Comprar una vivienda en Málaga es cada vez más caro. Los precios se han disparado y están en máximos históricos, pero al mismo tiempo las ventas se han visto incrementadas de tal forma que se ha vuelto a cifras de la burbuja inmobiliaria previa a la crisis de 2008. Los datos provisionales publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE) van en la misma línea, y es que según estos, en 2022 la hipoteca media en la provincia de Málaga superó por primera vez en la historia los 200.000 euros.

En concreto, el año pasado se firmaron en la provincia un total de 29.675 hipotecas, cuyo importe rozó los 6 millones de euros (5.968.278 euros). Esto supone un incremento respecto a 2021, tanto en el número de operaciones (+2.326) como el valor de las mismas (+1.152.589). Es decir, según los datos oficiales del INE, las hipotecas cuestan hoy unos 25.000 euros más que hace un año.

Estos datos sitúan a Málaga como una de las cuatro provincias del país con la hipoteca media por encima de los 200.000 euros. Las otras tres son Baleares (254.000), Madrid (225.000) y Barcelona (212.000). Por otro lado, es también la cuarta provincia española donde se firmaron más préstamos hipotecarios, solo por detrás de Madrid (105.048), Barcelona (72.713) y Valencia (36.258). 

A nivel nacional, el número de hipotecas para la adquisición de viviendas se situó en 463.614 en 2022, la cifra más alta desde 2010 y un 10,9 % superior a la registrada en 2021, aunque el dato mensual de diciembre marcó el inicio de lo que podría ser un cambio de tendencia al caer un 8,8 % por primera vez en 21 meses. Este frenazo también se puede apreciar en los datos de Málaga, pues en diciembre las operaciones bajaron a 1.502 (frente a las 2.180 de noviembre), con un montante de 284.783 euros, la segunda cifra más baja de todo el año y unos 117.000 euros menos que en noviembre.

Por comunidades, las que tienen un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas durante el año 2022 fueron Andalucía (91.287), Cataluña (80.767) y Madrid (80.416). De la misma forma, las regines en las que se prestó más capital fueron Madrid (17.045,0 millones de euros), Cataluña (13.718,4 millones) y Andalucía (11.376,7 millones).

Solo en diciembre, el orden fue el mismo que en el conjunto del año en cuanto al número de hipotecas sobre vivienda, con Andalucía a la cabeza (6.836), seguida de Cataluña (5.282) y de la Comunidad de Madrid (4.401).

El capital hipotecario crece un 17,3% en España

Según los datos del INE, el capital prestado en toda España para constituir los 463.614 préstamos sobre vivienda se situó en 67.460,6 millones de euros tras crecer un 17,3% interanual, en tanto que el importe medio subió un 5,8%, hasta 145.510 euros.

El crecimiento de 2022, cercano al 11%, es menos de la mitad que el correspondiente al año anterior, que fue de casi un 24% frente a 2020, aunque conviene tener en cuenta que ese último año el mercado se frenó debido a la pandemia del coronavirus.

Tampoco hay que olvidar que una parte de esas 436.614 hipotecas constituidas en 2022 no son nuevas, sino cambios registrales, de interés variable a fijo o mixto, por la subida de tipos, aunque los expertos consideran que esa tendencia podría empezar a cambiar también.

Frenazo en diciembre

Las 30.075 hipotecas sobre viviendas firmadas solo en diciembre representaron, como ya hemos dicho, el primer recorte en 21 meses pese a las cuatro subidas de tipos registradas en el segundo semestre del año, un 8,8 % inferiores que las de diciembre de 2021 y un 23 % inferiores que las de noviembre.

El importe medio de esos préstamos fue 143.854 euros, un 0,4 % menos que en diciembre de 2021, y el capital prestado se redujo un 9,2 % y quedó en 4.326,4 millones de euros.

Los datos de las firmas ya no son tan abultados como los de los meses anteriores, lo que refleja una ralentización de la premura de la ciudadanía para sortear el endurecimiento de los préstamos, explica la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos.

En diciembre el Euríbor alcanzó el 3 %, y por lo tanto la negociación de los compradores con las entidades bancarias se hacía cada vez más complicada, en un momento en que los bancos aún presentaban tipos relativamente atractivos, pero muy cambiantes por las subidas diarias del euríbor, añade Matos.

Para el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, tras este año récord, en 2023 se prevén cifras "más modestas" y más parecidas a las de hace dos años, con las hipotecas variables ganando terreno de nuevo frente a las fijas.

Será un año expuesto a las posibles subidas del euríbor y al encarecimiento de las hipotecas, así como a la incertidumbre que genera la situación política y los cambios legislativos previstos.

La mayoría de las hipotecas, a tipo fijo

Según los expertos consultados, donde se detecta un mayor cambio de ciclo es en el porcentaje de hipotecas sobre vivienda a tipo fijo, que fue del 65% en diciembre, aún mayoritario pero menor que el 75% alcanzado en abril, debido a que las entidades han empezado a abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas.

Así, el tipo de interés medio de las hipotecas sobre viviendas fue del 2,67% en diciembre, el más alto desde abril de 2018, y 0,35 puntos menor que el euríbor de ese mes, que se situó en el 3,02%. El interés medio de las hipotecas firmadas a tipo fijo fue el 2,93% y el de las referenciadas a tipo variable, del 2,18%, con un plazo medio de 24 años.