El 70% de los menores de 36 años no puede acceder a una vivienda en Málaga

Acceder a una casa en propiedad es un reto cada vez más difícil para la mayoría de los malagueños. Según el informe Análisis exploratorio de la capacidad de acceso a la vivienda en España, elaborado por la Universidad de Málaga (UMA) y presentado por la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School, el 70% de los menores de 36 años no tiene capacidad económica para entrar en el mercado residencial actual.

El estudio revela que los hogares jóvenes unipersonales o monoparentales, uno de los colectivos más vulnerables, solo pueden asumir cuotas hipotecarias mensuales de entre 252 y 767 euros, lo que equivale a un préstamo máximo de entre 81.807 y 169.112 euros. Esta cifra contrasta de forma drástica con el precio medio de las viviendas en Málaga capital, que ya supera los 275.000 euros.

Esta brecha entre capacidad de compra y coste real se acentúa si se tienen en cuenta los últimos datos del portal inmobiliario Idealista. En su informe de junio de 2025, se indica que el precio del metro cuadrado ha alcanzado los 3.459 euros, el nivel más alto registrado en la ciudad, con una subida con respecto al 2024 del 14,7%. En barrios como el Centro o el Este, los precios incluso superan los 4.000 euros el metro cuadrado, mientras que en zonas como Bailén-Miraflores el incremento ha sido de casi un 30% en solo un año.

Más allá de los minipisos

Ante esta situación, la Cátedra Real Estate Alfil considera que es necesario abordar reformas estructurales y no limitarse a medidas puntuales como la construcción de minipisos. Aunque valora positivamente el esfuerzo del Ayuntamiento de Málaga para promover 1.700 viviendas asequibles en suelos dotacionales, subraya que esta iniciativa es insuficiente frente a una demanda que, según el INE, podría superar las 150.000 unidades en la provincia de aquí a 2030.

“El esfuerzo del Ayuntamiento es significativo, pero no puede quedarse ahí. Necesitamos desbloquear más suelo, industrializar procesos, aprovechar fondos europeos y facilitar la entrada de nuevos actores financieros si queremos ampliar de verdad la oferta asequible”, ha afirmado Eduardo Olaya Estefan, director de la Cátedra.

Desde el punto de vista técnico, la investigación señala que para que una promotora pueda ofrecer viviendas por debajo de los 200.000 euros, es necesario operar con márgenes de rentabilidad muy ajustados, plazos largos y costes de construcción controlados, que deberían oscilar entre 65.000 y 235.000 euros por unidad, dependiendo del perfil del hogar.

Málaga lidera la escalada de precios en España

Según Idealista, Málaga ha superado por séptimo mes consecutivo la media nacional en crecimiento de precios, que se situó en el 14% interanual. En la capital, el ritmo fue del 14,7%, especialmente impulsado por barrios como Churriana (+25,7%), Ciudad Jardín (+18,2%) o Carretera de Cádiz (+11,6%). En algunos distritos más asequibles, como Puerto de la Torre (2.540 euros el metro cuadrado), los precios también registraron subidas importantes, dificultando aún más el acceso para los colectivos con menor capacidad adquisitiva.

Soluciones desde el conocimiento técnico

Durante el curso 2024–2025, la Cátedra ha trabajado con cerca de 30 empresas del sector inmobiliario en Andalucía para identificar los principales bloqueos que dificultan la promoción de vivienda asequible. Entre las causas más repetidas se encuentran la lentitud en los trámites urbanísticos, la elevada carga fiscal, la escasez de suelo ordenado y la ausencia de instrumentos financieros adaptados a este tipo de producto.

Para superar estas barreras, el informe plantea una serie de reformas técnicas: agilizar los procesos mediante la aplicación del silencio administrativo positivo en la concesión de licencias, fomentar la industrialización del sector de la construcción como vía para abaratar costes y acortar plazos, y crear mecanismos de financiación mixtos que combinen capital privado, fondos europeos y garantías públicas para reducir el riesgo de los promotores.

Además, los autores del informe subrayan que, para que las promotoras privadas puedan ofrecer viviendas por debajo de los 200.000 euros, será necesario trabajar con márgenes de rentabilidad muy ajustados, plazos más amplios y un control estricto de los costes de construcción, que deberían oscilar entre 65.000 y 235.000 euros por unidad, dependiendo del perfil del hogar.

“Esto no va de ideologías, sino de aplicar conocimiento técnico y datos reales para dar soluciones viables”, apunta Josep Mor Figueras, director académico de la Cátedra. “Tenemos experiencia, sabemos qué medidas funcionan y ahora necesitamos que las administraciones públicas se impliquen de forma real y sostenida”.

Con precios al alza, salarios estancados y una demanda creciente de vivienda asequible, el acceso a la vivienda en Málaga se consolida como uno de los grandes desafíos sociales, económicos y políticos para la ciudad en los próximos años.