Cae la venta de vivienda usada en Málaga por la subida "exagerada" de los precios

No hay dudas. A medio plazo, el mercado pondrá cada vez más difícil a las familias acceder a una casa. Es una situación que necesita, tal y como ha detallado hoy, en la presentación del Pulsímetro Inmobiliario de Real Estate Business School (Rebs), la secretaria general de la Asociación Provincial de Constructores y Promotores de Málaga (ACyP), Violeta Aragón, de "una apuesta radical de cambio en la normativa urbanística y en el planeamiento, para que de una manera inmediata haya viviendas en el mercado". La sede de la organización ha acogido la presentación del documento. El informe es claro, tanto como su director, José Antonio Pérez, quien ha estimado hoy una caída interanual (2023-2024) de las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano en Málaga del 12,67%, desde las 27.451 a las 21.972. Es una previsión, de cualquier forma, al faltar el dato de diciembre del pasado ejercicio, pero el síntoma desvela el origen de la enfermedad. Todo se debe a los altos precios tanto en inmuebles nuevos y usados. Y va a seguir así, porque para finales del ejercicio 2025 Rebs prevé la compraventa de 19.187 viviendas usadas.

“Suben los precios exageradamente en los años anteriores y ya la demanda no puede pagarlos, entonces se van a quedar sin vender hasta que la oferta o el propietario baje los precios” o pueda bajarlos, ha explicado Pérez, “porque es un negocio de particular” y, por tanto, atiende a sus necesidades y circunstancias específicas. Es decir, ya ni el mercado de las casas usadas puede absorber al gran sector de la población que tiene imposible, o muy difícil, al menos, adquirir un inmueble de primera mano, porque los precios, también aquí, crecen exponencialmente.

Con los precios ocurre lo mismo. La vivienda usada costaba en Málaga a finales de 2024 (estimación) un total de 300.721 euros, frente a los 281.892 de 2023 (un aumento del 4,45%) y los 314.095 euros previstos cuando acabe 2025. Si se examina el precio medio de la vivienda nueva, la senda alcista es similar, aunque moderada: prevén un crecimiento del 0,62% entre 2023 y 2024, escalando el coste hasta los 378.070 a final del pasado ejercicio. Para 2025, el precio previsto es de 380.402 euros. El vaticinio de Pérez es claro: "Los precios por falta de oferta van a seguir subiendo en Málaga, Andalucía y España".

¿Qué hacer? La solución es conocida. “Ante la bajada previsible de la segunda mano tenemos que activar la construcción de obra nueva en toda Andalucía, especialmente en zonas de litoral y zonas urbanas como Sevilla, Granada o Córdoba, todas las conurbaciones de las grandes ciudades están recibiendo la tensión de falta de vivienda y se va agudizar en el año 25, porque la segunda mano ya no estira más, ni hay producto disponible ni la gente puede pagarla, con lo cual se va a ralentizar la disponibilidad de vivienda”, ha explicado el experto.

En Andalucía la situación es idéntica, pero menos acusada y, en España, aún no se ha dado, pero sucederá, según Pérez. En la comunidad, Rebs ha estimado una caída interanual (2023-2024) de las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano del 5,46%, desde las 95.375 de 2023 a las 88.770 de 2024 (-5,46%). Para 2025, se prevé la venta de 83.921 inmuebles usados. Ya en 2022 se produjeron en Andalucía 109.171 compraventas, el pico de los últimos años, descendiendo después.

Ha insistido José Antonio Pérez en las soluciones: “Activar la construcción de obra nueva, poniéndonos a colaborar Administraciones Públicas, entidades financieras y constructores y promotores”. Las ayudas han de establecerse según el perfil de la familia, “porque unos necesitan una subsidiación de tipos, otros necesitan una ayuda directa y otros, simplemente, requieren que haya vivienda disponible para ellos, porque ante la falta de casas admiten subidas de precio”.

"Apuesta radical de cambio"

La secretaria general de la Asociación Provincial de Constructores y Promotores de Málaga (AcyP), Violeta Aragón, ha pedido en su intervención que “se busquen soluciones a un problema que nos ha estallado en la cara” y “no se han puesto medidas suficientes para que haya una solución”. “Queremos más viviendas, más asequibles y de forma más ágil, es la única forma de solucionar el problema, muchas familias no tienen un acceso generalizado a la vivienda”, ha explicado.

"Necesitamos una apuesta radical de cambio en normativa urbanística y de planeamiento para que de una manera inmediata tengamos viviendas en el mercado", ha precisado. Es un problema generalizado en toda España e, incluso, en Europa, acentuado en la Costa del Sol, de forma que se necesita poner en carga mayores bolsas de suelo y agilizar los planeamientos, pensando, ha precisado, "en aumentos de edificabilidad" y otros instrumentos del estilo, con el fin de trazar un "plan de emergencia" excepcional para ver cómo impactan las medidas.