Irregularidades concluyentes del rascacielos del puerto de Málaga

Málaga/Para que se entienda bien lo ocurrido con el mamotreto portuario narremos una parábola. "Hay terrenos municipales vacíos en un lugar muy visible y simbólico de la ciudad que, según el PGOU, están calificados como jardín y no se puede cambiar ese destino ni venderlos, solo concederlos por un plazo máximo de 35 años extensibles a 50. El Ayuntamiento sabe que si no es para jardín, o actividad relacionada, esos terrenos sólo podrían acoger un hotel gracias a una posibilidad legal por acuerdo del Consejo de Ministros. Llega una empresa inmobiliaria extranjera que se interesa por esos terrenos y pide al Ayuntamiento que se los ceda para construir y explotar un complejo hotelero de 150 metros de altura que incluye zona comercial y de ocio. El Ayuntamiento empieza urgentemente los trámites para concesionar esos terrenos por un canon anual, sin convocar concurso público. Dada la inexperiencia del empresario extranjero en gestión hotelera y administrativa, el Ayuntamiento lo sustituye preparando la documentación necesaria para cambiar la calificación del terreno, eliminar obstáculos legales y facilitar la construcción del hotel; de hecho actúa como promotor sustituto. Sin embargo, antes de que esa tramitación haya siquiera empezado, el Ayuntamiento publica en el BOE un anuncio para conceder esos terrenos imposibilitando que se presenten otras alternativas. Finalmente, 'bajo la condición previa de resolver los problemas urbanísticos y conseguir el acuerdo del Consejo de Ministros' el Ayuntamiento resuelve en dos meses y concede los terrenos al promotor extranjero". Cambien Ayuntamiento por Autoridad Portuaria (APM) y lo tendrán claro. Fin.

Además de las irregularidades del insólito recorrido que ilustra esta fábula, examinemos otras.

1. En el anuncio del procedimiento de competencia de proyectos para “la concesión de tres parcelas del Morro de Levante a fin de construir y explotar un complejo hotelero” (BOE 20/2/2016 y 27/2/2016), la APM omite incluir entre los documentos a presentar lo determinado en la Ley de Puertos, artículo 84.1e): “Cumplimiento de las condiciones específicas para el ejercicio de la actividad objeto de la concesión”. No aparece nada al respecto en el expediente. ¡Qué condición esencial debe exigirse sino la experiencia en la actividad a desarrollar, es decir la gestión hotelera, cuánto más al tratarse de un complejo hotelero de gran lujo! Evidentemente la APM era sabedora de esa carencia de la empresa solicitante y por eso no lo incluye en el anuncio.
2. El apartado b) del mismo artículo exige “Acreditación de la solvencia económica, técnica y profesional para hacer frente a la obligaciones resultantes de la concesión”. La documentación aportada por la solicitante sólo fue un compromiso “para prestar apoyo” de otra sociedad anónima catarí diferente, cuyas relaciones no se explicitan, vinculado “a la aprobación necesaria por parte de su consejo de administración”. Esta condición invalidante fue retirada posteriormente dentro del plazo de 15 días de subsanación.
3. El “prestar apoyo” por otra empresa no es forma legal para garantizar la solvencia económica en contratos con la administración. Además, su volumen de negocios es similar al infravalorado costo del proyecto de complejo hotelero, cuando sólo el fortísimo incremento de los costos de cimentación de un anteproyecto mínimamente serio excede ampliamente tales garantías y agudizan la evidentísima falta de rentabilidad del proyecto. Tampoco hay documento alguno, ni en la empresa solicitante ni en la “de apoyo”, que acredite su solvencia técnica y profesional. La experiencia certificada de esta última se limitaba al sector inmobiliario catarí.
4. La actividad inmobiliaria está expresamente prohibida en los puertos estatales españoles lo que, añadido a la falta de experiencia en negocios hoteleros, eran nuevas razones suficientes para denegar la concesión en defensa del interés público. Inexperiencia que también se manifiesta en la propia estructura interna del hotel en el proyecto de rascacielos presentado.
5. Otro motivo incluso más “peligroso” es la ubicación de las parcelas en concesión por los graves deterioros de las infraestructuras portuarias colindantes. ¿Qué garantías financieras se aportan por la concesionaria en caso de adicionales dificultades técnicas o económicas que puedan surgir en la cimentación y construcción del rascacielos? ¿No resulta temerario aprobar un gran rascacielos en ese sitio? ¿Quién respondería de una obra paralizada ante esos eventuales problemas? ¿La Autoridad Portuaria, el Ayuntamiento, el Consejo de Ministros, la empresa concesionaria, las personas que conociendo todas estas circunstancias aprobaron la concesión? Los veinte años transcurridos del desastre urbanístico del hotel El Algarrobico planean sobre el mamotreto portuario.
6. El artículo 72.3 de la Ley de Puertos prohíbe la ocupación del terreno portuario “destinada a edificaciones para residencia o habitación”, aunque en 72.4 dice: “... el Consejo de Ministros podrá levantar la prohibición de 'instalaciones hoteleras' en espacios portuarios destinados a usos vinculados a la interacción puerto-ciudad, debiendo tales usos hoteleros acomodarse al plan especial de ordenación de la zona de servicio del puerto o instrumento equivalente”. Sin embargo la concesión del terreno aprobada por la APM, sin haberse cumplido, todavía hoy, los requisitos señalados, tiene por objeto “la construcción de un hotel emblemático y complejo comercial turístico y de ocio anexo”. ¿Es legal este añadido?
7. La legislación portuaria es muy restrictiva. Prohíbe ocupaciones de espacio ajenas al tráfico marítimo y portuario excepto las instalaciones hoteleras. En consecuencia, la APM se extralimitó en el anuncio de la Resolución para iniciar el procedimiento de concesión, cuya base D especificaba: ...”el más preciso uso hotelero y complementarios comercial y de ocio y su correspondiente volumen de edificación”. Estos usos complementarios, a mi juicio, están fuera de la ley, a pesar de lo cual, se ha acordado la concesión demanial, mediante métodos nada escrupulosos, omisiones legales y otras muchas irregularidades posteriores. El rastreo de la tramitación portuaria, municipal y autonómica esclarece aún más el bodrio administrativo.

Han pasado casi siete años de la concesión provisional de los terrenos portuarios a Andalusian Hospitality II SL, siguiendo -teóricamente- un procedimiento de competencia de proyectos con los condicionantes previos ya conocidos. Y en esas estamos... afortunadamente. Porque, ¿conocen las autoridades y técnicos involucrados en este embrollo la jurisprudencia emanada de la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, en la sentencia nº 1060/2021? Como pienso que sí, ¿a qué esperan para enterrar este malhadado proyecto?