ya en marcha apuestan por un magnífico diseño y una gran calidad.

–M. H.: ¿Raúl, qué importancia tiene un proyecto de esta envergadura para la ciudad?

–R. L. : Hay que sentirse orgullosos de proyectos de este tipo, que son un efecto llamada. Málaga se hace cada vez más grande porque los elementos que la componen son cada vez mejores. Abandera el nuevo desarrollo que tiene la ciudad y creo que se va a complementar con otras muchas actuaciones. Algunos de los potenciales compradores son clientes de un poder adquisitivo elevado que buscan en la ciudad más cosas. Y tratamos de completar la oferta con universidades privadas de primer nivel, trabajamos para completar este equipamiento con una ciudad financiera, desarrollamos elementos terciarios para oficinas. La nueva sociedad busca vivir y trabajar en el mismo entorno. Una city que puede ser Repsol, el puerto, Tabacalera, Torre del Río… Cuando trasladamos que hay seis universidades privadas que quieren estar en Málaga estamos diciendo a los futuros compradores que compren en Málaga.

–M. H.:Málaga parece que es en este momento un referente en materia de inversión. ¿Eso es algo real?

Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP). Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP).

Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP). / Marilú Báez

–V. A. : Se palpa y se puede comprobar. Los grandes fondos de inversión ya están en Málaga. La mayoría de los que operan en España tienen actividad en Madrid y Barcelona pero en Málaga seguro. Igual que decía Raúl que un proyecto concreto atrae a otros, que haya grandes fondos hace que otros pongan su foco en la ciudad.

–J. P. L. : El fondo de inversión busca tres cosas. Rentabilidad, liquidez y seguridad jurídica. Si alquilo una residencia de mayores quiero que haya mayores que la llenen, que paguen su renta mensual. Eso ocurre cuando una ciudad crece demográficamente y en oportunidades de trabajo y eso se da en Málaga. En el caso de la liquidez, hay que tener en cuenta que el fondo internacional tiene una duración limitada, tienen que entrar en mercados de los que puedan desinvertir en el momento previsto.Si no es así les da miedo. Esa liquidez se genera con volumen y eso está ocurriendo en Málaga. En cuanto a la seguridad jurídica, supuestos como el del alquiler en Cataluña, asustan y bloquean a los fondos. Esas tres variables las pones todas juntas y hacen que Málaga haya pasado en estos dos años al top nivel 2. Y la cuarta variable que se da en esta ciudad es que tiene una visión. Un alcalde que atrae al empresario y al negocio, que está encima de los temas y se vuelca de una manera especial, no es lo habitual y eso le da seguridad al inversor, ya que demuestra una visión que va más allá del cortoplacismo.

Leonor Muñoz, presidenta del Colegio de Aparejadores. Leonor Muñoz, presidenta del Colegio de Aparejadores.

Leonor Muñoz, presidenta del Colegio de Aparejadores. / Marilú Báez

–L. M. : En Málaga se está construyendo con mucha calidad en comparación con otros municipios. Hemos logrado que sea una ciudad amable. Se está transformando en una de las grandes capitales. Hay un aspecto del que ya empezamos a hablar, que es el de las ayudas de la Unión Europea. ¿Dónde va a ir ese dinero? Va a ir a sostenibilidad, a calidad energética y el panorama que tiene Málaga es muy bueno. Queremos hacer un esfuerzo para seguir trabajando también en mejorar la ciudad existente.

–P. R. : En el sector inmobiliario tenemos que apostar por construir más y mejores proyectos de calidad. Porque tenemos que competir no sólo con nuestro entorno más próximo sino también con ciudades y destinos en las más diversas partes del mundo. Y la competitividad se gana por calidad. El desarrollo económico y social es fundamental para el éxito de un desarrollo residencial. Málaga está apostando por diversificar la economía y apostar por aquellas actividades que luego se convierten en atracción de grandes investigadores, de talento, que es la riqueza del presente en todas las grandes ciudades. No vamos a ser un Silicon Valley, no vamos a ser un Instituto Wissman, pero debemos tratar de tener un centro de desarrollo, de investigación para que nuestra economía prospere y se cree un valor añadido. Málaga está apostando por ese futuro.

–M. H. : Hemos hablado de las potencialidades de Málaga. Pero, ¿qué trabas puede haber para que este desarrollo se pueda ver frenado?

