Se ha expuesto al público el anteproyecto de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), que está siendo objeto de polémica en cuanto a si supone una desregulación de la clasificación del suelo de la ciudad. Lo que voy a intentar analizar mínimamente. Es preciso, de entrada, inscribir este proyecto en la legislación estatal, RDL 7/2015, Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que establece solo dos situaciones del suelo: suelo en situación rural, y suelo en situación de urbanizado. Situaciones que definen el régimen de propiedad de los suelos, en función de su estado y no de la actividad que sobre ellos se pueda realizar.

El nuevo anteproyecto de la LISTA establece entonces solo dos clases de suelo: suelo rústico y suelo urbano, que son las clases de suelo que establecerá el Plan de Ordenación Municipal, el nuevo Plan General de la Lista. La actividad urbanística se confía a lo que se denomina Actuaciones de Transformación Urbanística, de nuevo siguiendo la legislación estatal que las define desde la Ley 8/2007. Actuaciones que podrán realizarse en suelo urbano, debidamente justificadas (exigencia de la jurisprudencia actual sobre la materia), y en suelo rústico.

Que se puedan realizar actuaciones de transformación en suelo rústico (solo si no tiene algún tipo de protección, es decir, solo en suelo rústico común) es lógico, por cuanto todo lo que no es urbano es rústico; el suelo rústico incluye al suelo urbanizable anterior. Pero esto genera la mayor polémica de este anteproyecto de ley, y la mayor desconfianza. Se puede interpretar que se puede urbanizar todo el campo. Pero se puede interpretar también que se está haciendo hincapié en la ciudad existente y en su rehabilitación, dejando al resto del suelo sin expectativas y al antiguo suelo urbanizable como una excepción, casi residual.

Estas Actuaciones de Transformación Urbanística (ATUs) podrían estar incluidas en el Plan de Ordenación Municipal o delimitarse con posterioridad. En ambos casos solo será posible la transformación del suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, ser colindante al suelo urbano, y asegurarse su viabilidad económica. Esta posibilidad de delimitación posterior al Plan de Ordenación Municipal, es lo que genera mayores dudas.

Cualquier proyecto promocional redunda siempre en crecimiento de la actividad económica

Es conocido que en el régimen urbanístico vigente los Planes Generales, después de años de tramitación, delimitaban suelo urbanizable muy por encima del necesario para el desarrollo de la ciudad, con independencia de que hubiera siquiera una iniciativa detrás, que no se desarrollaba, o se desarrollaba después de décadas, quedando completamente obsoleto. La consecuencia ha sido un suelo, en origen rústico y probablemente cultivado, abandonado durante años por las expectativas, cuando no especulado. Con planes parciales realizados por los propietarios de los suelos, realizados para su venta, sin ninguna promoción empresarial detrás, y por ello inviables.

El nuevo régimen que propone este anteproyecto de Lista , permitiendo estas ATUs con posterioridad al Plan de Ordenación Municipal, puede, bien gestionadas, acercar la planificación de la transformación urbanística al momento de su ejecución, y generalmente realizada entonces por los protagonistas de la inversión, garantizando además su viabilidad económica. Partiendo de la base de ciudades compactas, con pequeños crecimientos vegetativos, con todavía necesidades de rehabilitación y regeneración urbana importantes, y con todavía suelo vacante en el interior, las ATUs en suelo rústico común, deberían ser las menos. El anteproyecto deja, sin embargo, demasiadas puertas abiertas a que esto no sea así. El artículo 17.3 permite la transformación “para el crecimiento de la actividad económica”. Es decir, se puede justificar cualquier crecimiento. Pues cualquier proyecto promocional redunda siempre en crecimiento de la actividad económica.

Por otro lado, el hecho de la delimitación posterior al Plan, si bien es beneficioso de cara a acercar la planificación al momento de la ejecución, también crea inseguridades. Durante la redacción y tramitación de un Plan de Ordenación Municipal, hay un análisis de la ciudad y sus necesidades, en conjunto. Que puede no estar presente en el análisis de una ATU concreta, y no dirigir ésta, por tanto, el sentido y tamaño del crecimiento que la ciudad necesita. Lo que unido a la posibilidad de su justificación en base al crecimiento económico, puede dar lugar a todo tipo de disfuncionalidades. Es decir, esta es una ley en cuanto al suelo, simple, adaptada a la legislación estatal, pero con demasiadas puertas abiertas para una gestión expansiva del crecimiento de la ciudad, no deseable.