El difícil reto de vender viviendas turísticas

El mercado inmobiliario en Málaga ha pasado de vender pisos turísticos en apenas 15 días en 2006 a tener que esperar ahora 15 meses para hacerlo y, encima, a la mitad de precio. Hay un rosario de viviendas de segunda residencia vacías esparcidas por toda la costa que no solo no encuentran comprador sino que es posible, incluso, que no lo encuentren nunca. El precio es un factor importante, pero no definitivo ya que algunos de estos inmuebles están deteriorados, mal ubicados o, simplemente, no satisface las necesidades de los posibles clientes.

"Hay muchos municipios con mucho stock y poca demanda. El comprador tiene mucho producto para elegir y no tiene prisa", explicó ayer Raúl García, director de desarrollo de negocio y marketing de la tasadora Tinsa, en la presentación de un informe sobre el mercado de la vivienda vacacional en Andalucía.

Adquirir una segunda residencia, sobre todo para el mercado local, andaluz y nacional, se ha convertido ahora casi en un lujo, pese a que los precios están al nivel de 2004. Prácticamente nadie, incluyendo los funcionarios, tiene un puesto de trabajo asegurado de por vida y eso dificulta la compra de inmuebles turísticos, pues no solo hay que abonar la hipoteca, sino el IBI, el agua, la luz, el gas... Los bolsillos no están para muchas historias y para la mayoría de los mortales, con una tasa de paro superior al 30% en Andalucía, ya es suficiente sacrificio mantener la vivienda habitual. García subrayó que "la demanda nacional está muy paralizada y no se reactivará hasta que no haya más confianza en los hogares, más seguridad en el empleo y los ingresos".

Se confía en que se toque suelo este año y que en 2014 se empiece a despegar, pero nadie apostaría un euro por ello teniendo en cuenta la inestabilidad internacional y que todo afecta. Cuentan los expertos de Tinsa que sí se está notando un cierto incremento de ventas en aquellos inmuebles, de primera o segunda residencia, que cuestan menos de 100.000 euros y cuyo fin es la inversión pura y dura. "Hay personas con 60.000 ó 70.000 euros en el banco que prefieren comprar pisos aunque sea para alquilarlos porque en el banco no le dan nada", afirmó García.

Dice el refrán que Dios aprieta pero no ahoga y un ejemplo es que, a falta de compradores españoles, están repuntando los extranjeros. Tinsa prevé que se vendan 5.000 pisos en España a extranjeros no residentes este año, el mejor dato desde 2008, y Málaga podría ser una de las provincias más beneficiadas ya que es, junto a Alicante, la que tiene más tirón entre británicos, alemanes, rusos o nórdicos, entre otros.

El crecimiento es leve, pero palpable. ¿Por qué los inversores foráneos vuelven a mirar a la costa española y malagueña? Una primera respuesta clara es el coste. Los precios se dispararon con la burbuja y miles de extranjeros empezaron a buscar inmuebles en otros sitios más baratos como Túnez, Turquía o Croacia. Sin embargo, ante la falta de clientela, los promotores, las entidades financieras y los propios particulares se han visto obligados a rebajar el precio llegando incluso a pedir la mitad que hace unos años. Es pura oferta y demanda, pero no por eso aquellos que compraron en 2006 se sienten menos estafados. Según las estimaciones de la tasadora, las viviendas turísticas a lo largo de la costa malagueña cuestan ahora entre un 30 y un 55% menos que en 2007, cuando alcanzaron su máximo histórico. En Casares y Manilva, por ejemplo, se ha producido el primer y tercer mayor descenso de España, con rebajas superiores al 55%. En Marbella, un imán para los inversores, la caída acumulada ya es del 42%. Otro ejemplo. En Torremolinos se pueden encontrar este año pisos de 100 metros cuadrados por 159.000 euros que, en pleno boom, no bajaban de los 300.000 euros.

García señaló que "Málaga, Almería y Gerona son las provincias españolas donde más ha bajado el precio de segunda residencia" y eso ha llamado la atención de los compradores extranjeros, a lo que habría que añadirle la inestabilidad de aquellos destinos mediterráneos que parecían competidores como Túnez, Egipto o Turquía. "España es uno de los destinos favoritos europeos y ya no somos más caros que otros lugares, por lo que somos más competitivos", indicó.

En el litoral se venden mejor los pisos de hasta 100 metros cuadrados que las viviendas unifamiliares, pero se está tardando de media en torno a un año en función de la zona. Hay inmuebles de difícil venta, pero "no hay nada invendible". Hay que echarle imaginación y paciencia. El que la tenga.