Entrevista | Juan Manuel Rosillo. Presidente Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) “Málaga tiene que cambiar sí o sí el Guadalmedina y el Paseo de los Curas”

  • Rosillo reclama a las Administraciones que hagan viviendas de protección oficial porque “tienen el dinero con los impuestos, el suelo y empresas para ejecutar los proyectos”

Juan Manuel Rosillo posa para esta entrevista. Juan Manuel Rosillo posa para esta entrevista.

Juan Manuel Rosillo posa para esta entrevista. / Javier Albiñana (Málaga)

Juan Manuel Rosillo es uno de los socios de la constructora malagueña Inicia XXI y preside desde abril la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), una de las patronales más activas de la provincia.

Es extrovertido y tiene varios proyectos en mente para intentar relanzar un sector clave para la economía local.

–Fue elegido presidente de la ACP en abril. ¿Se ha arrepentido ya de meterse en este jaleo?

–Pues no, la verdad es que a día de hoy estoy satisfecho e ilusionado. Sí es cierto que el otro día comentaba con compañeros del comité ejecutivo que han pasado tres meses desde el nombramiento y tenía la sensación ya de que hubiera pasado un año porque hemos realizado muchas actividades. Es intenso y hay que dedicarle tiempo.

–¿Qué es lo que más le ha llamado la atención en este tiempo como presidente?

–El interés que despierta esta asociación en los medios de comunicación. El sector de la promoción y la construcción está todos los días en boca de la gente por la repercusión que tiene en la economía de la provincia, en temas como el acceso a la vivienda, el precio...

–Ahora se ven otra vez muchas grúas de obras tanto en la capital como en el resto de la provincia. ¿Está el sector promotor al alza de nuevo?

–Sí, es cierto. Venimos de una crisis muy potente y desde 2007 hasta 2019 han pasado muchas cosas. Hemos sufrido la crisis más profunda del sector, pero los expertos dicen que este sector suele vivir ciclos de unos ocho años. A partir de 2013 se empezó a recuperar el empleo y a partir de 2014 el sector. Si se atienden esos estudios nos quedarían unos cuatro o cinco años con un nivel de intensidad adecuado. El sector pasa por un momento de moderación, estabilización y consolidación de esta fase alcista.

Juan Manuel Rosillo. Juan Manuel Rosillo.

Juan Manuel Rosillo. / Javier Albiñana (Málaga)

–Los visados de viviendas nuevas han encallado en el primer semestre del año.

–Han caído un 5% respecto al año pasado. No es una cifra alarmante. El año pasado se visaron unas 7.600 viviendas en Málaga y creo que este año volveremos a estar en ese entorno. Hay que recordar que en 2007 se visaron 27.000 y en 2014 fueron 798. Estamos ahora en un nivel de estabilización.

–Recuerdo que en 2005 ó 2006 se pasó de las 40.000 viviendas visadas.

–Por eso. La gente dice que estamos ante un nuevo boom y no es cierto. Estamos muy lejos de los datos que manejábamos justo antes de la crisis. En España se realizaron el año pasado 510.000 compraventas de viviendas. Andalucía representó el 20%, unas 100.000, y de ellas el 32% se hicieron en Málaga, por lo que fueron unas 32.000 viviendas, doblando a Sevilla. De esas 32.000 viviendas solo el 10%, 3.200, fueron viviendas nuevas. Ese es el tamaño del mercado que tenemos.

–¿Cree entonces que con esos 7.000 visados al año se va sobrado para atender la demanda de vivienda nueva actual?

–Un interesante informe del CIS dice que el 80% de los españoles quieren que la vivienda en la que residen sea propia. En España tenemos esa cultura porque además un 66% afirman que es la mejor forma de invertir y de ahorrar. El sector está preparado para asumir esa demanda.

–Si se hiciera una proyección, se podría pensar que se pueden construir unas 75.000 viviendas nuevas en la provincia en diez años que se sumarían a todo lo que ya hay. ¿Se puede agotar la gallina de los huevos de oros con la masificación urbanística?

–Este sector es muy profesional. Es un negocio de riesgo e intensivo en capital, pero los planes de negocio que se generan apoyado por un sistema financiero más profesional que antes garantizan que los proyectos de inversión que se comienzan tienen una solvencia muy elevada.

–En varias promociones nuevas de viviendas en Málaga capital ya se están pidiendo más de 300.000 euros por pisos de tres dormitorios. ¿Hay burbuja otra vez?

–Según el último informe de Sociedad de Tasación el precio medio en las principales capitales en España en junio de 2019 es de 2.400 euros por metro cuadrado, por lo que en una vivienda tipo de 90 metros cuadrados sería de 216.000 euros. La caída del precio de la vivienda en los años de la crisis respecto a 2007 fue de un 50% y a día de hoy se han recuperado las tres cuartas partes de ese precio. Creo que en este nivel nos vamos a mantener. Respecto a 2007, Málaga capital tiene ahora un precio un 30% más bajo o Marbella un 27% más bajo. Se ha llegado al equilibrio y a partir de ahora pienso que habrá incrementos de precio muy moderados.

–Pero el precio que había en 2007 estaba disparado para el salario real existente en Málaga.

–Estábamos quizás en una burbuja, pero es cierto que no hemos recuperado ese precio extremo que entendemos todos que era muy alto fruto de la especulación y de las circunstancias que se dieron en el sector en aquel momento.

–¿Cómo se puede bajar el precio de la vivienda?

