El mercado de la vivienda en Málaga: "Vivimos en un momento muy parecido a la crisis de 2007, pero a la inversa"

La necesidad de una vivienda "accesible y adaptada" es más que una realidad para los ciudadanos, sobre todo, para aquellos que tratan de vivir en las ciudades "más tensionadas" por los altos precios de alquiler y compra, como pueden ser Madrid, Barcelona o Málaga, no declarada como tal pero sí con estas características. Así, lo considera un equipo de expertos (economistas, juristas, sociólogos, arquitectos, etc.) que analizan, desde un proyecto conjunto, los principales desafíos y oportunidades del "primer problema en importancia" para el país.

"Hay un drama social tremendo con la búsqueda y la accesibilidad de la vivienda. Muchos avances son positivos pero los resultados no llegan, encontramos cada vez más zonas colmatadas, y tensión entre aquellos que se quedan fuera del mercado. Los poderes públicos tienen una responsabilidad y la obligación de llevar a cabo políticas que supongan mejoras en este ámbito", apunta la doctora en derecho administrativo por la Universidad de Málaga (UMA) y especialista en Ordenación del Territorio y Medio Ambiente, María Luisa Gómez.

Esta experta, junto a cinco profesionales, indagan en este problema desde una pentalogía de libros orientados a la vivienda financiados por el Ministerio de Ciencia e Innovación en conjunto con fondos Next Generation de la Unión Europea. En concreto, con un prisma socioecómico, destaca su ejemplar La vivienda en la España del siglo XXI: desafíos y oportunidades de la editorial Tecnos, en el que prestan especial atención a la accesibilidad y adaptabilidad de este recurso "esencial y garantizado" por la Constitución Española. Tienen en cuenta también factores como el impacto de la tecnología, del teletrabajo, de la influencia del cambio climático y del turismo, en un contexto en el que "la demanda no casa con la oferta".

"Vivimos en un momento muy parecido a la crisis de 2007, pero a la inversa. Entonces, había oferta pero muchas personas no se lo podían permitir; y ahora sucede al contrario, hay más demanda, pero la oferta no se ajusta a la población. Se pueden construir viviendas de lujo, de ámbito turístico, para un determinado público, etc. pero el problema aquí es que tiene que ser accesible", recalca Gómez.

Intervención de los poderes públicos

Para ello, la solución pasa por la intervención de los poderes públicos, en concreto, las comunidades autónomas y las administraciones locales que no solo "tienen que aumentar el número de edificaciones, sino también la habitabilidad y fomentar que la política vaya en esa dirección". Algo que "ya se está haciendo", pero que se percibe de forma "desigual" en diferentes partes de España: "La Junta de Andalucía, por ejemplo, tiene un borrador de un proyecto nuevo de ley de vivienda que está en trámite de enmiendas. En él plantea novedades interesantes como la colaboración público-privada, pero no cita para nada las áreas tensionadas por la escasez de oferta", detalla la doctora.

Por su parte, Alberto Vallejo, coordinador y también uno de los autores del ejemplar, además de profesor de Sociología en la Universidad de Málaga, apoya la visión de Gómez, e incide en que "el problema de la vivienda va en aumento y en que cualquier reacción política llega, pero lo hace tarde": "Es como una enorme mancha de aceite que se va extendiendo lenta, pero segura y a buen ritmo. Las soluciones acaban llegando pero a trompicones y como slow events, es decir, como procesos sociales lentos".

Según el experto, esto sucede aunque existan datos y estadísticas, porque se dan otras situaciones emergentes y se aplaza. Asimismo, se une al "ciclo electoral tipo de ocho años que difícilmente va a provocar un impacto a corto plazo", pues cuando ya hay "una acción con sentido, empuje y se van a ver los resultados, probablemte el equipo político que lo impulsó esté fuera", reconoce.

