Buenas noticias para jubilados y familias de Málaga: donar la vivienda a los hijos puede salir gratis en el IRPF

En muchos hogares de Málaga, la vivienda familiar no es solo un inmueble: es memoria, estabilidad y, en no pocos casos, el principal patrimonio construido tras toda una vida de trabajo. Cuando llega el momento de pensar en el futuro de los hijos, surgen dudas fiscales que suelen ir acompañadas de inquietud. Sin embargo, la normativa tributaria ha vuelto a arrojar claridad sobre una cuestión clave para jubilados y familias: la donación de la vivienda habitual a los hijos puede quedar exenta de tributar en el IRPF si el donante es mayor de 65 años.

En España, cualquier transmisión gratuita de bienes, incluida una vivienda, tiene la consideración de donación y está sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Además, desde el punto de vista del donante, la operación suele implicar una ganancia o pérdida patrimonial que, con carácter general, debe declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Esta ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y su valor de transmisión. En circunstancias normales, dicha ganancia tributa en el IRPF a tipos que oscilan entre el 19% y el 28%. No obstante, la ley contempla excepciones relevantes, especialmente pensadas para personas mayores.

La exención para mayores de 65 años en el IRPF

La Agencia Tributaria, a través de la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, ha confirmado que los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF. La Dirección General de Tributos (DGT) analizó el caso de un matrimonio, ambos mayores de 65 años, que pretendía donar el pleno dominio de su vivienda habitual a sus descendientes.

La conclusión fue clara: aunque la donación genera, en términos generales, una alteración patrimonial, la ganancia queda exenta cuando concurren dos requisitos fundamentales: la edad del donante y la condición de vivienda habitual del inmueble transmitido.

Qué dice la Ley del IRPF sobre estas donaciones

Esta interpretación se apoya en el artículo 33 de la Ley del IRPF, que establece que están exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años, así como por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

La DGT aclara que esta exención se aplica tanto a transmisiones onerosas, como la venta, como a transmisiones lucrativas, como la donación. Es decir, no importa si la vivienda se vende o se dona: si se trata de la vivienda habitual y el propietario tiene más de 65 años, la ganancia no tributa en el IRPF.

Qué se considera vivienda habitual a efectos fiscales

No cualquier inmueble puede acogerse a esta exención. A efectos fiscales, se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente haya residido de forma efectiva y permanente durante un plazo continuado de al menos tres años, según establece el Reglamento del IRPF.

Además, la normativa introduce un matiz relevante: también se considera vivienda habitual aquella que lo haya sido en cualquier momento dentro de los dos años anteriores a la fecha de la donación. Este detalle permite aplicar la exención incluso si el donante ya no reside en la vivienda en el momento exacto de la transmisión.

Existen, no obstante, situaciones en las que la exención no resulta aplicable. Por ejemplo, cuando el pleno dominio de la vivienda está desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, ninguno de ellos puede beneficiarse de esta exención, aunque se trate de su vivienda habitual.

Qué impuestos sí deben pagar los hijos

Es importante subrayar que esta ventaja fiscal afecta exclusivamente al IRPF del donante. Los hijos que reciben la vivienda en concepto de donación deben afrontar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía depende de la normativa autonómica aplicable.

En comunidades como Andalucía, la que compete a las familias malagueñas, este impuesto cuenta con bonificaciones muy elevadas, que oscilan entre el 99% y el 100% en las donaciones entre padres e hijos. Otras comunidades, como Madrid, Cantabria o La Rioja, aplican reducciones similares, mientras que en territorios como Extremadura o Castilla-La Mancha las bonificaciones superan el 95%, con ciertos límites. Además, la operación puede conllevar el pago de la plusvalía municipal, un tributo local que grava el incremento del valor del suelo urbano y que no queda afectado por la exención en el IRPF.