La residencia de tiempo libre de Marbella: Un concurso temerario

La Dirección General de Patrimonio de la Junta de Andalucía sacó a concurso mediante su publicación en el BOJA el pasado 29 de julio la licitación del Contrato para la constitución de un derecho real de superficie a título oneroso sobre el inmueble que albergó la Residencia de Tiempo Libre de Marbella.

Esta noticia, aunque esperada y anunciada hace más de un año por los responsables autonómicos, resulta un auténtico rompecabezas debido a las bases que se contienen en el Pliego de Condiciones de dicha licitación, y no solamente por el alto canon mínimo anual exigido, de 4.000.000 euros, ni por la inversión mínima a que se obligará el futuro adjudicatario, de 50.000.000 euros, sino por el uso hotelero que pretende conseguir del Ayuntamiento de Marbella, incrementando su edificabilidad para este futuro uso en 30.000 metros cuadrados, todo ello basado en un temerario documento urbanístico denominado Avance de Estudio de Ordenación que se presentó para su tramitación municipal el 15 de noviembre de 2024 y del que el Ayuntamiento ha decidido desentenderse y no tramitarlo, por su flagrante y reiterada vulneración de la legislación vigente y, por tanto, por su imposible aprobación. En cualquier caso, entendemos que la concentración de esos nuevos 30.000 metros en una barrera arquitectónica lineal de cuatro plantas de altura al norte de la parcela, incumpliría, entre otras cosas, la protección que le brinda su inclusión en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz.

Lo preocupante de ese documento urbanístico no es tan sólo el retraso, ya definitivo, que presenta su tramitación respecto a las fechas del concurso, cuyas ofertas aún pueden presentarse hasta el 23 de noviembre del presente año, sino que, con toda seguridad, los concursantes habrán de presentar sus ofertas “a ciegas” sin que ni tan siquiera sea aceptado dicho Estudio por quien tendría que aprobarlo: riesgo cierto y grave, que no habría de ser óbice, según el pliego de condiciones, para que se le adjudique al mejor postor y, lo que es más gravoso, se le obligue a depositar una fianza mínima inicial de 8.000.000 euros, como se exige en el concurso. Esto es lo que comúnmente se entiende como ofertas temerarias, las únicas que, en puridad podrían presentarse en estas condiciones, confiando ya únicamente en que los futuros PGOM y POU de Marbella bendigan y remedien este desaguisado, planes que, recordemos, también debe aprobar el Ayuntamiento, no la Junta. Por eso se trata de un concurso temerario.

La promotora de este concurso tiene previsto que, si la recalificación no consigue ser aprobada en un plazo de cinco años, ofrece al adjudicatario la posibilidad de desistir unilateralmente del concurso adjudicado, sin posibilidad alguna de exigir los daños y perjuicios ocasionados durante ese plazo, por la más que negligente propuesta de esa Administración.

Pero es que las irregularidades que se han puesto de manifiesto en el propio objeto del concurso complican aún más su buen fin. En efecto, no parece baladí el hecho de que la pretendida superficie de la parcela ocupe terrenos de dominio público de la autovía A-7, ni que la superficie de las construcciones existentes no sea realmente la que recoge ese no-nacido Estudio de Ordenación ni las bases del concurso, puesto que los datos catastrales que se han admitido como ciertos, tampoco responden a la realidad en términos de edificabilidad.

Por último, cabe considerar que los errores, ausencias e ilegalidades antes apuntadas en ningún caso podrían quedar “salvaguardados” por lo que se previene en el Pliego de Condiciones, cuando establece que “el superficiario acepta el estado físico, jurídico, catastral y urbanístico en que se encuentra la finca, no pudiendo plantear reclamación alguna a la Junta de Andalucía como consecuencia de impedimentos existentes por el estado geológico, topográfico, jurídico o urbanístico o de cualquier índole en que se encuentren las parcelas”.

Este puede ser el meollo de la cuestión que, con un poco de mala suerte, habrán de dilucidar finalmente los tribunales, si a la actuación temeraria de la Junta de Andalucía se añade la inconsciencia de cualquier incauto o despistado promotor hotelero que, sin reparar en la fragilidad de las condiciones ofertadas, se convierta en presa fácil de la voracidad recaudadora que ha demostrado con este concurso su promotora.