En base a ello, ambos insisten en la necesidad "de construir viviendas como sea" pues ya "existe la previsión de que la llegada de familias en la próxima década va a desbordar más aún la taza". Preocupa, con ello, la falta de Vivienda de Protección Oficial (VPO), siendo España "uno de los países de la Unión Europea que tiene el parque más bajo de este tipo, en torno al 2,5 %, en muchas ocasiones, debido a que al promotor no le sale viable invertir en ellas". Así como, la vivienda en propiedad, ahora "en un 72 %", mientras la de alquiler asciende a "un 30 %" de arrendatarios y se vuelve cada vez más "inaccesible".

Respecto a zonas tensionadas como Málaga, Vallejo pone sobre la mesa medidas como "moderar" el precio de la vivienda a través de sistemas que "limiten el coste" de los alquileres adecuadamente, racionalizado y bajo supervisión de los poderes públicos; e invertir en la vivienda vacía, ya que "en España hay un 14,5% de ellas. La mayor parte por problemas para remodelar y abandonos porque sale más caro el collar que el perro", aclara.

Factores determinantes en la adaptación de viviendas

Entre los diferentes factores de adaptabilidad y de construcción que se contemplan en el libro, la tecnología toma un papel destacado por su influencia en la sociedad actual, que incluye la introducción de la domótica en los hogares, para controlar y automatizar tareas del hogar; o un especial crecimiento de horas de teletrabajo en casa.

"La vivienda va a pegar un giro hacia el mundo laboral en las próximas décadas. He visto en los datos la progresión del teletrabajo, la semana de cuatro días y otras tendencias que hacen que el trabajo regrese a casa como sucedía con nuestros antepasados, que tenían muchos talleres y artesanía. La gente va a coworking (comparte espacios de trabajo), viaja, hace llamadas digitales, etc., pero el hogar marca el 60% del teletrabajo", señala el sociólogo, quien además advierte de que a menudo suelen ser "espacios muy pequeños, sin separaciones entre estancias y que generan problemas de convivencia".

Por otro lado, en cuanto a edificabilidad, la doctora en derecho, en relación a otro de sus ejemplares centrado en este dilema y titulado 'Vivienda y cambio climático: desafíos regulatorios' de la editorial Tirant lo blanch, plantea el reto de viviendas adaptadas también al cambio climático. Estas implicarían la utilización de materiales de calidad, muchas veces dejados de lado, o mejoras energéticas. De igual manera que tener en cuenta las condiciones del terreno de cara a posibles desastres naturales, desde un concepto de "equilibrio".

"¿De qué me sirve estar en un sitio si pasado mañana va a llegar una riada y se va a llevar lo poquito que yo tenga? Va a ser algo recurrente y hay que evitar construir en zonas inundables, hacer modificaciones en los mapas o llevar a cabo estudios para prevenir. El cambio climático no va a desaparecer. Hay que conseguir que las viviendas estén adaptadas a su entorno", sentencia Gómez.

Vivienda, ¿futuro en Málaga?

En el caso de Málaga, el acceso a la vivienda, según los expertos, podría tener un "comportamiento positivo" si se abre a las posibilidades periféricas como Alhaurín el Grande, Cártama; zonas como Campanillas o las más próximas al aeropuerto, eso sí, con el papel directo de los gestores municipales; y también si se refuerza red ferroviaria de cercanías en esta línea.

Mientras tanto, la situación sigue agravada por la escasa oferta, también ligada "al aumento del turismo" que ha atraído a "una gran cantidad de personas a comprar o alquilar" en la provincia. Sumando invonvenientes en la convivencia "muchas veces por el ruido en pisos turísticos" que genera "tension social".

"El problema es que al final hay un desfase muy alto entre la oferta y la demanda. Queda mucho trabajo por hacer. Málaga tiene una enorme potencialidad de de expansión y de crecimiento. Habría que buscar el equilibrio para no nos afectase negativamente en nuestro día a día. Sino que fuera beneficioso, no solamente para unos pocos, sino para todos", concluye Gómez.