Todas y cada unas de las operaciones urbanísticas proyectadas en los últimos años en Málaga capital se sustentan sobre un sinfín de números que dibujan su verdadera dimensión. Metros cuadrados de techo edificable, superficies de parcela a ocupar y millones de euros a invertir. Intervenciones todas asentadas sobre unos parámetros económicos de viabilidad y de rentabilidad para quienes las promueven. Y la city empresarial que ahora se plantea sobre el suelo portuario de Muelle Heredia no es una excepción.

Las 15 torres de hasta 18 plantas, los miles de metros cuadrados de uso comercial, hotelero y de oficinas tienen tras de sí cifras millonarias. Las que concretan los costes de construcción de un complejo que en su versión más extrema llegaría a los 150.000 metros de techo y las que perfilan las ganancias del Ayuntamiento, de la Autoridad Portuaria y de los potenciales promotores privados.

El informe urbanístico elaborado por el estudio de Ángel Asenjo, por encargo del alcalde, Francisco de la Torre, incorpora un documento anexo en el que se detallan estos parámetros. Esta parte del planteamiento, al que tuvo acceso este periódico, profundiza en el análisis de los posibles escenarios de desarrollo de los terrenos, ya sea respetando lo contemplado en el Plan Especial del Puerto; dando una primera vuelta por encima de los 50.000 metros y completando la visualización de la city.

Ocupación completa: 258 millones de inversión

De la reserva total estimada, 48.000 serían para oficinas, 47.000 para hoteles y 40.000 para comercial. Otros 15.000 metros se reservan para un edificio cultural a ceder al Ayuntamiento (se prevén 90.000 metros para aparcamiento). La construcción completa de la city pensada por Asenjo implicaría una inversión de casi 258 millones. A pesar del coste, de acuerdo con las estimaciones incluidas en el documento, los beneficios para el promotor serían cuantiosos.

Para un periodo concesional de 50 años se manejan unos ingresos por la explotación global de 3.155 millones de euros, con un Valor Actual Neto (VAN) de 126,2 millones. Este término viene a delimitar lo que se puede ganar o perder en una acción de esta naturaleza. Desde la perspectiva del “explotador del complejo hotelero”, los números son igualmente relevantes: ingresos de 49,4 millones.

Pero las repercusiones para las instituciones son igualmente relevantes. En caso de materializarse, según el estudio económico, el Ayuntamiento, por ejemplo, recibiría 67,5 millones (un 25% anual durante cuatro ejercicios) por "el coste diferencial del techo generado", valorándose en 450 euros el metro de techo. Las licencias y tasas le aportarían 13,4 millones. En el caso del Puerto, el abono de las tasas de actividad y ocupación se traducirían en 3,6 millones anuales, 171,8 millones para 50 años.

Detalle del interior del zócalo proyectado en Muelle Heredia.

60.000 metros: la primera fase del desarrollo potencial

Aunque se habla de que la primera fase podría alcanzar los 50.000 metros edificables, el análisis de Asenjo concreta la operación en 60.000 metros. De ellos, 15.000 de uso comercial; 19.000 de oficinas y 20.000 hoteleros. A estos usos agrega un edificio cultural de 6.000 metros a ceder al Ayuntamiento. Conforme a los apuntes técnicos, el coste de construcción sería de 104,6 millones. Un número al que se llega tras usar los valores medios de la construcción para 2019 publicados por el Colegio de Arquitectos de Málaga.

El Ayuntamiento recibiría en un periodo de cuatro años (25% en cada ejercicio) 27 millones por el "diferencial del techo generado" (450 euros por metro cuadrado de techo). Y 5,4 millones por licencias y tasas. ¿Qué ocurre con el Puerto? En esta hipótesis, las rentas que percibiría serían de 53,8 millones por el periodo concesional completo (1.142.685 euros anuales por tasas de ocupación y actividad).

En su estudio económico, se ponen también números a lo que obtendría el promotor privado, así como a la figura del "explotador del complejo hotelero". En el primer caso, los ingresos por 50 años de concesión estarían por encima de los 1.211 millones, con un Valor Actual Neto (VAN) de 43,8 millones. En lo que a la gestión de los usos hoteleros se trata, "en función del número de habitaciones", los ingresos podrían llegar a ser de 21 millones.

26.500 metros: sin tocar el planeamiento

Este es el punto de partida actual, el real. El desarrollo asignado en el planeamiento urbanístico delimita el impulso de un complejo de oficinas (18.444 metros cuadrados) y comercial (7.656 metros), a los que agregar otros 3.500 metros de uso institucional, y una reserva bajo tierra de casi 17.000 metros para aparcamiento. Conforme al análisis técnico realizado, la ejecución material supondría una inversión próxima a los 51 millones de euros. En este marco, el Puerto obtendría 35,7 millones por las tasas de ocupación y actividad (a razón de 748.024 euros anuales). Y en la misma medida, el Ayuntamiento llegaría a recibir 2,6 millones por licencias y tasas. En el caso del promotor, la explotación de las superficies contempladas reportarían 625 millones de ingresos, con un Valor Actual Neto (VAN) de poco más de 34 millones.

Hotel de 30 plantas junto al río

La ejecución de la torre de 30 plantas para uso hotelero (42.000 metros de techo) junto al río Guadalmedina, según el estudio económico, obligaría a una inversión de casi 92 millones de euros. Su explotación a 50 años traería consigo unos ingresos de 70,5 millones. Desde el punto de vista del promotor de la iniciativa, los ingresos totales superarían los 934 millones, con una ganancia de unos 23,4. En el caso del Puerto, la ocupación y la actividad de este negocio supondrían unos 51,4 millones de ingresos (poco más de 1 millón anuales). Por su parte, la renta en favor del Ayuntamiento sería de 18,9 millones por "el diferencia del techo generado", a los que sumar 4,8 millones por tasas y licencias.