El carácter ideal de la ciudad pintada sobre planos todo lo resiste. Las infografías diluyen la necesidad de imaginar cómo será ese nuevo barrio, evitan el esfuerzo de conjeturar acerca de si los aprovechamientos que se describen sobre el papel serán o no suficientes para que la calabaza se convierta en carroza. El cuento de la Cenicienta sirve de reflejo para descifrar lo que viene ocurriendo desde hace casi una década con el espacio industrial polígono de San Rafael, el único polígono anclado aún en el escenario urbano.

La transformación de su estampa presente y el traslado de sus naves productivas merecieron decenas de páginas y cálculos por parte de quienes, en el marco del PGOU de 2011, se atrevieron a imaginar una nueva centralidad en la zona oeste de la capital, donde se asentasen del orden de 3.200 nuevas viviendas (unas 5.000 sumando el desarrollo de los antiguos suelos de Repsol y su entorno), muchas de ellas en grandes torres. Pero la pretensión sigue atrapada en el campo de la teoría, sin saberse muy bien si será posible materializar una de las grandes operaciones urbanísticas de la ciudad.

El estancamiento que pesa sobre esta intervención extiende sus redes al origen mismo de su propuesta, sin que hasta ahora el Ayuntamiento, como principal parte interesada, haya sido capaz de encontrar la ecuación necesaria para convencer a los empresarios asentados en este punto de la necesidad de trasladar el polígono. El escollo principal con el que se topan es la negativa de los inquilinos de San Rafael a levantar sus naves por una compensación que consideran insuficiente.

De acuerdo con el planeamiento en vigor, cada metro edificado de uso industrial será cambiado por 1,3 metros de techo de uso residencial. Pero estos parámetros, según los empresarios, quedan lejos de cubrir los costes que implicaría la operación. Los números que llegaron a manejar los propietarios hace más de una década elevaban el montante a cerca de 1,2 millones de euros. "Si la media de superficie de los negocios que hay es de unos mil metros cuadrados y teniendo en cuenta el precio de suelo industrial, comprar un terreno en otra zona supondría unos 600.000 euros, a lo que hay que sumar otros 600.000 euros aproximadamente de construcción de la nave", dijeron. A esto se añade, recordaron algunos de los empresarios, que son muchas las naves que tienen carácter finalista, es decir, que funcionan como comercios de venta al consumidor directo.

En el propio planeamiento, los redactores llegaron a señalar la necesidad de que fuese el Ayuntamiento el que liderase la operación. "La Administración municipal debe liderarlo, comenzando por contribuir a la obtención de suelo asequible para el traslado de las actividades industriales a otras zonas de la ciudad, facilitando la gestión a los particulares y culminando el proceso de seguimiento de los proyectos de arquitectura y espacios públicos que van a ser soportes del nuevo proyecto urbano", especificaba de manera expresa el documento, en el que se dibujaba una reserva de suelo industrial en Buenavista, propiedad de la sociedad estatal Sepes, como espacio alternativo. No obstante, la ordenación de esta parcela de suelo productivo, situada a las afueras de la ciudad, también está pendiente de desarrollarse.

La cuestión ha sido objeto en los últimos años de varias sentencias judiciales ante la demanda de los empresarios de la zona de que el suelo sea considerado como urbano, extremo no avalado ni por el Ayuntamiento ni por la Junta de Andalucía. Y, en términos generales, tampoco por los tribunales. Sea como fuere en una de las sentencias a la par que los propietarios ponen en duda la viabilidad económica de la intervención planteada, el Consistorio dice lo contrario. "La viabilidad económica de la unidad queda garantizada atendida la naturaleza de los nuevos usos y edificabilidad concedida al sector", dice de manera literal el Ayuntamiento, al tiempo que añade que la posibilidad de "un desfase" queda amparada conforme a lo recogido en el artículo 105 de la LOUA. El citado precepto recoge que "cuando la actividad de ejecución en determinadas unidades de ejecución no sea previsiblemente rentable, por resultar el coste de las cargas igual o mayor que el rendimiento del aprovechamiento lucrativo materializable en ellas, el municipio podrá autorizar, sin modificar la ordenación urbanística de aplicación, una reducción de la contribución de los propietarios a dichas cargas, una compensación económica a cargo de la Administración o una combinación de ambas medidas, procurando equiparar los costes de la actuación a cargo de los propietarios a los de otras unidades de ejecución similares y rentables".

Sea como fuere, el esquema diseñado en el PGOU de la ciudad queda ahora abierto a estudio. La pasada semana la Gerencia de Urbanismo puso en marcha una licitación para contratar la redacción del avance del Plan Especial del sector Camino de San Rafael, y de manera más precisa de la parte correspondiente a las naves industriales. Quedan exentos de este planeamiento los terrenos de las cocheras de la EMT y de la finca de El Duende (sede de Servicios Operativos), afectadas por el proyecto de la Manzana Verde y cuya obtención, al menos parcialmente, sí será necesaria para avanzar en la construcción del bulevar sobre el soterramiento del AVE.

El espacio afectado por este Plan Especial tiene una superficie de 233.830 metros de suelo, sobre los que se plantea concentrar unas 2.248 viviendas de renta libre, más unas 50 viviendas de protección oficial (el grueso de las VPO, unas 900, quedará situado sobre los otros suelos). Entre los objetivos que tendrá que cumplir el equipo que reciba este encargo técnico está describir la ordenación que se proponga, detallando las necesidades y criterios para la relocalización de las actividades existentes, elaborando un estudio de movilidad y previsión de aparcamientos, y, de manera especial, calculando el aprovechamiento, el número de viviendas y tipos edificatorios previstos para los objetivos del planeamiento en desarrollo.

Dentro de esta labor se antoja clave la demanda de un estudio económico en el que detallar "los costes de urbanización, recursos públicos y privados previsibles, demanda de suelo y tipos de promoción posibles y previsiones del plan de etapas". Y, en el pliego que rige este procedimiento, se apostilla: "tendrá particularmente en cuenta los costes de indemnización y/o traslado de las empresas existentes en la actualidad que tengan legalizada su actividad de forma permanente, de la edificación y de la actividad propiamente dicha; se analizará la viabilidad del área en base a dichos costes, proponiendo las formas de ejecución para ello". El plazo de ejecución de este plan es de cuatro meses. Habrá que esperar a conocer cuanto en este documento se incluya para prever el momento cierto en que San Rafael empezará a moverse.