Un comprador puede recuperar la inversión en un piso en Málaga tras 14 años de alquiler

El escenario inmobiliario de Málaga se estabiliza tras un lustro en constante crecimiento. Así lo apunta el Grupo Tecnocasa en su último informe sobre el mercado de la vivienda en la capital de la Costa del Sol, en el que incide en la "estabilización" en el que empieza a situarse el sector, apuntando incluso la posibilidad de que en los próximos meses se produzcan bajadas de entre el 3% y el 4% en los precios de enajenación.

"Hemos pasado de un momento de recuperación de los precios, con cinco años subiendo tanto las compraventas como los precios, a otro en el que el mercado requiere de normalización", ha señalado Lázaro Cubero, director del departamento de Análisis e Informes (DAI) del grupo. Un proceso que, a juicio de este experto, nada tiene que ver con una "crisis".

El análisis de Tecnocasa toma como referencia las operaciones realizadas por la compañía en los últimos meses en las zonas donde tiene distribuidas sus 17 oficinas. Conforme a los datos recopilados, el valor medio de compraventa de una vivienda usada en la ciudad fue de 1.566 euros, cuantía que está por debajo de la registrada en 2010.

Una de las particularidades de este informe, según Cubero, es que nace del contacto directo con los clientes, ya sean vendedores o compradores, lo que permite hacer "una especie de retrato robot". Esta labor permite concluir que el 68% de los compradores adquiere una vivienda para vivir en ella, es decir, como primera residencia; apenas el 5% lo hace como segunda residencia, mientras que hay un 27% que apuesta por la adquisición de un inmueble como inversión, buscando posteriormente su arrendamiento.

Un paso que, a tenor de los números manejados por Tecnocasa, es más que provechosa. "Una vivienda puede dar 8.400 euros renta de alquiler a lo largo de un año, lo que supone una rentabilidad bruta del 7%", precisa José Enrique Felipe, responsable de Kìron en Málaga. Así, se estima que un inversor podría recuperar el valor de compra de un inmueble medio tras 14 años de alquiler. Estimaciones que se asemejan a las de otros estudios sobre el mercado.

En el caso del comprador de una primera vivienda, el 75% se vale de una hipoteca, tiene entre 25 y 44 años (65%) y cuenta, en un 70%, con contrato indefinido. Estos parámetros varían en el caso de aquellos que quieren invertir, entre los que se observa un aumento del porcentaje de compradores de entre 44 y 55 años y de los que optan por comprar al contado. "Hablamos de un inversor que vive en el barrio, que ha visto el precio en 2007 y como ha ido bajando en los años posteriores y que decide comprar con el objetivo de sacar rentabilidad", explica Cubero.

El valor medio del arrendamiento del metro cuadrado, según Tecnocasa, es de 9,3 euros, un 6% más que el año pasado. Con todo el precio medio de un alquiler en la ciudad se sitúa en los 700 euros. "La franja mayoritaria está entre los 600 y los 800, con un 57% de los alquileres que realizamos; se trata de la franja que más sube de un año a otro", indican.

Esta variación al alza dificulta de manera clara la búsqueda de pisos en alquiler. Muestra de ello es que actualmente este grupo tiene en la capital a 154 clientes a la espera de encontrar un inmueble. Sobre ello, Cubero es claro: "la oferta de alquiler es poca y la demanda suele ser mayor; cuando sale un piso en alquiler ya hay inquilinos; no hay que publicitar".

En este escenario, desde Tecnocasa responden al interrogante: ¿comprar o alquilar? Su respuesta es contundente: comprar. "Hay muchos clientes que no tienen claro qué opción tomar", señala el responsable de Kìron en Málaga. Los números son claros, ya que frente a un alquiler medio de 700 euros mensuales, una cuota hipotecaria de unos 423 euros. "Hay una diferencia de 277 euros al mes, lo que al año se traduce en algo más de 3.300 euros al año".

Por zonas, según el responsable de Tecnocasa en Málaga, Jesús Jiménez, Carretera de Cádiz es la que tiene precios más elevados, con una media de 132.767€ de media, seguida de Vialia-Huelin, con 124.400 euros. Frente a estos dos territorios, El Palo, con un valor medio de venta de 96.000 euros. No obstante, de acuerdo con el detalle aportado en la presentación del documento, "el mayor volumen de pisos vendidos en la ciudad hasta octubre está en la franja de entre 75.000 y 150.000"