La patria en venta (III)

Buscando reducir costes y una vez resueltos los problemas de logística que suponía deslocalizar la producción, hace años que el sector de la ropa trasladó sus centros de fabricación al sudeste asiático. Así, si entonces era impensable, hoy es posible comprar un vestido desde 15 € en prácticamente cualquier franquicia. La consecuencia ha sido el cambio del modelo de negocio. Con el mismo margen comercial, reducido el precio de venta a la tercera o cuarta parte, para obtener los mismos beneficios hay que vender 3 o 4 veces más, y eso ha llevado a un mercado donde se invita a comprar más y deshacerse aún mucho más rápido de lo comprado.

En el sector de la vivienda funciona al revés. La producción no está deslocalizada. Se produce en un punto geográfico concreto y es el comprador el que en su caso se desplaza. La mano de obra y costes de producción material están asociados en buena medida a la oferta disponible en la zona donde se construye y esto introduce cierto grado de incertidumbre en el coste final. En este contexto, producir más viviendas con un beneficio menor, pero con un mayor nivel de incertidumbre, no resulta atractivo si es posible seguir dirigiéndose a una demanda de mayor poder adquisitivo. La pregunta entonces vuelve a ser la misma. Si la promoción de viviendas de 90 m2 útiles de VPO en venta puede tener una rentabilidad de un 15 % en 3 años (lo cual ya es pensar que todo irá como la seda) sobre un precio de venta de algo más de 190.000 ¿por qué no centrarse en aquellas que se puedan vender por 260.000? Con el mismo margen, la diferencia son 10.500.

La antigua Ley del Suelo de Andalucía intentó paliar el problema obligando a calificar como suelo para vivienda protegida al 30 % del techo edificable residencial de los nuevos sectores, al tiempo que mantenía la cesión del 10 % del aprovechamiento urbanístico a los ayuntamientos (la comunidad) para que pudieran desarrollar políticas de vivienda. Con unos coeficientes de aprovechamiento en los Planes Generales muchos más altos para la vivienda libre que para la protegida, la cesión a los ayuntamientos en municipios como los de la costa puede terminar en la práctica totalidad del suelo calificado como VPO. Y, en cualquier caso, la regulación del precio de venta del 30 % de la nueva oferta puede ser un buen mecanismo para atemperar el mercado. La pregunta que entonces queda en el aire es ¿qué está fallando?