Agentes inmobiliarios alertan de la “depreciación” del valor de viviendas en Marbella por prohibir el alquiler turístico

La Asociación de Agentes Inmobiliarios ‘The Leading Property Agents of Spain’ (LPA), ha alertado del riesgo de “depreciación” del valor de propiedades y la "cancelación" de operaciones de compraventa en zonas de Marbella como Puerto Banús, la Milla de Oro o San Pedro Playa tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal aprobada por el Gobierno central, ante la dificultad de destinar los inmuebles al alquiler vacacional, por lo que el colectivo apuesta por una gestión profesionalizada de la demanda de arrendamientos turísticos y una regulación adecuada.

Así se desprende de un informe elaborado por la asociación, en el que se analizan los efectos de la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal el pasado 3 de abril, así como detalla la evolución del perfil de los compradores de segundas residencias en la última década en la zona.

Según recoge el documento, la reforma de la normativa obliga a que toda nueva solicitud de licencia de alquiler turístico en el Registro de Turismo deberá contar con la aprobación de las tres quintas partes de la comunidad de propietarios, una medida que según LPA ya está generando consecuencias, tanto en la compraventa de inmuebles como en la seguridad jurídica de los inversores.

En su informe, la asociación alerta del riesgo de “depreciación” del valor de las propiedades en zonas de Marbella como Puerto Banús, la Milla de Oro o San Pedro Playa, destacando que aunque la nueva ley solo lleva en vigor 2 meses, muchos asociados están viendo cómo algunas compraventas en estas zonas “se están cancelando ante la inseguridad jurídica y las dificultades para que el comprador pueda destinar su futura vivienda al alquiler vacacional cuando no haga uso de ella”.

Efectos de la nueva ley

Sobre los efectos que está generando el cambio legislativo, en el informe se destaca como ejemplo una comunidad de propietarios localizada en una zona turística de Marbella que en 2024 prohibió los alquileres vacacionales, aunque no se especifica cuál.

El principal motivo de esta decisión fueron “las molestias provocadas por algunas propiedades gestionadas directamente por sus propietarios”, algo que indican que sigue sucediendo, al no tener la medida un carácter retroactivo y continuar operando las viviendas que tenían licencia con anterioridad.

Otra de las consecuencias a las que apunta el informe, a causa de la prohibición, es que “ha bajado notablemente la demanda de compradores y el valor de los inmuebles ha comenzado a sufrir caídas”, una tendencia que se ha puesto de manifiesto a la hora de realizar operaciones de venta a corto y medio plazo, aplicándose “descuentos considerables”.

Por otro lado, LPA subraya otros efectos secundarios de la prohibición del alquiler vacacional en las zonas más turísticas de la ciudad, como el que “aumentará la oferta ilegal y sin control gestionada directamente por propietarios”.

Así, el colectivo valora en su informe que “la mejor solución para mantener un alto nivel de convivencia y evitar la depreciación del valor de los inmuebles es una regulación adecuada y una actividad turística gestionada profesionalmente, nunca la prohibición”.

LPA considera “desacertado” el análisis realizado por el Gobierno central sobre los motivos que han generado la crisis habitacional que sufre España, valorando que “el diagnóstico y las medidas puestas en práctica desde la administración pública no solucionarán la situación actual” para favorecer el alquiler de larga temporada.

Así, señala que la dificultad de acceso a la vivienda se debe a aspectos como los movimientos demográficos, la escasez de vivienda pública, una demanda mayor que la oferta, el aumento del número de divorcios o la Ley de Vivienda probada en 2023, que según el colectivo “ha agravado la inseguridad jurídica de los propietarios".

Evolución del perfil del comprador

El documento también detalla cómo ha evolucionado el perfil del comprador de segundas residencias en la última década, destacando que en muchas zonas de Marbella donde predominan las viviendas vacacionales “el 60 % de los compradores sólo considera adquirir una propiedad si puede alquilarla cuando no la usa”, viéndose como “una inversión mezclada con el disfrute”.

Algunos factores que han influido en esta tendencia, que no se daba en los años 80 o 90 del pasado siglo, es que muchos propietarios de viviendas vacacionales en Marbella, principalmente extranjeros, “no las utilizan en verano”, además del “aumento de la demanda” de este tipo de alojamiento turístico fuera de la temporada alta.

Asimismo, se recoge que el incremento del valor de la vivienda en los últimos años ha llevado a muchos compradores a financiar su adquisición, contando con los ingresos del alquiler vacacional para pagar la hipoteca, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la comunidad y los suministros.