Expertos inmobiliarios han descartado este jueves una crisis en el mercado de la Costa del Sol de cara al futuro, principalmente en Marbella, donde las cifras ponen de relieve el boom que ha experimentado el sector tras la pandemia de Covid-19, aunque se prevé una “caída del 20%” de las operaciones de compraventa en 2023 respecto al pasado año y un ajuste en los precios.

Así se ha puesto de manifiesto en la jornada anual del ‘Estudio y Evolución del Mercado’, organizada por la Asociación Leading Property Agents of Spain (LPA), celebrada en el Palacio de Congresos, a la que han acudido cerca de 600 profesionales del sector entre promotores y agencias inmobiliarias, y que ha contado con dos mesas redondas.

El presidente de LPA, José Carlos León, ha señalado que los expertos “no quieren hablar de crisis”, destacando que “en la Costa del Sol, y sobre todo en Marbella, “la tendencia es muy buena y los conflictos bélicos nos están beneficiando porque están llegando clientes de nacionalidades limítrofes”.

En términos generales, ha indicado que “no se ve crisis porque la banca está muy saneada, no hay un cliente especulativo y es más final”, por lo que ha apuntado que “la alta demanda nos hace ser positivos para los próximos meses, e incluso años”.

En la mesa titulada ‘Gabinete de crisis. Visión de futuro’, el notario José Ordoñez, de la notaría Ordoñez & Pla, ha puesto de relieve los datos de “las escrituras de compraventa que se han firmado en Marbella”, destacando que en 2022 se ha registrado un “récord absoluto” con 12.373 operaciones, lo que supone “más de 40 diarias”.

Del total de operaciones del 2022, ha puesto de relieve que hubo “3.400 financiadas hipotecariamente”, por lo que “no llega al 30%”, mientras en Madrid ha asegurado que alcanzó el 80%. “Este año estamos más a salvo de la pequeña caída, ya que en Marbella es menor el número de compraventas que se apalancan financieramente”, ha recalcado.

De este modo, ha relatado que la ciudad experimentó un repunte en el año 2015 tras la crisis del ladrillo, cuando se firmaron 8.400 operaciones, una tendencia que continuó en los siguientes años con 8.500 en el 2016 y 8.800 en 2017. Mientras, ha señalado que en 2020 se registró una bajada con la pandemia del 14%, con un total de 7.116 operaciones, y que repuntó al siguiente año con 10.333 compraventas en la ciudad, lo que supone un aumento del 45%, con un “pico en el primer trimestre” a casusa de la “demanda contenida”.

El experto ha destacado que entre 2021 y 2022 “Marbella acumula una subida del 72%” frente al mercado nacional, que “fue del 37%”, por lo que “duplica” los datos. Así, ha valorado que en 2023 España ha registrado una “caída del 14,9% en la compraventa de viviendas” hasta septiembre, mientras que en Marbella está “entre el 5 y 7 %”, por lo que “no es una cifra catastrófica”.

En cuanto a los precios, ha indicado que en 2022 se realizaron 11 operaciones de compraventa de viviendas por un valor superior a los 10 millones de euros, 30 por casas de más de 5 millones de euros, 54 por inmuebles de más de 3 millones y 74 por más de 2 millones de euros. En este punto, ha remarcado que se celebraron 413 compraventas de más de un millón, lo que supone el 15%, y 611 operaciones por más de 500.000 euros, destacando que “hay un 65% que no es mercado del lujo, sino que son familias que compran su primera vivienda o inversores una segunda”.

Por su parte, el CEO fundador de UHY Fay and Cou, Bernard Fay, ha hecho referencia a la necesidad de crear “un consorcio público-privado para implicar a las empresas y a las Administraciones públicas en la creación de un plan estratégico”, con el objetivo de definir “qué tipo de ciudad queremos tener en los próximos 15 años”.

Evolución del mercado

En la mesa destinada al análisis de la evolución del mercado, se ha puesto manifiesto “la clara escasez en la oferta de obra nueva y una demanda muy alta”, frente a “la bajada de la vivienda de segunda mano”, por lo que la tendencia será la de “bajar en 2024”, según ha declarado el presidente de LPA, José Carlos León, que ha moderado el debate. El perfil de los compradores está “entre los 35 y los 40 años”, destacando “el cliente de nacionalidad centroeuropea”, liderando el ranking el mercado británico.

Por su parte, el director de ventas adjunto de la agencia inmobiliaria Panorama, Alfonso Muñoz, ha señalado que Marbella “goza de una demanda altísima” y “en 2021 se duplicó con respecto a 2019”, lo que generó “un récord de ventas en 2022”, aunque ha subrayado que “se prevé que el número de ventas en 2023 será alrededor de un 20% inferior al año pasado”.

“Seguimos un 30% sobre el nivel de ventas de 2019 y un 10% sobre 2021”, ha afirmado Muñoz, quien ha valorado que “las previsiones para 2024 siguen siendo buenas, pues la demanda no ha descendido y sigue similar a 2021 y 2022”, pero “habrá un leve descenso en el número de ventas, debido a la falta de oferta en precio de mercado y los intereses bancarios”.

Sobre los precios, el experto ha indicado que pese a que “se han incrementado en torno al 15%” en 2023 con respecto al pasado año, en términos generales “se ajustarán”, aunque ha matizado que “presentarán resistencia por la falta de obra nueva, los costes de construcción y la situación patrimonial favorable de los compradores y vendedores”. En concreto, ha señalado que “el 65% de las viviendas se venden por debajo del millón de euros, un 22% entre 1 y 3 millones, un 10% entre los 3 y los 10 millones y el 3%” por encima de esta última cantidad.

En cuanto al perfil, ha apuntado que los principales compradores son extranjeros, destacando en primer lugar “los británicos, seguidos de los suecos, los holandeses y los belgas, entre otras nacionalidades europeas”, así como mercados emergentes como “el polaco o el estadounidense por el valor del dólar frente al euro y los vuelos directos”. A ello ha sumado “el cliente de Oriente Medio como Abu Dabi, Bahrein o Qatar”, al tiempo que ha apuntado que el mercado de Marbella “no se entiende sin el comprador local y español”.