–Hay que decir, por ejemplo, que el 25% del precio de una vivienda son impuestos. Hay muchas cosas que se pueden hacer para tener un precio más competitivo. La primera es pedir a las Administraciones la simplificación y la unificación de la legislación urbanística existente porque tenemos una ley farragosa, complicada y a veces contradictoria. Hay promotores que han tardado hasta un año en conseguir que le den una licencia de obras y el tiempo es dinero y coste asociado al producto final. En segundo lugar hay que pedir a las Administraciones que agilice los trámites administrativos y otro ejemplo es que hay municipios en los que se tardan varios meses para dar la licencia de primera ocupación y poder entregar la vivienda a los clientes. Todos esos meses son costes. Desde la ACP reclamamos la declaración responsable para esa licencia de primera ocupación y posiblemente se pueda conseguir este año. Una tercera opción es que haya políticas que faciliten que haya más suelo finalista en el mercado. Cuanto más suelo haya, más barato será. Pedimos también incentivos fiscales específicos para los colectivos más desfavorecidos.

Rosillo preside la ACP desde abril y es uno de los dueños de Inicia XXI Rosillo preside la ACP desde abril y es uno de los dueños de Inicia XXI

Rosillo preside la ACP desde abril y es uno de los dueños de Inicia XXI / Javier Albiñana (Málaga)

–¿Por qué los promotores no hacen VPO?

–Somos empresas y buscamos la rentabilidad. Es muy difícil hacer planes de negocio rentables con viviendas de protección oficial. La Administración tiene que ser la tome la iniciativa porque tiene el dinero a través de los impuestos, tiene suelo, empresas que pueden ejecutar los proyectos y la posibilidad de contratar a constructoras. Hubo épocas en las que se hacían muchas viviendas protegidas por parte de la Administración con la colaboración de la iniciativa privada. Ahora se ha abandonado. Parece que la Junta de Andalucía lo está retomando con un plan de vivienda entre 2020 y 2040.

–¿Qué le parece el proyecto de viviendas de lujo de las Torres Picasso? ¿Hay demanda para esos pisos de precios millonarios?

–Málaga tiene que tener una oferta que abarque todo. Decía Antonio Banderas en la presentación este pasado martes que el lujo es una industria y una inversión de este tipo encuentra su mercado. Son promotoras con mucha experiencia y entiendo que no van a tener problema ninguno en encajar ese producto. Va a ser muy positivo para la ciudad. No obstante, hay que decir que también se están vendiendo viviendas en Héroe de Sostoa por 190.000 euros o en Puerto Parejo. El sector está ofreciendo una gama de producto para todos los nichos de mercado.

–Hablaba antes del suelo. En la locura de la década pasada había tanta especulación que llegó a representar el 50% del precio de la vivienda. ¿En qué momento está ahora el precio?

–El suelo debe pesar entre un 25 y un 30% en el total de la inversión. Hay poco suelo finalista en el mercado y cuando un bien es escaso el precio se incrementa. Hay que unificar la ley de suelo y urbanística para facilitar que haya más disponibilidad de suelo y baje el precio.

–¿Ve mucha presión en el sector de los fondos de inversión?

–Los fondos buscan rentabilidad. Para ellos es muy importante comprar a buen precio y cumplir los plazos de entrega de vivienda porque tiene su impacto directo en la cotización en bolsa.

–La gente quiere viviendas en propiedad, pero alquilar no está siendo fácil tampoco.

–Un 18% de los ciudadanos viven de alquiler y el 44% lo hace por falta de ingresos para poder comprar. Cuando hay poca vivienda en alquiler se encarece el precio. Desde la ACP estamos completamente en contra de medidas coercitivas o de imposiciones políticas sobre el precio del alquiler. Hay que buscar medidas que incentiven la oferta.

Juan Manuel Rosillo. Juan Manuel Rosillo.

Juan Manuel Rosillo. / Javier Albiñana (Málaga)

–¿Por qué los promotores no están impulsando esas viviendas de alquiler?

–Es un negocio diferente al habitual. Un promotor compra un suelo, hace las viviendas, las vende y recupera la inversión. Con el alquiler el promotor se queda la vivienda pero recupera la inversión en 20 años. Es una oportunidad de negocio. La fórmula del alquiler con opción a compra también funcionó bien con los jóvenes.

–¿Qué le parece el proyecto presentado por Francisco de la Torre de soterrar el Paseo de los Curas?

–El Paseo de los Curas es una barrera física entre toda la remodelación del centro y su entorno con el puerto. Con una inversión de unos 270 millones de euros y 10 años de obras, transformaría la ciudad integrando el centro, el parque y el puerto.

–Todavía está pendiente el Guadalmedina.

–Es la otra gran barrera física de la ciudad. Acometer esos cinco kilómetros de cauce en los que poder conectar los dos márgenes del río, soterrar el tráfico en los laterales o hacer plazas puente según los proyectos que se están comentando. Esto y el soterramiento del Paseo de los Curas son dos grandes proyectos que la ciudad tiene que acometer sí o sí.

–Se habla de 500 ó 600 millones de euros entre los dos. ¿Lo ve realmente viable?

–No hay nada inviable. Es que haya iniciativa y buscar la colaboración público-privada. Son los dos grandes retos de la ciudad, así como hacer el tercer hospital o garantizar la accesibilidad al PTA.

–¿Qué opción le gustaría más para el PTA?

–El metro en superficie.

–Y ahora se habla de hacer otra ronda este desde Vélez hasta Málaga con otros 450 millones.

–Las hiperrondas son necesarias y continuas en el tiempo. Cuando una ciudad se va desarrollando la ronda originaria se va quedando dentro del casco y se van necesitando rondas nuevas que bordean los nuevos límites de la ciudad.

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