–J. P. L. : Los temas que nos preocupan en este aspecto son tres, fundamentalmente. Por un lado, la planificación urbanística y la concesión de licencias, si bien es cierto que Málaga ciudad gestiona esto bien y eso aporta seguridad al promotor. Por otro lado, los suministros. Las compañías suministradoras no tienen una orientación al cliente, que somos los promotores o el comprador final. Por último, como indicamos anteriormente, garantizar la seguridad jurídica es primordial, como por ejemplo en el alquiler de viviendas.

–M. H.:Violeta, los promotores han trabajado durante años para lograr la declaración responsable. ¿Qué queda?

–V. A. : Se ha demostrado que funciona perfectamente, se da la misma seguridad a los clientes y con más agilidad. Nos quedan limar algunas interpretaciones que se están llevando a nivel municipal y que generan ciertas dudas en los desarrollos. Y estamos trabajando, por ejemplo, en las ayudas a los jóvenes para que puedan acceder a una vivienda, ya sea en alquiler o en venta, poniendo en carga suelos de la administración o suelos dotacionales. Con la Junta estamos trabajando en el tema de ayudas a la compra para jóvenes, porque ahora hay muchos que tienen capacidad de pago pero no el ahorro previo inicial para dar la entrada. Y hay que reforzar la seguridad jurídica y simplificar la tramitación. En cualquier tramitación intervienen muchas administraciones y muchos departamentos de cada una y entre ellos no están coordinados. Sobran la mitad de las leyes que regulan el urbanismo. Todo eso hay que solventarlo porque si no generamos una incertidumbre en el inversor que no nos hace competitivos frente a otros destinos que tenemos muy cerca, como puede ser el sur de Portugal. Allí, desde hace diez años, se incentiva la segunda residencia que viene de fuera. Eso en España no se está haciendo.

–R. L. : Creo que se ha abierto la caja de Pandora. Sobre la declaración responsable serían necesarias medidas para que los promotores tengan claras las reglas del juego, que haya un criterio de actuación. En cuanto a la vivienda para jóvenes estamos cerrando algunos acuerdos con Sepes, con el gran proyecto de la Expo 2027. Que el Gobierno designe va a Málaga como candidata va a contribuir a posicionarnos más y mejor para que los inversores vengan. Estamos trabajando en la permuta de terrenos para liberar casi 1.000 viviendas para alquiler para jóvenes. Y está la petición de la Asociación de Promotores para que incluyamos el dotacional para espacios de coliving, en lo que la Gerencia de Urbanismo no está en desacuerdo. Pero no todo el dotacional debe valer, puede valer para generar alquileres baratos pero no en todos los distritos y no con el mismo criterio. Hay que regular de qué manera se pueden destinar algunas parcelas al colinvig es una salida razonable. Y en cuanto a la seguridad jurídica, es un poco triste que al final todos andemos detrás de los sectoriales. Hablo de Aguas, de Carreteras, de Costas… ¿Quién de los que está aquí no está llamando continuamente? Quizás al no ser la administración más cercana hace opaca la gestión y los tiempos de esa gestión. Es necesario que el urbanismo local sea gestionado por la administración local y que seamos lo suficientemente responsables para emitir los informes necesarios para ese desarrollo. Esa seguridad jurídica creo que estaría más cubierta si no dependiésemos tanto de administraciones que está excesivamente lejanas al suelo. Hacer alguna actuación para delegar responsabilidades urbanísticas a los ayuntamientos en este sentido sería muy interesante. Porque desde Madrid no se entiende la particularidad de la promoción de Torre del Río en cuanto a la alineación con el viario de acceso a Málaga…

Raúl López, concejal de Ordenación del Territorio. Raúl López, concejal de Ordenación del Territorio.

Raúl López, concejal de Ordenación del Territorio. / Marilú Báez

–P. R.: Se ha mencionado antes Portugal. Es difícil conseguir inversores, lo he hablado con la ministra de Exteriores y con Reyes Maroto. Estaban sorprendidas de cómo el sector inmobiliario era el que más y mejor respuesta estaba dando en la crisis y le dije que en nuestra zona el turismo residencial es vital. Les pregunte por qué no lo apoyan, porque Portugal está captando muchos de los nuevos clientes por las ventajas fiscales. Pero no es solo eso, sino que muchos inversores extranjeros que ya tienen propiedad aquí está desinvirtiendo e invirtiendo en Portugal. No tiene sentido que un vecino y miembro de la UE tenga más ventajas fiscales que nosotros. Habría que luchar por ello porque es una desventaja…

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