La Costa del Sol es un dulce para cualquier inversor. Cada año llegan millones de turistas y los hoteles tienen uno de los niveles de ocupación más altos de España. Este año, con la pandemia, el sector se ha hundido, hay empresas hoteleras con serias dificultades financieras que están haciendo malabares para sobrevivir y los inversores intentan sacar tajada a sabiendas de que el turismo se recuperará, a priori, entre 2021 y 2022, por lo que es un negocio seguro.

Hay tensión entre inversores y propietarios. Los primeros tienen la chequera preparada pero exigen una rebaja del 20 o el 25% del precio que tendría el hotel antes del Covid-19. Los segundos no quieren malvender sus activos cuando la meta de la recuperación está algo más cerca, pero mantener un hotel medio de cuatro estrellas y 100 habitaciones cerrado sale por unos 50.000 euros mensuales y muchos no tienen ya dinero para soportarlo tras agotar los créditos ICO y llevar varios meses sin ingresos o con facturaciones mínimas.

“Hay fondos de inversión y clientes particulares procedentes de banca de inversión que están buscando hoteles en Málaga a diario, aunque, por ahora, no ha habido ninguna operación sonada”, explica Miguel Sánchez, propietario de la cadena hotelera MS y representante de la Confederación de Empresarios de Andalucía en la Mesa del Turismo, quien subraya que habrá más o menos ventas en función de la situación económica en la que se encuentre cada empresa.

Luis Callejón: “Creo que nos vamos a llevar sorpresas de ventas en las próximas semanas”

Luis Callejón, presidente de la Asociación de Empresarios Hoteleros de la Costa del Sol (Aehcos), habla también con mucha claridad: “Nunca antes los fondos de inversión se habían puesto en contacto con Aehcos para pedir información sobre activos hoteleros y ahora tengo en mi mesa una lista con 10 ó 15 que me han llamado, lo que denota lo que hay alrededor”.

Callejón señala que la predisposición a vender por parte del empresario “depende del precio”, aunque cada uno sabe lo que ocurre en su casa. “Aquellos que ya iban a trompicones antes incluso de la pandemia no van a levantar cabeza y para que se quede el hotel el banco muchos prefieren vendérselo a inversores e intentar quedarse con la gestión del establecimiento, por lo que así sacarían algo”, expone. En este sentido, lógicamente la presión es mayor sobre las cadenas que están en peores condiciones económicas. Los inversores saben cuáles son y las negociaciones están en un tira y afloja constante ya que cada uno intenta obtener el mayor beneficio posible, es decir, el inversor el precio más barato y el propietario el más caro. “Vamos a ir viendo en las próximas semanas qué ocurre pero creo que nos vamos a llevar sorpresas”, augura Callejón.

Un hotel cerrado por la pandemia.

El sector está ahora en un ring en el que los púgiles analizan las debilidades del otro antes de atacar. De hecho, la inversión está prácticamente paralizada. “En los últimos tres años ha habido entre 15 y 20 operaciones de compraventa de hoteles en Málaga por una cantidad superior a los 300 millones de euros y en este 2020 solo hemos registrado una operación por debajo de los 20 millones”, explica Gonzalo Gutiérrez, director del área de hoteles de la consultora Colliers International.

Este experto subraya que “hay mucho interés y mucho capital disponible para invertir en hoteles porque todo el mundo piensa que el turismo va a recuperarse y ahora, con las vacunas a la vuelta de la esquina, hay un mayor optimismo por parte de los inversores, lo que ayuda a dinamizar el mercado de cara a 2021”.

Gonzalo Gutiérrez: “Hay mucho interés y capital disponible porque todo el mundo piensa que el turismo se recuperará”

Las cadenas estiman en su hoja de ruta que el turismo pueda empezar a crecer a partir de Semana Santa de una forma progresiva y que en 2022, si todo va bien, haya cierta normalidad. Gutiérrez asegura que los inversores, tanto extranjeros como españoles, “están expectantes, buscando descuentos” y destaca que su foco está puesto, principalmente, en hoteles vacacionales situados en la Costa del Sol, Baleares y Canarias. No obstante, el directivo de Colliers sí apunta que los bancos no están dando facilidades para financiar compras de hoteles y eso puede frenar operaciones ya que, aunque los fondos y particulares puedan tener dinero para acometer la inversión a pulmón, prefieren financiar una parte para que el riesgo sea menor a corto y medio plazo.

“Por ahora no está habiendo descuento en precio”, recalca José Félix Pérez-Peña, director en Andalucía de la consultora Savills Aguirre Newman, quien explica que se están barajando varias modalidades en las posibles relaciones entre inversores y propietarios. “Se están viendo soluciones imaginativas como que un inversor compre el hotel, el propietario mantenga la gestión y tenga una opción de recompra en un plazo determinado”, señala Pérez-Peña, quien afirma que hay hoteles que están en venta pero que solo estudian ofertas si son realmente buenas, confirmando que, de momento, no hay gangas en la Costa del Sol.

José Félix Pérez-Peña: “Creo que habrá una oleada de fusiones o compras entre pequeñas cadenas”

El directivo de Savills Aguirre Newman comenta que las cadenas hoteleras medianas “son las que peor lo están pasando y creo que habrá una oleada de fusiones o compras entre pequeñas cadenas” ya que, añade, “es de los pocos segmentos que han pasado de varios años consecutivos de récord de clientes al cero absoluto durante varios meses y eso es difícil de gestionar pues o te pilla muy bien de caja o tienes un problema”. El que sí tiene recursos económicos está aprovechando la pandemia y el cierre de los establecimientos para hacer esas reformas que siempre planteaba pero que nunca veía el momento.

Pérez-Peña indica que los inversores solo quieren hoteles terminados que ya estén operativos, descartando meterse en nuevos proyectos con las correspondientes obras y licencias. Buscan hoteles vacacionales, un 20 o 25% más baratos que su precio habitual y listos para abrir la puerta en cuanto haya turistas dispuestos a venir.