La venta de pisos se desploma desde 2007 pese a ser mucho más baratos

Si alguien pensó a finales del año 2007 que la depresión que empezaba a sufrir de manera palpable el sector del ladrillo en la provincia de Málaga se iba a solucionar con la reducción de los precios de compra, se equivocó. La realidad de los hechos no deja lugar a dudas: la bajada sistemática del valor de la vivienda en los tres últimos años no ha llevado aparejada un repunte en las operaciones de compraventa, cuyo estado es especialmente delicado en el caso del producto nuevo.

Las cifras del Ministerio de Fomento muestran cómo entre el cuarto trimestre de 2007 y el segundo de 2011 el precio medio del metro cuadrado de un piso ha caído del orden del 21% de media en la provincia, aunque la reducción es algo mayor, del 25% si sólo se toman como referencia los inmuebles con menos de dos años de antigüedad (caen de 2.560 euros a 1.905 euros). Otro dato revelador: en 2007 en la provincia se vendieron 30.604 viviendas. Con la proyección del primer trimestre, este año se venderán 11.964. O sea, se reduce una cuarta parte el precio, pero se venden sólo un tercio que en 2007, cuando se sitúa el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

El desplome de los valores residenciales es aún mayor en los grandes municipios, con un porcentaje que crece hasta el 27%. Así, por ejemplo, el precio del metro cuadrado de una vivienda es en el segundo trimestre de este ejercicio es 687 euros más bajo que en el último de 2007 en Málaga capital, o de 817 euros en Marbella. Por encima de ambas localidades se sitúan Estepona (952 euros menos el metro cuadrados) y Vélez-Málaga, con disminuciones del 35% (806 euros menos).

¿Pero acaso ello ha supuesto un aumento de las compras de pisos? La respuesta es no. Y mucho menos en lo que a inmuebles con menos de dos años de construcción se refiere. Sobre ello, las estadísticas confirman que no se produce efecto alguno. El último trimestre de 2007 cerró con 5.319 transacciones de compraventa de viviendas libres nuevas, mientras que en los primeros tres meses de 2011 el dato ha sido de apenas 936. Una cifra en continua bajada e inferior también a la del mismo periodo de 2010, con 1.545; 2009, 2.467, y 2008, con 4.060.

Otro dato más que significativo es que mientras a finales de 2007 el valor de las transacciones de vivienda libre fue de 2.049 millones de euros, en el primer trimestre de 2011 la cuantía apenas alcanzó los 674 millones, representando la vivienda nueva sólo 171 millones.

El ejemplo de Estepona, que es donde más han bajado los precios en los tres últimos años, es sintomático. Con una reducción del 35%, las transacciones de compraventa en términos globales han ido descendiendo desde las 2.581 registradas en todo 2007 a las 1.154 de 2010, donde se contabilizó un ligero aumento respecto al año precedente. En el caso de la vivienda libre nueva, la radiografía es más pesimista: 1.384 viviendas vendidas en 2007; 318, en 2010.

"La situación sigue estancada a pesar de la reducción de precios", confirma Violeta Aragón, gerente de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP) de Málaga, quien admitió ciertos brotes verdes a mitad de 2010 como consecuencia del anuncio de aumento del IVA y el fin de la deducción fiscal. A su juicio, este negro panorama no podrá recuperarse "hasta que haya financiación y seguridad económica y laboral". "No es una cuestión de precios, porque los hay para todos los bolsillos; hay casas muy ajustadas a las que podrían acceder personas con salarios normales; son otros los problemas", añade.

El presidente de este colectivo, José Prado, tiene claro dónde encontrar los motivos de que la provincia mantenga un estocaje de unas 21.000 viviendas terminadas y sin vender. "El problema es la falta de confianza que se tiene en la política económica; para crear un nuevo hogar la pareja necesitan tener dos sueldos y están con la espada de Damocles ante la duda de si la semana que viene van a seguir conservando los puestos de trabajo", explica. Sobre los precios, asegura que no bajarán más, ya que se encuentran en niveles de 2002.

Aquí discrepa el responsable de Analistas Económicos, Francisco Villalba. "En términos medios tiene que haber aún un ajuste porque hay viviendas sin vender y su salida de mercado pasa necesariamente por la vía de los precios", expone este experto, para el que a día de hoy "no hay demanda solvente a los precios actuales".

"Aunque ha habido un ajuste relativamente importante de en torno al 20%, quedan algunas posibilidades de ajuste a la baja, hasta el momento en que se encuentren la oferta y la demanda", insiste. Una actualización de los valores que, para Villalba, deberá producirse en lo que queda de año y el próximo ejercicio.

En este escenario de estancamiento del sector, la oferta inmobiliaria se ha multiplicado de forma extraordinaria en los últimos años. La certeza de que el producto no tiene salida, ha hecho que promotoras y, en especial, las entidades financieras que se han quedado con buena parte de los pisos ejecutados pero sin salida, pongan sobre la mesa proposiciones más que interesantes para compradores con posibilidades.

Un repaso, por ejemplo, a las páginas web de los portales inmobiliarios de algunas cajas y bancos permite encontrar pisos hasta un 70% rebajados. Este es el caso de un dúplex construido en Mijas que Banesto tiene en venta por 175.000, un 72% menos de lo anterior, o de una casa chalé en Manilva por 231.800 euros, con una reducción del 68%.

La oferta de Banesto, con 427 inmuebles, con la de otras entidades como Banco Popular (531 pisos de ocho promociones casi completas en la costa y 112 pisos individuales), La Caixa (273), Bancaja (252), la Caja de Ahorros del Mediterráneo (187), Unicaja (150), BBVA (313) eleva a más de 2.200 los que las entidades financieras venden en la provincia.