El Triángulo de Oro mantiene al alza el mercado residencial de lujo

El Triángulo de Oro mantiene al alza el mercado residencial de lujo, conformado por las localidades de Marbella, Estepona y Benahavís, donde los precios de la vivienda de alta gama se han duplicado en los últimos años debido a una demanda creciente de un cliente que es principalmente extranjero y a la escasez de oferta, según las fuentes consultadas.

El nuevo lujo residencial en la zona va acompañado de servicios y espacios como SPA, gimnasio, piscinas, clubes para niños o adultos y salas de coworking o multimedia como nuevas formas de innovar en la oferta, caracterizada igualmente en los últimos tiempos por las branded residences o viviendas asociadas a marcas de moda, hoteleras o del motor que dan un toque de exclusividad y sofisticación como Four Seasons, Fendi, Lamborghini, Dolce & Gabbana o Versace.

La demanda de compradores extranjeros protagoniza las operaciones de compraventa en el sector del lujo del Triángulo de Oro, donde se vendieron 8.708 viviendas de todas las categorías en 2024. El precio del metro cuadrado en la zona ha alcanzado máximos históricos en 2025, funcionando como una “microeconomía refugio” con cifras que llegan a los 5.410 euros en Marbella, 5.391 en Benahavís y los 4.057 euros por metro cuadrado en Estepona, según el Informe 2025-2026: Vivienda, turismo y bienestar de alta gama, elaborado por la agencia Carmen Durán Comunicación, especializada en empresas promotoras del sector del lujo en la Costa del Sol.

Así, el mercado inmobiliario del Triángulo de Oro ha cerrado el 2025 “bien y con una expectativa muy buena”, según ha destacado el presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial, Ricardo Arranz, quien ha valorado que 2026 se presenta “muy positivo en el sentido de que tanto Madrid como Marbella son las ciudades donde más han subido los precios y donde hay más calidad y cantidad de clientes que están comprando”.

 “Cada vez se está vendiendo más, mejor y más caro”, ha resaltado el promotor, quien ha situado “el precio del metro cuadrado entre los 20.000 y los 25.000 euros” en el segmento de lujo del Triángulo de Oro, asegurando que “se ha duplicado” en los últimos años, debido a “los costes de producción, de mantenimiento y del suelo o a la lentitud de los ayuntamientos”. La tendencia es al alza como “consecuencia de mayores ventas en 2025”.

El mercado de alta gama registra así una tendencia alcista que “se ha establecido” en 2025 tras el boom de la pandemia, con “mucha gente que viene a vivir todo el año”, según señala el presidente de la Asociación de empresarios para la vivienda de alta calidad DOM3, Charly Simón, quien vaticina que los próximos tres años “bastante sólidos y estables”.

La agencia inmobiliaria Panorama, localizada en Marbella, realiza cada año un informe del mercado inmobiliario, en el que se detalla que en 2024 se vendieron en el Triángulo de Oro 8.708 viviendas, de las que “menos de 100 se han vendido por más de 4 millones o más”, según ha apuntado su fundador y director general, Christopher Clover.

El informe detalla que en el primer trimestre de 2025 se han vendido en el Triángulo de Oro 4.293 propiedades, un 1,4% más que el año anterior. Por zonas, en Marbella se realizaron 2.243 operaciones de compraventa, 1.661 en Estepona y 391 en Benahavís, siendo el mercado esteponero el único que presenta un incremento interanual, del 25%.

“El 2025 ha sido muy buen año, con un nivel de ventas un poco mayor que en 2024”, ha destacado Clover, con una crecida que ha estimado en un 5%. El directivo ha valorado que “ahora el precio se ha multiplicado en ciertas zonas residenciales y de salida puede ser de 6, 8, 10 o 12 millones habitualmente”.

“Las ventas de ultra lujo son corrientes en lugar de excepcionales, por la cantidad que se está vendiendo y por la atracción que tiene Marbella parala gente adinerada”, ha señalado, incidiendo en que el comprador de villas “es un cliente aparte porque tiene más dinero y necesita más espacio y la perfección en cuanto a calidades”, oscilando la petición de estas propiedades entre los 3 y los 15 millones.

