A comienzos del pasado verano, cuando entrevisté a varios promotores inmobiliarios que trabajan en Málaga y a diversos expertos en vivienda, para el libro que recientemente he publicado (editado por Recolectores Urbanos), comprobé no solo que estas personas tenían un conocimiento bastante preciso del mercado de la vivienda y de sus carencias, sino que coincidían en muchas de las propuestas necesarias para atender las necesidades acuciantes de una gran parte de la población de la ciudad.
Su mirada era claramente pesimista a corto plazo porque no veían la necesaria motivación política por actuar con la urgencia que la crisis habitacional requería tanto a corto, como a medio y largo plazo. En los posteriores debates y mesas redondas que he asistido en este otoño he podido corroborar esa brecha que existe entre el mundo empresarial de la vivienda, el profesional y el académico, por una parte, y el mundo político por otra, que aunque hablan de propuestas, a menudo quedan diluidas en banalidades, cuando se requieren acciones inmediatas y contundentes.
El marco general es impulsar el derecho a quedarse a vivir en tu barrio o en tu ciudad, y no tener que abandonarla por el aumento del precio de la vivienda. Esto supone revertir los procesos de gentrificación que ya no solo se dan en Málaga, sino que están llegando por ejemplo a Villanueva del Rosario o Alhaurín El Grande, donde los expulsados de Málaga, desplazan en una nueva cadena a los residentes locales.
Aunque las posibles medidas son numerosas, y éstas pueden dividirse en función de la escala temporal en a corto, medio y largo plazo, y también en función de sus características urbanísticas, administrativas y financieras, voy a realizar un resumen de las que considero más necesarias y equilibradas a corto plazo para ir recuperando un mercado de la vivienda que atienda las necesidades de la población, anteponiendo el interés general sobre el mercado visto como un activo inmobiliario.
De manera inmediata debería ser necesario prorrogar los contratos de alquileres durante cinco años más. El Ministerio de Consumo estima entre 600.000 y 630.000 los contratos que fueron firmados en 2021 y que caducan en 2026, lo que, ante la espiral de precios en Málaga, muchos inquilinos tendrían que abandonar sus actuales viviendas por la imposibilidad de hacer frente a los nuevos alquileres. Esta es una situación real, que dada la situación de emergencia habitacional que tenemos, puede ampliar la descohesión social. Se trata de una medida que debe impulsar el gobierno central.
Otra medida urgente sería la contención de la compra especulativa de vivienda, impidiendo la adquisición de viviendas si no es para residir en ella. Amsterdam ha sido la ciudad europea pionera en implantar estas medidas, que actualmente se esta estudiando con informes jurídicos favorables en Cataluña, de manera que encaje con las directivas europeas de servicios y energéticas. Sería una medida de carácter autonómico, aunque también de carácter estatal.
La implantación de las zonas tensionadas en todo el término municipal de Málaga es inaplazable, dado el exponencial aumento de precios que supone de media el 56% desde 2020, más del 80% en las áreas más “calientes”. La medida se empezó aplicando en Cataluña, y este verano se amplió a Navarra, País Vasco y a la ciudad de A Coruña, pese a que la autonomía gallega era contraria en principio. En Barcelona los precios disminuyeron en el primer año el 8,9% de acuerdo con las fuentes académicas que supervisan el proceso. Las fuerzas políticas contrarias a la medida, Ayuntamiento y Junta de Andalucía no esgrimen razones económicas razonadas en su critica y sí cuestiones triviales sin contrastar de manera académica. Que una parte de la oferta de vivienda en alquiler a largo plazo se ha derivado al alquiler temporal en Barcelona es cierto, pero también lo ha hecho en Málaga y Madrid que no aplican la Ley de Vivienda de 2023.
Ese es un grave problema de la Ley que dejó agujeros por donde se han podido filtrar los buscadores de altos rendimientos inmobiliarios. En el Congreso de los Diputados está a punto de entrar en funcionamiento una reforma de la Ley que obliga a los alquileres temporales y de habitaciones a tener el mismo control de precios en las zonas tensionadas. Lo que no es comprensible es por qué tarda tanto en ponerse en funcionamiento.
Contener la presión de alojamientos turísticos, hoteles, apartamentos y viviendas turísticas sobre el uso residencial es una medida de carácter municipal que se lleva demandando años con muy escaso existo. Un estudio de la Universidad de Málaga razona que la gran expansión de la vivienda turística ha supuesto el 31% del aumento de precios en la vivienda en Málaga. Estudios del Banco de España lo situarían en el 40%. Los continuos incumplimientos del PGOU de Málaga en cuanto a este tipo de usos ha sido llevado a los tribunales por asociaciones vecinales, y el juego de cierres de viviendas turísticas a través de una extraña instrucción, y la no respuestas a la Junta de Andalucía que denunciaba este periódico es una muestra más del escaso interés político en resolver los problemas de la vivienda.
Una cuestión muy importante, no porque el nivel de impagos u ocupaciones sea alto, que no lo es, es la necesidad de regular con determinación y rapidez los desalojos por impago, ya que a nivel cultural hay un cierto miedo a alquilar. En Francia el estado ejerce de manera subsidiaria el impago a un propietario, pero esa medida sería imposible actualmente en España.
Finalmente, las medidas fiscales incentivadoras por alquilar una vivienda deben ser lo suficientemente contundentes para que el propietario vea el beneficio, y contrariamente, las medidas fiscales deben ser claras en el aumento impositivo de las viviendas desocupadas o no alquiladas. En todo caso para éstas y otras medidas el refuerzo de la actividad inspectora municipal, autonómica o estatal es crucial para llevarlas a buen fin.
