El informe técnico elaborado por el departamento de Planeamiento de la Gerencia de Urbanismo validando la modificación del Plan Especial del Puerto pone en valor la repercusión que tiene la altura del hotel rascacielos proyectado sobre la parcela el Morro del dique de Levante. Si bien no entra a valorar lo 150 metros de la torre, sí incide en que una vez ejecutado se convertirá "en el mayor hito en altura con diferencia", pasando a ser "el elemento más significativo de la ciudad, por encima de cualquier referencia histórica".

El apunte que hacen los autores del informe se produce tras haber podido confrontar la fotografía actual con la futura. Un ejercicio posible después de que, a petición del propio ente municipal, la Autoridad Portuaria aportase documentación gráfica "con una imagen aérea y panorámica de la ciudad, tomada desde la Alameda Principal". Conforme a la misma, se destaca en el documento oficial, "se colige que la altura de 150 metros del hotel es muy superior a todo lo construido hasta ahora en la ciudad, a lo existente en el propio puerto y a los edificios históricos".

La condición del suelo portuario impide exigir compensaciones por subir el aprovechamiento

De manera concreta, la dimensión ya expuesta superará en un 66% los 90 metros de la torre de la Catedral, "hasta ahora el hito más importante y alto del Centro histórico de la ciudad"; en un 108% los 72 metros de la parte más alta del edificio de La Equitativa, "otro edificio de referencia histórica más reciente"; en un 130% los 65 metros de la chimenea de La Térmica; en un 200% los 50 metros de los edificios de La Malagueta, y en un 368% los 32 metros de altura de La Farola.

A este contraste evidente, se suma el apunte que hacen los autores del informe sobre la primera comparativa que se hizo desde el Puerto de la torre con elementos del propio espacio portuario, caso de las grúas, con sus 115 metros; la noria proyectada a futuro de 100 metros de altura, para la que no hay certeza alguna, o el barco de cruceros de mayor dimensión, con 70 metros de altura. Justamente, el estudio responsable del diseño de la torre llega a usar estos elementos para justificar la altura planteada. Frente a esta tesis, en Urbanismo se considera que ninguna de estas referencias es "significativa" porque se trata de instalaciones "efímeras y movibles".

Igualmente reseñable es la condición especial que tiene el suelo portuario desde el punto de vista urbanístico. Al punto de que lo que sería exigible en cualquier otra localización no lo es en el caso concreto del Morro del dique de Levante. Este aspecto es reconocido tanto por los técnicos de Planeamiento como por los servicios jurídicos.

En el informe se pone de relieve que "dada la naturaleza demanial del puerto (de interés general), su calificación en el PGOU como Sistema General y la especial naturaleza y finalidad del plan especial que lo ordena (…) las determinaciones sobre ordenación, programación y gestión del suelo previstas en la legislación urbanística no son de aplicación".

Y ello invalida la exigencia para que, dado el incremento del aprovechamiento lucrativo previsto, con 39.000 metros cuadrados de techo más (siete veces más lo que está previsto en la actualidad), sea necesario "contemplar medidas compensatorias precisas para mantener la proporción y calidad de las dotaciones previstas respecto al aprovechamiento".

A pesar de esta particularidad, el servicio jurídico aboga por que la modificación sea objeto de análisis por parte del Consejo Consultivo de Andalucía dada "la trascendencia y repercusión de la modificación que se tramita", lo que queda constatando en la serie de mociones aprobadas por el Pleno municipal. La demanda al órgano consultivo se producirá tras la aprobación provisional, disponiendo de un plazo de un mes. Antes, el documento será objeto de un periodo de información pública de al menos dos meses, en los que los colectivos podrán realizar sus aportaciones.