Hubo un tiempo no muy lejano en el que el Ayuntamiento de Málaga dio forma una hucha de dimensiones extraordinarias para depositar en ella las decenas de millones de euros que esperaba obtener permitiendo a varias promotoras privadas construir mucho más de lo inicialmente previsto en los suelos de Sánchez Blanca; la antigua Citesa; los antiguos terrenos de Repsol, y la finca sobre la que asomaron las instalaciones de la central térmica de la capital de la Costa del Sol.

La posibilidad otorgada para que esos actores privados pudiesen construir hasta tres veces más de lo que estaba dibujado en el planeamiento (ese fue el caso de la parcela de Repsol), debía tener como contrapartida el pago por parte de esos socios de una suma cercana a los 220 millones de euros. Sin embargo, el devenir de los acontecimientos en los últimos tres lustros, con la mayor de la crisis del ladrillo que se recuerdan, dio al traste con las numerosas expectativas que en la Casona del Parque y, de manera particular, en el equipo de gobierno, se crearon en torno al brillo de los millones procedentes de la construcción.

Lejos de hacerse realidad siquiera de manera aproximada el cumplimiento de estos deseos, los números confirman el carácter menguante de los grandes convenios urbanísticos. De la suma global anotada negro sobre blanco apenas se han ingresado hasta la fecha unos 50 millones, suma que, con casi toda seguridad, será engordada con otros 11,4 millones (a los que agregar casi 7 millones de intereses acumulados) procedentes del primero de los acuerdos rubricados en los últimos mandatos, el de Sánchez Blanca, que data de finales de 2004. A estos conceptos hay que agregar otros 9 millones del acuerdo de Martiricos que no terminarán de aportarse hasta que se conceda la licencia de las torres, para lo que aún restan algunos años.

Sin expectativa de que los titulares finales, tras no pocos cambios de manos, de estas grandes operaciones hiciesen frente a sus obligaciones económicas, el Ayuntamiento, en todos los casos, se avino a un generoso proceso de negociación con el que, al menos, garantizarse la recepción de aprovechamientos urbanísticos que poder vender una vez superada la etapa de recesión inmobiliaria. Grosso modo, a cambio de dinero, el Consistorio dispone a día de hoy de derechos para edificar del orden de 2.000 viviendas, de las cuales unas 1.250 protegidas. Bien es cierto que una parte de estos aprovechamientos, como el de las 400 VPO dibujadas en Repsol, ya fueron empleados por la Gerencia de Urbanismo en la operación de adquisición de los terrenos de Arraijanal.

Imagen de la intervención prevista en Sánchez Blanca.

Sánchez Blanca, el primero de los acuerdos

Esta primera piedra de toque sentó a la misma mesa de negociación al ya entonces alcalde, Francisco de la Torre, con los responsables de Prasa y Arenal 2000, los propietarios del sueño afectado, que asumieron el abono de 55 millones de euros a cambio de que se les autorizase a subir cerca de un 50% la edificabilidad del sector. En un principio, las dos promotoras pudieron satisfacer el pago de 26,7 millones, dejando pendiente 28,4 millones.

La llegada de la crisis hizo que los socios principales se deshicieran del proyecto, que pasó a manos de una sociedad participada por Unicaja, Gestión de Inmuebles Adquiridos (GIA) (86,3%), y por una inmobiliaria madrileña, Andria (16,6%). Y el cambio de propiedad trajo consigo también nuevos socios que asumieron las obligaciones económicas del convenio y una renegociación de los términos en 2011.

Se permitió a las empresas un aplazamiento de los pagos, que fueron incumplidos llegado el momento. Este hecho provocó que nuevamente el Ayuntamiento y, en este caso, GIA abordasen una segunda negociación para reducir significativamente la suma a abonar en metálico. De los 28,4 millones pendientes (sin incluir intereses) solo se pagarían 13,7 millones, de los que la entidad de Unicaja queda obligada en 11,4 (los otros 2,3 millones corresponden a Andria, que ha judicializado el asunto), mientras que la parte restante se compensaría devolviéndole al Ayuntamiento el 10% del aprovechamiento del sector que se había monetarizado en el acuerdo inicial. Y eso, traducido a metros cuadrados de techo, es lo mismo que hablar de 57.312 metros de techo, todos ellos con una finalidad de permitir la construcción de unas 600 viviendas protegidas.

Martiricos, el acuerdo más avanzado

De los grandes convenios es el que ha permitido al Ayuntamiento mayores ingresos, o al menos, la mayor parte de lo inicialmente pactado. De los 23,2 millones exigidos en 2006, cuando se firmó el acuerdo que abría la puerta a construir sobre los terrenos industriales de Citesa un máximo de 674 viviendas (210 de ellas protegidas) y otros usos comerciales y terciarios, han sido abonados en diferentes fases del orden de 13,6 millones, mientras que años atrás se alcanzó compromiso por parte de Espacio-Medina (entidad integrada por Inmobiliaria Espacio y Unicaja) de fasear el pago de la cuantía restante.

