La compraventa de vivienda sigue al alza gracias al tirón de los extranjeros

La compraventa de viviendas mantiene una lenta pero continua recuperación en Málaga gracias, principalmente, al descenso de los precios experimentado en los últimos años y al fuerte tirón del extranjero. En los nueve primeros meses del presente ejercicio se han realizado en esta provincia 13.148 operaciones inmobiliarias, lo que supone un crecimiento del 4,5% respecto al mismo periodo del año anterior, según los datos oficiales publicados ayer por el Ministerio de Fomento. Ese volumen implica que, de media, se hacen 48,6 ventas diarias, un número que no es para tirar cohetes pero sí es mejor que los conseguidos en 2011 y 2012.

El mercado se está adaptando a las necesidades de la demanda y eso está permitiendo una ligera reactivación, apoyada también en que los extranjeros están volviendo a comprar inmuebles en Málaga tras su huida por los precios disparatados que se pidieron en el boom y por la inseguridad jurídica que se generó en Marbella o la Axarquía.

En los nueve primeros meses del año, los extranjeros no residentes han comprado 696 viviendas en Málaga, un 40% más que en el mismo periodo del año pasado, y los extranjeros residentes han adquirido 4.167, un 36% más. Dicho de otra forma, los extranjeros han comprado 4.863 viviendas en Málaga entre enero y septiembre, el 37% del total. Málaga es la segunda provincia española, tras Alicante, que atrae más extranjeros para vivir y eso siempre supone un plus de motivación.

Otro aspecto que invita al optimismo es que Málaga no es solo una de las diez provincias españolas en las que ha habido un incremento interanual de ventas, sino que este verano lideró el crecimiento a escala nacional con un 25,4%, seguida de Santa Cruz de Tenerife (20,1%) y Almería (18,4%). Las 42 provincias restantes en España disminuyeron sus compraventas en el tercer trimestre respecto al año pasado y, en el conjunto nacional, el descenso fue del 6,8%.

Con la crisis y la cerrazón bancaria a la concesión de hipotecas, se tocó fondo en 2011, con 12.258 ventas en los tres primeros trimestres. El batacazo fue espectacular pues apenas un año antes se habían realizado 15.985 operaciones entre enero y septiembre, por lo que el descenso fue del 23,3%. Si se compara, por ejemplo, con las 30.722 viviendas comercializadas en los nueve primeros meses de 2007, la caída es del 60%.

La recuperación no está teniendo la celeridad deseada por los promotores, por los particulares que tienen sus pisos a la venta o por los propios clientes, aunque sí es cierto que los números están mejorando. En los nueve primeros meses de 2012 se vendieron 12.574 inmuebles y entre enero y septiembre de 2013 los 13.148 mencionados. Se está, por tanto, muy lejos de las ventas realizadas en los años de auge, pero todos los expertos reconocen que esa época -en la que confluyó la construcción desaforada, el crédito fácil y la compra directa sobre plano en cuestión de horas- nunca se repetirá.

Los promotores afirman que la demanda natural en Málaga es de unas 20.000 viviendas anuales tomando como referencia los nuevos matrimonios, las personas que se quedan solas tras divorciarse o enviudar, las emancipaciones, la llegada de extranjeros, etcétera. El objetivo, por tanto, es alcanzar esa cifra y, según las ventas realizadas en el último trimestre en los últimos años, se podría llegar o quedarse cerca.

No obstante, eso no quiere decir que el sector de la construcción vaya a resurgir, al menos, en el corto plazo. El 85% de las viviendas que se están vendiendo son de segunda mano ya que apenas se inician nuevos proyectos y una buena parte del stock existente lo forman inmuebles, como dicen en el sector, "difíciles" de colocar por su situación o características.

Las entidades financieras se han quedado con miles de viviendas, de promotores o particulares, y, para quitárselas de encima, están dando fuertes descuentos e hipotecas al 80 e incluso por el 100% del valor. Pero aún así sigue habiendo un stock abundante en la provincia con el que será complicado acabar. Hay expertos que ya abogan directamente por la demolición de edificios sin terminar, como se hiciera en Estados Unidos, para limpiar el mercado y reducir costes. La reducción de precio es evidente y, en los casos más extremos, se ha llegado a descuentos de un 70%. En los portales inmobilarios de los bancos y en las inmobiliarias ya se puede encontrar un gran número de viviendas por menos de 120.000 euros, algo que era impensable hace apenas un lustro.