Una dinámica similar se refleja en las cifras de la agencia Engel & Völkers Marbella, que ha cerrado 2025 en la ciudad con un total de “254 operaciones con un precio medio cercano a los 2 millones de euros, lo que sitúa el valor medio en torno a 7.000 euros el metro cuadrado”, según ha destacado la CEO, Smadar Kahana. La directiva ha hecho un balance “positivo” del año, con un mercado que “se ha mostrado sólido, resiliente y altamente profesionalizado, apoyado en una demanda internacional constante”.

Características de las viviendas y compradores

Las “villas de entre 6 y 8 millones o apartamentos entre los 600.000 y los 800.000 euros en primera línea de playa” son los productos más demandados, por un perfil de comprador “más joven” de entre 35 y 45 años vinculado a las empresas “tecnológicas” que buscan “estructuras modernistas”, ha señalado Arranz. Destacan los mercados nórdico e inglés, con la expectativa de tener un “boom de la clientela madrileña, que son muchos sudamericanos que han comprado y a la larga van a tener aquí su segunda residencia”. El promotor también ha aludido a la demanda de “prime residences, residences y villas buscando marcas que den cierta elegancia”.

Esta predilección se refleja en nuevas construcciones que se están llevando a cabo como ‘Azurean Marbella’, un resort localizado en Benahavís de 133 viviendas de lujo que contará con los servicios de la cadena hotelera Hyatt y que comercializa Engel & Völkers Marbella con precios entre los 699.000 y los 3 millones de euros. Según ha detallado Kahana, el complejo incluye “spa y wellness con piscina interior y varias exteriores, un club de fitness, restaurantes, club de niños, espacios sociales y servicios de seguridad, conserje y parking”. Kahana ha relatado que en Marbella se observa “una creciente demanda de residencias de obra nueva orientadas a servicios, vinculadas a marcas de prestigio internacional”, con “nombres como Dolce & Gabbana, Fendi, Armani y Missoni” que brindan al comprador “una experiencia residencial sin complicaciones, con servicios de hotel de cinco estrellas”.

“La tendencia de los clientes es comprar una casa que puedan usar como en su propio país, una instalación de lujo para trabajar y dónde vivir parte del año”, ha señalado por su parte Clover, quien ha apuntado que “el mercado está fuerte pero la negociación es más dura”, tras satisfacer la demanda generada en la pandemia. “El motivo es la falta de producto disponible y la gente no encuentra lo que quiere”, ha apostillado. La demanda gira en torno a “casas casi inteligentes” y  “la domótica no la desean, la requieren, y tiene que ser parte de una construcción o reforma”.

Clover ha distinguido entre los compradores que “tienen mucho éxito que ya viven aquí, con precios entre los 1,5 y 4,5 millones”, quienes adquieren “viviendas entre 2 y 6 millones porque han heredado de los padres o empresas familiares y tienen una gran fortuna” y los del mercado de ultra lujo, que “pueden comprar casas por 12 millones”. En general, ha señalado que son “extranjeros”, destacando Reino Unido, que “sigue a la cabeza”, seguido de “escandinavos, noruegos, daneses, finlandeses y como tercer mercado Países bajos, Bélgica y Luxemburgo”. Un cuarto segmento lo componen en Marbella “alemanes, italianos o franceses”, mientras que “el estadounidense es muy pequeño, el 3% o 4%”.

La “personalización absoluta” de la vivienda es uno de los principales reclamos del comprador actual, con un perfil más joven de poder adquisitivo muy alto de 40 o 45 años “inversor” o “empresario digital” y que “quiere tener todas las actividades esenciales en su casa, ya sea gimnasio, spa o piscina”. Además, busca “privacidad con localizaciones que no estén muy pegadas al centro” y “tener alrededor una serie de servicios, gastronomía diversa, grandes colegios e infraestructuras”, ha referido el presidente de DOM3.

“Casi el 90% de los compradores son extranjeros y el cliente británico sigue siendo el número 1”, ha valorado Simón, destacando mercados del centro y norte de Europa como “el nórdico, belga, el danés y el holandés como clientes muy fuertes”. A ello se suman mercados emergentes que están apostando en los últimos años por la Costa del Sol, “con mucha clientela americana que está viniendo, de emiratos árabes y Arabia Saudí”.

