La ola sigue en ascenso. A pesar de la subida de los tipos de interés y del encarecimiento del metro cuadrado en venta, Málaga sigue siendo una provincia, principalmente en su costa occidental y su área metropolitana, en la que se está invirtiendo en vivienda. Lo que ocurre es que el precio, que ha llegado en este cuatro trimestre a superar los 3.700 euros por metro cuadrado de media en Málaga capital, está alejando a las familias locales y acercando a inversores extranjeros y de otros puntos del país. 

Según el informe del cuarto trimestre de 2022 del mercado inmobiliario en Málaga, realizado por el Observatorio de Medio Ambiente Urbano de Málaga (OMAU), el aumento del interés hipotecario no ha afectado a Málaga como a otros lugares. "Muchos inversores ni siquiera hipotecan la vivienda, la compran al contado", dice el informe. Y distingue claramente entre los que ven la vivienda como una "primera necesidad de alojamiento y quien la observa como un activo financiero".

Aseguran, además, que en torres como las de Martiricos o La Térmica los propietarios asentados en Málaga no superan el 20% y que en algunas pequeñas promociones de Caleta-Limonar no suponen ni el 10%. "Estas promociones suponen las últimas tendencias financieras de especulación inmobiliaria en un proceso de mercantilización del espacio público totalmente ajeno a la ciudad existente", indican. 

La subida de precios, un 11% acumulado durante este 2022, está dejando fuera del mercado a las familias de renta media. "En el caso de Málaga, barrios de clase media con precios a su vez medios se han visto sacudidos con la aparición de torres de precios mucho más elevados que van a suponer un cambio social y de costumbres importante", explican desde el OMAU. Y añaden que la gentrificación de la ciudad antigua que obligó a muchos a salir del centro, también está afectado "a todos los barrios y niveles sociales".

"No solo se mueve población del Centro, si no de Huelin, San Andrés, El Limonar o Pinares de San Antón", comentan en el estudio. Los jóvenes que nacieron en el Limonar ya no pueden comprar o alquilar una vivienda junto a sus padres, se tienen que desplazar a Teatinos, la Cala del Moral o Rincón de la Victoria, señalan en el informe. 

"La mayor parte de la población que busca viviendas en el sentido convencional de espacio para vivir y desarrollar una familia tienen claras dificultades en encontrar una vivienda asequible, no ya en Málaga, sino en los ámbitos metropolitanos donde los precios han subido sustancialmente en el último año", agrega el estudio inmobiliario. 

Evolución del precio de la vivienda en Málaga desde 2008 destacada en el informe del OMAU.

Por zonas, el Litoral Este se lleva el primer puesto del ranking de precios. Este cuarto trimestre de 2022 los suelos se han encarecido casi un 4% y la media del metro cuadrado construido ha llegado a los 5.491 euros, más caro que en Marbella, que está a 5.209 euros. Le sigue el Litoral Oeste, con 5.203 euros el metro cuadrado. En esta última zona la variación al alza de los últimos tres meses ha sido de más de un 7,6%. 

Pero donde se ha experimentado un repunte más significativo ha sido en Rosaleda, entorno en el que ha subido el precio medio del metro cuadrado construido casi un 20%, pasando de los 2.500 euros del tercer trimestre a los 3.012 del cuarto trimestre. Por encima de esos 3.000 euros está la Prolongación con 3.316 euros y el Centro, con un precio medio de 4.367 euros el metro cuadrado.

Teatinos se queda a las puertas, con 2.979 euros el metro cuadrado y Puerto de la Torre (2.858), que también ha experimentado una subida importante, casi un 13% este año. Esta zona se ha convertido en el "ensanche" de la ciudad unida físicamente a Teatinos, cuyas nuevas promociones también han hecho crecer el precio en más de un 8%. Campanillas, Churriana y Pedrizas son las zonas más baratas de Málaga, desde los 2.360 euros el metro cuadrado, menos de la mitad de lo que se paga en la zona este de la capital. 

Subraya el estudio del OMAU que la mayoría de municipios de la Costas del Sol ya se supera el nivel máximo de precios que tuvieron en 2008, justo antes de que explotara la burbuja inmobiliaria, "y que durante muchos años fue un límite inalcanzable. Detalla igualmente el observatorio, que en la reciente Feria de Simed los expertos inmobiliarios constataron la llegada de compradores de perfil alto a la capital malagueña, cuando hasta ahora se localizaban en Marbella o Benahavís. El 34% de las ventas de viviendas firmadas en el tercer trimestre de 2022 se realizaron a extranjeros. 

Control de precios de alquiler

El informe del OMAU destaca que debería de ser prioritaria la colaboración público privada para disponer de suelos y llevar a cabo "de manera masiva viviendas de VPO". Pero también profundiza en que el control de precios en los barrios donde el alquiler está disparado, "prácticamente en toda la ciudad", señalan, "debería de ser otra de las prioridades". Algunos expertos consideran que el mercado del alquiler está sufriendo subidas anuales de dos dígitos, que en el caso de Fotocasa lo eleva al 30%. 

"El problema de falta de viviendas de alquiler a un precio asequible iniciado en el Centro se ha ido extendiendo por toda la ciudad y afecta especialmente a jóvenes y estudiantes, que difícilmente pueden encontrar un lugar de alojamiento", consideran. 

En cuanto a la vivienda visada, en 2022 se han superado las 5.186 en el total de la provincia de Málaga, un 28% más con respecto al pasado 2021. En Málaga capital han descendido de las 1.176 del pasado año a las 859 de este, lo que supone un descenso del 27%.