José Ignacio Fernández. Director Territorial de AEDAS Homes en Costa del Sol “Estamos ante un ciclo inmobiliario largo sin exuberancias ni precipicios”

  • El directivo destaca la Costa del Sol como uno de los mercados residenciales más dinámicos de España por la confluencia de muchos focos de compradores de muy diversos perfiles

José Ignacio Fernández posa para esta entrevista. José Ignacio Fernández posa para esta entrevista.

José Ignacio Fernández posa para esta entrevista. / Javier Albiñana (Málaga)

AEDAS Homes tiene una de las mayores carteras de proyectos inmobiliarios en la provincia de Málaga.

Su director territorial en Costa del Sol, José Ignacio Fernández, detalla los planes de esta firma.

–¿Qué representa la provincia de Málaga para AEDAS Homes?

–La Costa del Sol es una de nuestras cinco regiones estratégicas de España junto con Centro, Cataluña, Levante y Baleares y Andalucía (Sevilla y Granada). Hablamos de cinco áreas clave del país que cuentan con un gran dinamismo tanto inmobiliario como económico. AEDAS Homes es muy exigente con las áreas en las que promueve, una decisión cuyo fin principal es contrastar que existe una demanda sostenida a largo plazo.

–¿Qué proyectos tiene AEDAS Homes en la provincia de Málaga?

–Actualmente, contamos con 8 proyectos con casi 700 viviendas en comercialización en la provincia de Málaga, en los municipios de Estepona (3), Marbella, Fuengirola, Málaga, Benahavis y Rincón de la Victoria. Y próximamente lanzaremos una nueva promoción en Mijas y nuevas fases comerciales en los proyectos de Marbella y Fuengirola.

–¿Qué tipo de producto es?

–Ofrecemos un producto muy variado en tipologías y precios. El cliente puede encontrar pisos con amplias terrazas, villas, áticos o bajos con jardín con un amplio rango de precios, desde menos de 200.000 euros en la promoción Kane en Málaga capital hasta superar el millón de euros en el exclusivo proyecto Soul Marbella, sin contar con la singularidad de nuestras villas en La Zagaleta. En el punto intermedio de esta horquilla están las viviendas de Vanian Valley, Vanian Gardens y South Bay Las Mesas, también en Estepona, y en Middel Views, en Fuengirola.

–¿Viviendas de más de un millón en Soul Marbella? ¿Cómo es este proyecto?

–Soul Marbella es una promoción única e inédita en Marbella en muchos años que cuenta con el diseño de los reconocidos internacionalmente arquitectos González & Jacobson y Manuel Burgos. Marcará un antes y un después en el mercado de vivienda de obra nueva de la Costa del Sol. Es un pequeño paraíso residencial con todo tipo de dotaciones en un enclave magnífico, la exclusiva urbanización de Santa Clara Golf. En total, Soul Marbella contará con 200 viviendas de 3 y 4 dormitorios muy diversas tipologías (apartamentos desde 170 metros cuadrados, chalets pareados y villas unifamiliares) con precios desde 775.000 euros.

José Ignacio Fernández. José Ignacio Fernández.

José Ignacio Fernández. / Javier Albiñana (Málaga)

–Además de por las viviendas en sí y la ubicación, ¿por qué es un proyecto único?

–Hemos buscado un concepto residencial con alma, crear espacios para vivir mejor en los que el bienestar de las personas sea una realidad. Soul Marbella es un proyecto coherente y equilibrado, un área residencial en la que los residentes podrán disfrutar de sus relaciones sociales y, a la vez, de su propio espacio. La promoción está integrada en el mismo campo de golf de la urbanización Santa Clara y disfrutará de extraordinarias zonas comunes con 5 piscinas, la principal desbordante de 300 metros cuadrados de lámina de agua, gimnasio con spa, coffee-club, zona de coworking y amplios jardines. Queremos que los habitantes de Soul Marbella sientan el privilegio de vivir en un exclusivo desarrollo con los mejores equipamientos, dándoles la posibilidad de relacionarse con sus vecinos o disfrutar de su casa. Lo que damos a los clientes es libertad, ya que pueden elegir qué hacer cada día, dónde y con quién.

–¿Cuál es el nivel de comercialización de las promociones?

–El ritmo de ventas está siendo bastante aceptable a la vista de la alta competencia, lo que pone de manifiesto nuestro acierto al definir los proyectos. Tenemos vendidas en torno al 50% de las viviendas e incluso Soul Marbella, que la lanzamos en el mes de julio, está registrando un altísimo grado de aceptación. Es un nivel bastante razonable respecto al periodo de maduración de una promoción: lo óptimo es venderla al término de su construcción. En AEDAS Homes las ventas van acompasadas a la edificación, por lo que estamos en los parámetros normales y habituales del mercado.

–¿A qué se debe este éxito comercial?

