Comprar una vivienda con el objetivo de alquilarla es bastante rentable en Málaga capital. De hecho, los inversores son los que han tirado de buena parte del carro del aumento de compraventas inmobiliarias en los últimos años. Según los datos de UrbanData Analytics, reunidos y analizados gracias a programas informáticos basados en la inteligencia artificial, la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler en relación al precio de compra es del 6% en la capital malagueña, un porcentaje que firma cualquier inversor teniendo en cuenta que el bono español o los tipos de interés están por los suelos. Dentro de la capital, los barrios más rentables para alquilar una vivienda en estos momentos son Bailén-Miraflores y Puerto de la Torre.

Eso no quiere decir, obviamente, que sean las barriadas más caras. Alquilar un piso en el Centro o en la zona Este es más costoso y deja más ingresos para el propietario, pero para analizar esa rentabilidad es importante comparar cuánto costó la vivienda y cuánto se cobra por el alquiler. Este estudio, realizado con la conjunción de datos de instituciones públicas y privadas, refleja que la rentabilidad bruta del alquiler en Bailén-Miraflores y Puerto de la Torre era en el tercer trimestre de 2019 del 7,8%, 1,8 puntos superior a la media malagueña.

Alquilar viviendas es rentable en toda la capital, aunque la segunda barriada más interesante es Ciudad Jardín con una rentabilidad del 7,6%. En Carretera de Cádiz y Cruz de Humilladero es del 6,6%. Las zonas menos rentables, por lógica, son aquellas en las que los pisos son más caros: Este (5,1%), Centro Histórico (4,6%) y Ensanche-Centro (3,8%).

El precio de compraventa sigue al alza, pero la demanda empieza a no poder pagar lo que se reclama y se están frenando las operaciones. El precio, por tanto, podría ir disminuyendo en los próximos meses pero, de momento, en el tercer trimestre del año se ha disparado un 12% en la zona Ensanche-Centro, un 10,4% en el Centro Histórico, un 9,5% en la zona Este, un 6,9% en Bailén-Miraflores y Puerto de la Torre, un 5,8% en Ciudad Jardín, un 3,9% en Carretera de Cádiz, un 1,9% en El Perchel y la Trinidad, un 1% en Churriana y se ha mantenido estable en Cruz de Humilladero. En el polo opuesto, ha bajado el precio de la vivienda en la zona de San Felipe Neri-La Merced un 1,3% y en Victoria-Conde Ureña un 4,6%.

Varios bloques de viviendas en la zona este de Málaga capital.

Hablar de porcentajes de incremento o decremento de precios permite analizar el comportamiento del mercado en relación con periodos pasados, pero puede ser un tanto confuso. Lo que no deja lugar a dudas es el precio por metro cuadrado, que en Málaga capital estaba a finales de septiembre en 1.890 euros, es decir, una vivienda de 100 metros cuadrados tiene un coste medio de 189.000 euros.

Esos precios varían en función del barrio. En la zona Este están en 2.518 euros por metro cuadrado mientras que en Bailén-Miraflores y Puerto de la Torre es de 1.449 euros por metro cuadrado. De esta forma, para adquirir una vivienda media de 100 metros en la zona Este hay que desembolsar 251.800 euros y en Bailén-Miraflores y Puerto de la Torre 144.900 euros. Son más de 100.000 euros de diferencia y, aunque los alquileres sean más caros en la zona Este, la rentabilidad para el inversor es más alta en las otras barriadas, al menos a corto y medio plazo. Otra cosa distinta es poseer una vivienda heredada y alquilarla, en cuyo caso el beneficio es mayor en las zonas de mayor poder adquisitivo de la ciudad aunque también suelen llevar aparejadas más gastos fiscales y de mantenimiento.

Un dato curioso que ofrece este informe es el esfuerzo de compra, entendiendo como tal los años de renta bruta por hogar necesarios para comprar una vivienda. Este tipo de estadísticas implican en cuántos años se pagaría una casa si se le dedicara todo el dinero disponible en un hogar, es decir, sin dejar para alimentación, ropa, etcétera. El mayor esfuerzo de compra se da en la zona Este, con 12,7 años, mientras que en Ensanche-Centro es de 11,6 años, en Centro Histórico 9,8 años o en Churriana 8,1 años. La media en la capital es de 7,7 años, pero es inferior en Ciudad Jardín (4,9), Bailén-Miraflores y Puerto de la Torre (5,2), Carretera de Cádiz (5,8), Cruz de Humilladero (5,8), Perchel-La Trinidad (6,4) y San Felipe Neri-La Merced (7,6).