De acuerdo con los datos manejados por Urbanismo, el último de estos abonos coincidirá con la concesión de las licencias de construcción de las dos torres contempladas en el sector. Un hito, en cualquier caso, para el que aún restan varios ejercicios. No obstante, ya hay una suma de lo recibido por el Consistorio que va a permitir desarrollar actuaciones de mejora en el entorno de La Rosaleda.

Vista del parque proyectado en los antiguos suelos de Repsol.

Repsol, sin abonar 70 de los 82,3 pactados

La más potente de todas las operaciones diseñadas al albur de nuevo Plan General y del boom inmobiliario fue la contemplada en los antiguos suelos de Repsol, donde se dibujaba un sector con protagonismo principal para un gran parque. El acuerdo suscrito en 2006 por el Ayuntamiento y la promotora Daeco Comarex traía consigo casi triplicar la edificabilidad permitida en la parcela, sobre la que pasaba a autorizarse un techo de 177.548 metros cuadrados, con un máximo de 1.331 viviendas (400 de ellas protegidas); 44.387 metros de uso terciario, 28.500 de equipamientos...

A cambio, el socio privado se comprometía a ingresar en las arcas municipales 82,3 millones de euros en sucesivos pagos. De todos los previstos, solo se materializaron 12 millones. Los restantes 70,2 millones fueron compensados por la entidad Torres del Bulevar, propiedad de Nova Galicia Banco, que asumió el solar de manos de Comarex, con aprovechamientos urbanísticos. En concreto, con 83.311 unidades de aprovechamiento, que dan derecho al Consistorio a disponer de un techo edificable para 530 viviendas libres (tres de las cuatro torres proyectadas) más las 400 VPO, a lo que suman dos parcelas de uso terciario (25.244 metros de techo).

La otra torre, la de mayor altura, queda en manos del actual socio privado, la Sareb, con derecho para ejecutar 402 viviendas de régimen libre. Queda aún lejos el día en que se vean las primeras máquinas construye todo sobre el sector, puestos que antes tanto el Ayuntamiento como la Sareb tendrán que encontrar una empresa o empresas que compren estos aprovechamientos.

Si bien son muchas las firmas que han puesto sus ojos en los últimos cinco años ante este espacio, ninguna ha concretado propuestas que satisfagan los intereses municipales, llegado el día tendrá que abrir un proceso de subasta para enajenar su parte del pastel. Los datos de valoración de los que dispone el Ayuntamiento cifran en unos 101 millones de euros el precio de las cerca de 40 fincas que se le asignan en el terreno. De todas ellas, los más onerosos son los siete solares sobre los que se podrán levantar las torres de uso residencial, comercial y terciario y que alcanzan los 85 millones.

Térmica, 58 millones pagados con suelo

La fórmula del pago con suelo, ya aplicado en Sánchez Blanca y Repsol, se llevó a la máxima expresión en los terrenos de la Térmica. El mismo, firmado con la sociedad Nueva Marina Real Estate (participada mayoritariamente por Endesa), trajo consigo que la parcela de la antigua central pasase a ser catalogada como suelo urbano no consolidado, asignándole un techo residencial y de otros usos de casi 116.000 metros cuadrados.

A diferencia de lo ocurrido con los otros grandes convenios, en este la sociedad privada se negó a abonar un solo euro al Ayuntamiento, aduciendo su incapacidad de hacer frente al mismo y llegando a solicitar su anulación en la vía judicial. Tras meses de negociaciones entre las partes, el Consistorio aceptó que el dinero comprometido fuese compensado con derechos de edificación.

Por medio de una adenda firmada en diciembre de 2013, Urbanismo dio luz verde la propuesta, mediante la que pasaba a ser propietario de más de la mitad del aprovechamiento del sector. En concreto, de 29.500 metros de uso residencial, 23.200 de techo para VPO y 11.000 de techo terciario. A esto se sumaban unos 39.000 metros de suelo de sistema general. El resto quedó asignado a Nueva Marina, que puso en subasta hace varios años y que finalmente vendió a un fondo de inversión internacional, Ginkgo.

Esta firma se deshizo de un 20% que pasó a manos de Espacio Medina (70% participada por Inmobiliaria Espacio y en un 30% por Inmobiliaria Acinipo, de Unicaja). Pendiente de la aprobación definitiva del plan parcial del sector, tras ser anulado judicialmente, el socio privado tiene en mente el desarrollo inmediato de las obras de sector. Un demostración de ello fue la reciente elección, previo concurso, del estudio de arquitectura al que se ha encargado el diseño de la operación. En concreto, del urbanista francés Frederic Leclercq.