–En AEDAS Homes revisamos concienzudamente los proyectos. Acertando con el producto, tenemos ganado un amplio porcentaje de la confianza que el cliente deposita cuando compra su vivienda. Igualmente, nos preocupamos mucho del canal de comercialización, confiamos en su profesionalidad y promovemos el contacto personal, intercambiamos información y aprendemos cada día para mejorar. A veces las cosas más imperceptibles pueden ser cruciales para ganar una venta. Por otra parte, la garantía legal asociada a la obtención de las licencias que aportamos en cada proyecto y el respaldo de una compañía nacional y cotizada, que se somete a los más altos niveles de control, suponen una garantía adicional muy relevante. Estos factores se maximizan en un entorno tan competitivo como es Málaga y, especialmente, la Costa del Sol. Creemos firmemente que la competencia es buena y que nos empuja a mejorar y que da libertad al cliente, que tiene el control y toda la información con sólo presionar la pantalla de su móvil.

–¿Están notando un incremento de la demanda en la Costa del Sol?

–Efectivamente, existe una alta demanda. La Costa del Sol, como decía al principio, es uno de los mercados residenciales más dinámicos de España y quizá del mundo. Aquí confluyen muchos focos de compradores y de muy diversos perfiles. Destaca, de manera importante, el comprador extranjero que busca una residencia en la costa. Gracias a la calidad y a las garantías que se asocian a la gran mayoría de los desarrollos inmobiliarios en la Costa del Sol, pero también gracias al enorme dinamismo económico que Málaga está liderando de una forma espectacular, estamos percibiendo que se está transformando la estacionalidad con la que el comprador extranjero usa su vivienda, hasta el punto de que se están incorporando seniors cuya pretensión es vivir en Málaga, trabajar en Málaga y disfrutar de Málaga. Creo que acabaremos diseñando viviendas para extranjeros, con las peculiaridades que tiene, o para nacionales, pero que se estrechará mucho la división existente entre primera y segunda residencia.

–¿Qué piden los clientes? (habitaciones, garaje, trastero, acabados, tecnología...)

–El comprador de vivienda en la Costa del Sol suele decantarse por viviendas de 2 dormitorios, de calidad, con estancias amplias, grandes terrazas con buena orientación y vistas y completas zonas comunes. El comprador extranjero es un fanático de estos espacios privados al aire libre dentro de casa, de ahí las grandes terrazas, en las que pueden desayunar, comer o cenar, al tiempo que también pueden destinarlos a zona de ocio (rincón de lectura, juegos, televisión, etc.).

Empleados en las oficinas de AEDAS Homes en Málaga. Empleados en las oficinas de AEDAS Homes en Málaga.

Empleados en las oficinas de AEDAS Homes en Málaga. / Javier Albiñana (Málaga)

–¿Qué municipios despiertan más interés entre los compradores?

–Toda la Costa del Sol en su conjunto. Se trata, claramente, de un mercado al alza. El clima, las buenas comunicaciones, la gastronomía y, sobre todo, el producto de calidad que se oferta son 3 aspectos que aseguran la demanda internacional, por lo que las buenas expectativas del mercado no pueden ser mejores para el sector en general. Me resulta muy difícil hablar de un municipio concreto, pero desde luego es muy visible la conversión de Estepona en un destino con muchísima aceptación. Además, en esta ciudad se encuentra la ya bautizada como la Nueva Milla de Oro de la Costa del Sol. En AEDAS Homes, por ejemplo, tenemos las promociones South Bay Las Mesas y Vanian Valley con precios de partida que rondan los 250.000 euros en localizaciones sensacionales. Ofrecemos modernas viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios con espectaculares zonas comunes y muy próximas al mar.

–Se está apreciando una importante subida del precio de la vivienda en toda España. ¿A qué se debe?

–El mercado inmobiliario vive, en líneas generales, un momento expansivo con precios aún más de un 20% por debajo de los máximos alcanzados en el pico del ciclo anterior. Estamos viendo una cierta estabilización en forma de incrementos moderados del 3%, 4%, 5%, alejados de los aumentos nada sanos de dos dígitos, a los que hemos asistido en algunas zonas en ejercicios anteriores como consecuencia, fundamentalmente, del encarecimiento de los costes de construcción y de la ralentización de los trámites legales asociados a la producción de viviendas.

–¿Hay una nueva burbuja?

–No hay nada que nos haga pensar eso. Estamos en un ciclo inmobiliario expansivo, no en una burbuja. Insisto en que seguimos muy lejos de los máximos del pico del ciclo anterior en precios, compraventas, hipotecas o visados. Y lo más importante: hoy la banca, promotores y resto de agentes del sector estamos impulsando un crecimiento ordenado y sostenible en el tiempo. La mejor señal de que no estamos ante una nueva burbuja es la rigurosa concesión de crédito tanto a particulares como a promotores. Estamos en un momento de normalización, una vez superado el momento de recuperación. De hecho, se está atendiendo a una demanda contenida durante años por la crisis que, poco a poco, está saliendo y absorbiéndose proporcionalmente. El nivel de inversores es muy bajo y las exigencias de la banca para financiar operaciones es muy alta, lo que está siendo un problema, sin embargo, para los más jóvenes. Estamos ante un ciclo inmobiliario que es nuevo para todos, sin grandes exuberancias ni grandes precipicios, de larga duración, y donde la nota predominante vendrá dada por un crecimiento paulatino y sostenible.

