Málaga

Los planes ya activos permitirán ejecutar 14.000 viviendas en Málaga en una década

  • La mayor parte de estas operaciones están aún en fase de tramitación

  • Térmica, Repsol, Martiricos, Torre del Río ySánchez Blanca son algunas de las grandes promociones

Infografía de las torres de 21 plantas diseñadas por el arquitecto Carlos Lamela en Torre del Río.

Infografía de las torres de 21 plantas diseñadas por el arquitecto Carlos Lamela en Torre del Río.

El potencial de Málaga capital en el sector residencial se mantiene intacto. Pese a los tres meses que ya se acumulan en el calendario con la presencia del COVID-19, con una afectación más que evidente sobre las actividades económicas, las previsiones para la industria del ladrillo son favorables, no atisbándose un retroceso significativo en este campo de acción. En ello vienen a coincidir varios especialistas en la materia, que insisten en la capacidad de la ciudad para mirar al futuro inmediato con cierto optimismo.

Uno de estos analistas es Savills Aguirre Newman. La consultora, en un informe sobre el mercado residencial de Málaga de principios de mes, subraya el proceso de transformación “sin precedentes” en el que está instalada la urbe desde hace varios años. “Ha conseguido combinar de forma armónica una amplia oferta cultural y museística, que la posicionan al nivel de grandes urbes europeas”, afirmar en este documento el director regional de la firma, José Félix Pérez-Peña, quien destaca como uno de los reflejos de este proceso el buen comportamiento del residencial.

Casi nueve años después de que el Ayuntamiento activase el nuevo Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), vigente desde agosto de 2011, algunas de las grandes operaciones dibujadas en el mismo empiezan a tomar forma. Ya sea con la colocación de ladrillos, las menos, o con el avance en la tramitación de los planeamientos, la mayoría. El peso de esta apuesta es tal que, según los números de Savills, los planes ya activados deben permitir el desarrollo de unas 14.000 viviendas de nueva construcción a lo largo de la próxima década.

Vista del paisaje de Málaga y de las dos torres de 30 plantas proyectadas en Martiricos. Vista del paisaje de Málaga y de las dos torres de 30 plantas proyectadas en Martiricos.

Vista del paisaje de Málaga y de las dos torres de 30 plantas proyectadas en Martiricos.

Muchas de estas actuaciones se localizan en los espacios más estratégicos de la capital, caso de Térmica, Torre del Río, Martiricos y Repsol. Todas ellas son parcelas vinculadas con una apuesta clara por una arquitectura innovadora, en la que la altura adquiere protagonismo propio. A modo de ejemplo, ya está en fase de ejecución la primera de las tres torres de 21 plantas impulsadas por Metrovacesa y Sierra Blanca y diseñadas por Carlos Lamela en Torre del Río (213 viviendas).

En los próximos meses se espera que a esta promoción se sume el arranque de el primero de los dos bloques de 30 plantas que se levantarán en los suelos del antiguo rastro de la ciudad, en Martiricos. En este espacio, con el fondo AQ Acentor detrás, se contemplan alrededor de 450 viviendas, parte de las cuales se destinará a régimen de alquiler.

Algo más habrá que esperar para las otras dos intervenciones. En Repsol, el primer movimiento debe permitir tener aprobado el proyecto de urbanización de los terrenos, incluyendo un parque de 65.000 metros cuadrados. La ficha urbanística de esta parcela, afectada de lleno por la pasada crisis económica, asigna a este espacio un techo máximo de 1.332 viviendas (399 de ellas VPO).

Diseño del parque previsto en los antiguos suelos de Repsol. Diseño del parque previsto en los antiguos suelos de Repsol.

Diseño del parque previsto en los antiguos suelos de Repsol.

Sin embargo, estos parámetros pueden variar de manera significativa si finalmente el alcalde, Francisco de la Torre, va adelante con su pretensión de que buena parte de uso residencial sea transformado para albergar oficinas. Una operación en la que resulta clave la posición del copropietario de la parcela, la Sareb.

En el caso de Térmica, sector donde la propiedad también es compartida por el Ayuntamiento con varios privados, el frente de los cuales está el fondo de inversión Ginkgo, el trámite urbanístico se encuentra anclado en la aprobación inicial del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) desde hace más de un año. El proyecto incluye 573 viviendas libres a las que sumar 273 protegidas. Recientemente se ha sabido que la previsión de Aena de fijar nuevas servidumbres aeronáuticas, debido a la proximidad del aeropuerto, ha obligado a los promotores a reducir la altura de varias de las edificaciones. La cota máxima ha quedado en 57 metros.

Precisamente, la apuesta por levantar edificios de cierta dimensión es destacada por Savills Aguirre Newman en su informe. "Málaga también mira al cielo, como debe de crecer una gran ciudad o que aspire a serlo. El desarrollo de proyectos en altura es la nueva tendencia del mercado residencial de la ciudad, una solución ecológica y de futuro, que quiere posicionar a Málaga entre las grandes urbes internacionales", apunta Pérez-Peña.

Pero de todas las actuaciones programadas a medio plazo en la capital, la de mayor envergadura es la dibujada en Sánchez Blanca, donde Urbania plantea del orden de 3.000 viviendas más. La previsión es que buena parte de ellas también sea destinada al alquiler. Mientras, en los antiguos suelos de la fábrica de amoniaco, Cortijo Merino, se contemplan otras 1.200 casas. Actualmente, se avanza en el planeamiento y en el proyecto de urbanización. Estos dos nuevos desarrollos localizados en la zona oeste de la ciudad.

Pero más al oeste aún, en el entorno del Parque Tecnológico de Andalucía (PTA), empieza a tomar forma una intervención que, según las primeras estimaciones, podría dar lugar a un nuevo barrio con 5.000 viviendas y una inversión de próxima a los 1.000 millones de euros. A estos desarrollos hay que sumar otros de enorme valor, como los de Colinas del Limonar, parte de cuya promoción esta en fase de construcción, o algunos sectores localizados en las proximidades del soterramiento del AVE a su entrada en la ciudad.

Construcción de viviendas en Colinas del Limonar, en la zona Este de Málaga. Construcción de viviendas en Colinas del Limonar, en la zona Este de Málaga.

Construcción de viviendas en Colinas del Limonar, en la zona Este de Málaga.

En su análisis, Savills detecta como elemento negativo lo limitado del mercado de alquiler de la capital. "Es una asignatura pendiente, ya que todavía está muy acotada en ciertas zonas debido a la expansión de la vivienda vacacional; la ciudad precisa de un parque de vivienda en alquiler de calidad y profesionalizado para dar cabida a una demanda que no ha dejado de crecer en los últimos años", insiste.

Al tiempo, subraya que el enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda, además de la escasa calidad del producto disponible, son las principales características del mercado de alquiler. Por ello, concluye que la nueva realidad de la ciudad pasa por la construcción de un parque amplio de vivienda de alquiler, "competitivo y de precios razonables".

La actual oferta se concentra principalmente en vivienda plurifamiliar. Según Savills Aguirre Newman, la oferta de vivienda en alquiler de larga estancia (incluidos edificios exclusivos en alquiler) es de entre 1.000 y 1.300 viviendas, manteniéndose los niveles de 2018. En 2019, las áreas más demandadas fueron la zona Centro y su entorno, Carretera de Cádiz y Puerto de la Torre-Teatinos. Los puntos con rentas mas elevadas son la zona Este, con 1.026 euros el metro; Churriana, con 955 euros, y Centro, con 952 euros.

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