Auge del sector de lujo en Estepona

Las limitaciones del propio territorio han forzado la expansión del segmento de alta gama hacia los municipios limítrofes, un comportamiento que se refleja en el desarrollo de proyectos inmobiliarios en Benahavís o Estepona, siendo en este último caso una “figura clave su alcalde”, José María García Urbano, que “ha dotado a la ciudad de servicios que no tenía”, ha valorado el representante de DOM3.

Simón ha destacado que “la marca que tira es Marbella, extendiendo más la megaciudad”, a lo que ha añadido “los trámites administrativos que ha habido en una época complicada con los planes de planeamiento”, por lo que “hay muchos inversores que se han decantado por invertir en Benahavís o Estepona por facilidad que han dado”, para lo que puesto como ejemplo desarrollos como los experimentados en la parte baja del primero o el nuevo barrio Australy en la zona del Selwo.

Arranz por su parte ha puesto de relieve el posicionamiento del lujo en Estepona y el atractivo de la ciudad para la inversión, remarcando que es el municipio del Triángulo de Oro que “más desarrollo está haciendo en los últimos años”. Varios factores han favorecido esta situación, como la cercanía a Marbella y la situación urbanística de ésta, su “transformación en un pueblo agradable y asequible”, la existencia de “muchas fincas en primera línea de mar sin construir” y que “el Ayuntamiento es mucho más ágil que el resto” al actuar con un Plan General vigente, ha abundado.

La ciudad experimenta así un auge del segmento de alta gama que se plasma en la venta reciente de un ático por más de 8 millones de euros en el complejo ‘Tyrian residences’, y que según los promotores Prestige Expo Group y Grupo BZH es el apartamento más caro vendido hasta la fecha en el municipio, integrado en un complejo de 40 inmuebles con precios que oscilan entre los 3,5 millones y más de 8, con entrega prevista para el cuarto trimestre de 2026.

El CEO de la promotora local BZH, Antonio Bazán, ha destacado que los impulsores del complejo residencial han elegido Estepona para su desarrollo porque la parcela donde se eleva “es una de las últimas disponibles frente al mar en la Costa del Sol”, además de ser conocedores de su “potencial” y de la “ciudad”. A ello ha sumado que el municipio está “en una fase de crecimiento y consolidación que todavía permite crear un producto prime con recorrido” y “combina mar, vida de pueblo y una renovación urbana sostenida, mezcla lo más urbanita con lo más tradicional, no ha perdido su alma”.

“Estepona está ampliando y cualificando su parque residencial, con una evolución sostenida del mercado con entrada de obra nueva y reposicionamiento de zonas residenciales”, ha comentado Bazán sobre la expansión del mercado inmobiliario en Estepona, que responde a la demanda de un comprador de lujo que “prioriza diseño, servicios, privacidad y gestión del edificio”.

Esta línea se refleja en el informe elaborado por la agencia que dirige Carmen Durán, quien ha valorado que “Estepona ya no es el plan B y se ha consolidado con un posicionamiento propio”, basado en “un lujo más discreto, una ciudad más caminable y un relato urbano cuidado que encaja muy bien con el residente internacional que busca tranquilidad y rutina sin renunciar a los servicios”.  En su opinión, la oferta gastronómica y hotelera de la ciudad completan su valor como destino residencial, sumado a un mercado de obra nueva, "la consolidación de zonas prime y el empuje de la Nueva Milla de Oro". "El resultado es un perfil de comprador que no viene solo a escapar unos días, sino a instalar rutinas: teletrabajo, bienestar, deporte, colegios y vida diaria sin renunciar a los servicios".

Sobre la atracción del Triángulo de Oro para los compradores pese al aumento de precios, ha incidido en que responde a “una combinación de producto, ecosistema y confianza” al aunar “obra nueva y reposicionamiento con estándares internacionales” sumado a “golf, marinas, restauración, bienestar y sanidad privada”, aspectos que ayudan a definir un estilo de vida, ha apuntado. La ecuación la cierran “la seguridad, la conectividad aérea y un marco percibido como estable para residir e invertir”, ha valorado.