–En el boom de la década pasada hubo un fuerte incremento del precio del suelo que arrastró a todo lo demás ¿puede darse la misma circunstancia?

–El actual panorama no tiene nada que ver con lo vivido hace una década. El sector está mucho más profesionalizado de la mano de promotoras de nueva generación como AEDAS Homes y hemos aprendido de los errores del pasado. No se hace cualquier producto ni en cualquier ubicación. Además, la banca no financia cualquier proyecto ni se juega con las expectativas de los precios, tanto en suelo como en vivienda.

–¿Están notando una mayor fluidez en la concesión de hipotecas inmobiliarias tanto a los compradores como a los promotores?

–Ciertamente, como reflejan las estadísticas, la concesión de crédito inmobiliario tanto para particulares como para profesionales se está normalizando, pero siempre con un denominador común: la prudencia. Hay una disciplina financiera de la banca evidente en ambas direcciones: por un lado, el comprador tiene que pasar estudios de solvencia para acceder a una hipoteca; y por otro, los promotores debemos contar con el suelo en propiedad y un porcentaje de preventas. Celebramos que la fluidez del crédito sea controlada y rigurosa, pero esperamos ser capaces de innovar estrategias que permitan a los más jóvenes el acceso a su primera vivienda.

–¿Cree que el sector ha dejado definitivamente la crisis atrás?

–Sin duda, la crisis está más que superada. El mercado experimenta una recuperación nítida desde 2014 y ahora estamos trabajando para consolidar un mercado sostenible. Lo importante de la crisis es lo que hemos aprendido, las cicatrices mentales que nos ha dejado nos recuerdan cada día que la prudencia tiene un valor muy alto.

–El visado de viviendas crece, pero a un ritmo aún muy lento. ¿Se disparará en los próximos años?

–La concesión de visados superó en 2018 ligeramente las 100.000 unidades en España, una cifra que aún está por debajo del nivel que estiman como óptimo. Un país como el nuestro requiere, según el consenso de los analistas, entre 120.000 y 150.000 viviendas de obra nueva anuales para registrar un comportamiento correcto tanto de los precios como de la correlación entre la oferta y la demanda.

Trabajadores en la oficina. Trabajadores en la oficina.

Trabajadores en la oficina. / Javier Albiñana (Málaga)

–¿Puede afectar al sector la inestabilidad política nacional?

–El sector inmobiliario es muy sensible a la incertidumbre de cualquier tipo, también la política. No hay que olvidar que la compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona y se requiere de seguridad económica, laboral, personal y también política. Nuestra previsión es que cuando se despeja la inestabilidad política nacional, la demanda global de viviendas irá subiendo progresivamente hasta niveles sanos con incrementos interanuales próximos al 5%.

–¿Cuáles son las principales demandas que le hacen a las Administraciones?

–La principal, la cooperación interadministrativa. Si queremos que cooperen con la empresa privada, antes deberían aprender a cooperar entre ellas. Se percibe, en ocasiones, una competitividad mal entendida entre entes autonómicos y locales, o lo que es peor, una dejadez de funciones por un exceso de intervencionismo de unos y otros. Una vez normalicen su capacidad de colaborar, nos gustaría que cooperaran con el administrado porque las empresas también somos administrados. Interlocución, intercambio de ideas y opiniones, pero para sumar. Cuando esta cooperación interna y externa sea efectiva, el siguiente paso será que acorten las tramitaciones administrativas y den respuesta en plazos razonables.

–La Asociación de Constructores y Promotores de Málaga ha denunciado que faltan profesionales disponibles. ¿Hay problemas reales para encontrar a gente cualificada para trabajar en la obra?

–Efectivamente. La falta de mano de obra es otro de los retos a los que tiene que enfrentarse el sector y que se está traduciendo en el incremento de los costes de construcción, que al final eleva el precio de las viviendas. Durante los años de la crisis, en los que el empleo en la construcción disminuyó considerablemente, la mano de obra cualificada de este gremio se recicló y se cerró las puertas a los jóvenes. Hoy la mayoría ya no quiere volver, por lo que estamos en una situación compleja.

–¿Cuántas casas se podrán seguir construyendo en la provincia de Málaga a 10 ó 15 años vista?

–Esta cifra resulta imposible de prever, pero lo que sí parece claro es que la promoción en la Costa del Sol seguirá creciendo en los próximos años, ya que la demanda, tanto nacional como internacional, es sólida.

–¿Hay ya demasiada masificación urbanística?

–Depende de la zona, pero en la Costa del Sol aún quedan muchos ámbitos por desarrollar, que no tiene que estar en la primera, ni segunda, ni tercera línea de playa.

–¿Cómo será la vivienda futura?

–La vivienda del futuro será cómo quiera los clientes que sea. Hoy en día las promotoras impulsamos viviendas adaptadas a las necesidades de la demanda. Estas necesidades van cambiando con el paso de los años y depende del perfil del comprador.

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