Málaga se convierte en la primera capital de Andalucía en superar sus máximos históricos en el precio de la vivienda tanto en el mercado de la compraventa como en el del alquiler. Según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa los precios han subido de tal forma que actualmente el coste de la vivienda y el del alquiler son un 5% y un 57% superiores al de la burbuja inmobiliaria de 2007.

Con estas dos subidas tan significativas, que también convierten a la capital en la segunda de España en superar sus máximos históricos, el precio de venta está en los 2.932 euros el metro cuadrado y el del alquiler se encuentra en 13,22 euros el metro cuadrado.

Cierto es que ambos mercados muestran grandes subidas interanuales, por encima de dos dígitos, pero el alquiler superó su máximo histórico en enero y en febrero ha sido el turno del mercado de la compraventa.

En esta ocasión, en el mes de febrero el precio de la vivienda ha sufrido un aumento del 18,2% interanual. Este es el incremento más alto que se ha detectado hasta ahora, incluso por encima del 17,4% de enero de 2006 en el periodo previo a la burbuja inmobiliaria.

Mercado de la compraventa en Málaga

A día de hoy, ese incremento del precio ha hecho que el precio de la vivienda de segunda mano esté en los 2.932 euros el metro cuadrado, un 5% por encima del precio registrado durante la burbuja inmobiliaria. De igual forma, las previsiones que hacen desde Fotocasa es que para marzo de 2023 se espera una subida continuada muy elevada, puesto que detectan que “todavía no es el momento de bajada, no estamos entrando en el tiempo de estabilización porque no hemos llegado a la cumbre”, según María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

Esta tensión de los precios se debe a que la demanda de compra ha aumentado y gran parte de la razón por la que esto ocurre se debe a la subida de tipos de interés. Matos ha asegurado que muchas personas han decidido comprar ahora por miedo a que los tipos de interés siguieran creciendo. Aunque también ha remarcado que la subida de los tipos de interés ayudará a estabilizar los precios en la compra: “no habrá bajadas, pero se estabilizarán y habrá subidas de precios en torno al 3% que era a lo que se estaba acostumbrado”. Eso sí, desconocen cuándo ocurrirá esto, pero desde Fotocasa insisten en que de momento seguirán subiendo los precios.

En cuanto a la demanda de vivienda, la pandemia hizo que bajará a un 13%, pero en 2022 se recuperó y subió hasta el 16%. El problema está en la oferta que de un 5% ha pasado a un 2% en tres años, por lo que al no vivir la oferta y demanda un crecimiento paralelo, “ha habido un desequilibrio” y Málaga no puede hacer frente a toda la demanda.

El superar los precios históricos de la vivienda no es algo que solo caracteriza a la capital. En la provincia hay otros municipios en los que se han vivido en febrero las mayores subidas de precios registradas hasta ahora. Benahavís, Estepona, Casares, Torremolinos y Fuengirola son los cinco municipios donde el coste de la vivienda ha subido entre un 19% y casi un 24%. Entre estos, Benahavís es el municipio que tiene el precio más alto con el metro cuadrado a 3.668 euros.

Mercado del alquiler en Málaga

En relación al mercado del alquiler, Fotocasa considera que su situación es más preocupante. Este alcanzó su máximo histórico el pasado mes de enero con un incremento de precio del 31,3% interanual. En cambio, este mes de febrero la subida de precios es del 23%, aunque desde hace un año los incrementos en este mercado son muy acusados. Actualmente el precio del alquiler está a 13,22 euros el metro cuadrado, siendo esta cifra un 57% superior a la alcanzada en la burbuja (8,43 euros).

El problema de la oferta y la demanda que se da en el mercado de la compraventa, también se encuentra en el del alquiler. Actualmente la demanda es del 27% y la oferta del 1%.

Asimismo, también hay diferentes municipios que han superado sus precios máximos. En los que más ha subido han sido en Estepona con un incremento del 40,8% (14,77 euros el metro cuadrado); Mijas con un 30,2% (12,63 euros); Fuengirola con un 29,7% (13,48 euros); Torremolinos con un 28,7% (14,35 euros) y Marbella con un aumento del 25,5% (15,93 euros).

María Matos ha señalado que esta subida de precios en ambos mercados no es algo que ha sucedido de repente, sino que “es una tendencia que se viene dando desde hace unos 10 años”. Esta subida continuada de los precios es algo que iba a ocurrir tarde o temprano, en unos cinco años, según Matos, que ha añadido que “tarde o temprano íbamos a alcanzar estos máximos históricos porque no tenemos la suficiente oferta para hacer frente a semejante demanda”.

En cuanto a las razones por las que los precios suben, la principal es la escasa oferta y también la vivienda social insuficiente. En este punto, Matos ha señalado que “el Ayuntamiento de Málaga solo ha puesto en el mercado unas 5.000 viviendas sociales los últimos años frente a las 20.000 que se demandan”. Además, ha incidido en que la transformación del mercado después de la pandemia, la subida de tipos de interés y el incremento del poder adquisitivo de los demandantes también han hecho que los precios varíen.

Situación en Andalucía

El precio de la vivienda tanto para alquilar como para vender en Andalucía también ha incrementado este último año. En relación a la compra, este último año se han vivido unas subidas leves, que en el segundo semestre de 2022 comenzaron a duplicarse y el mercado a tensionarse. Al igual que Málaga, Andalucía también ha vivido su subida más elevada este mes de febrero desde la burbuja de 2007 que ha sido del 9,7%. De igual forma, esta subida se mantiene por debajo de la media nacional (9,9%) y en una situación “bastante sana”. Además, el precio de la vivienda en Andalucía está un 25% por debajo del de 2007, según la directora de Estudios de Fotocasa, puesto que actualmente, el coste está en 1.871 euros el metro cuadrado. 

En cuanto al mercado del alquiler, el precio ha sufrido una variación interanual del 8,8%. En cuanto a los máximos históricos en este mercado, ya han sido alcanzados por 15 comunidades autónomas, entre ellas Andalucía. La situación es “crítica” en este mercado y en este mes de febrero ha llegado a tener el metro cuadrado a 9,5 euros.