La vivienda terminada nueva y usada se encareció en Málaga un 8,7% en 2022, apenas una décima por debajo del alza del 8,8% en España, según la tasadora Tinsa, que prevé para 2023 que los precios continúen al alza, aunque con tendencia a la estabilización. En Andalucía, la media sitúa en el 7,5% de aumento.

Los mayores incrementos en la comunidad andaluza en 2022 lo registraron Cádiz, del 9,3%; Málaga, del 8,7%; de Almería, del 7,8%; de Sevilla, del 6,2% y a mayor distancia se sitúan Córdoba, del 5,2%, de Granada, del 5%, de Jaén, del 3,4% y de Huelva, del 3,2%.

El informe que Tinsa ha publicado este viernes refleja que en 2022 la demanda ha permanecido activa a través de la canalización de los ahorros de los hogares residentes, por un lado, y de la recuperación de los niveles de compraventa extranjera previos a la pandemia, por otro.

Oferta limitada de vivienda

Esta demanda se ha seguido encontrando con una oferta limitada por la incertidumbre en los costes de construcción, el incremento de los de la financiación y la inexistencia de suelo urbanizable suficiente en las zonas en que se acumula la demanda, por lo que los precios han continuado tensionados.

La tasadora ha destacado que, no obstante, el incremento del importe de la vivienda ha sido coherente con el entorno inflacionista.

Para 2023 su informe apunta a una moderación de la demanda, consecuencia de la combinación de una tasa de inflación todavía alta, que erosiona el poder adquisitivo de los hogares, y del cambio en la política monetaria del BCE, que encarece la financiación, factores ambos que dificultan el acceso a la vivienda.

Aun así, indica que el entorno inflacionista puede continuar favoreciendo la canalización de ahorros hacia el producto residencial, de forma que las compraventas no se desplomarían, sino que se mantendrían en niveles cercanos a los del último año.

En este escenario, la persistente limitación de la oferta mantendría el tensionamiento de los precios al alza, si bien tenderían a la estabilización a medida que se modere la demanda.

Málaga, cerca de los precios de la burbuja

Tinsa destaca que la capital que más se acerca a los máximos de la burbuja es Palma de Mallorca, con precios de la vivienda tan solo un 1% por debajo, seguida de San Sebastián (9,7%), Madrid (11,2%) y Málaga (14,8%), además de Ceuta y Melilla.

Las mayores tensiones de accesibilidad, por encima del 35% considerado razonable, se localizan en Islas Baleares (53%) Málaga (42,1%) y Madrid (37,8%), provincias con elevado dinamismo de demanda.

Cuatro de las seis ciudades principales destinarían más del 35% de su renta al pago de una hipoteca de las características mencionadas (ratio préstamo / valor del 80%) y las tasas de esfuerzo teórico alcanzan el 45,5% en la ciudad de Barcelona y el 43,5% en Madrid, seguidas de Málaga (40,7%) y Sevilla (36,6%).

Los precios suben en todas las comunidades autónomas

Por quinto trimestre consecutivo, los precios subieron en todas las comunidades autónomas, aunque los mayores crecimientos interanuales se registran en Aragón (12,5%), Cantabria (11,2%) y Asturias (10,3%), seguida por la Comunidad de Madrid (8,9%).

Por provincias, los incrementos por encima del 10% se sitúan en Zaragoza, Cantabria, Asturias y Albacete. La provincia de Madrid, con un aumento del 8,9% interanual, contabiliza un crecimiento trimestral del 1,4% y la de Barcelona, con un 5,9% interanual, refleja una variación de 1,1% más en el cuarto trimestre.

En Madrid capital los precios de la vivienda subieron este año un 9,2% y en Barcelona, un 4,7%, aunque los mayores incrementos por capitales se produjeron en Zaragoza y San Sebastián con 10,9% y 10,8%, respectivamente.

En el extremo opuesto, las capitales que más se alejan de sus máximos históricos son Lérida, Ciudad Real, Soria y Segovia.